大厦物业管理专业技术方案

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1、中宝大厦管理方案哈尔滨保利科技大厦有限公司二00三年八月中宝大厦物业管理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托管理模式及委托费取酬办法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备计划七、营销策划分析八、效益测算 一、中宝大厦概况( 略)二、现状分析1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于 2001年,楼宇的主要硬件和装修相对较新,但其设 备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后,功效相对低下;电梯属组装杂牌, 稳定性较 差,未来安全运行系数较小;自备发电机组为国产机器, 即时启动能力差, 工作状况尚不得 知,产生排烟目前无法顺利排出室外, 应列入重点设备设施改造之列及时

2、处理; 大厦煤气阀 违规安放在大厦室内, 且紧贴暖器片, 潜有严重的隐患, 也要进行改造。 一些新风供给管道、 大厦自动喷淋, 监控等工程尚未完工或完善; 一些配套设施尚处于基建或完善之状态 (如楼 层电表、楼层装修、客房、泳池装修等) ,未来工程量较大,其次二号楼正处于基本建设中, 大厦与安发桥打通并扩建平台, 楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。 内部也有需完善 处(车库、锅炉房,大厦个别处隐性基建不足等) 。2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员,未经过规范、系统的培训,管理处 于基本维持状态。工作无细分,管理无章法,发展无目标。保安规范、职业化较差;无正常规范保洁。绝大多数

3、已基本竣工地方也未进行卫生开荒;工程基本要素:各种图纸、设备说明,合格证等不健全;内业管理空白;物业核算不清;物业管理意识尚未形成;对已存在的问题物业人员不能监管发现。3、经营状况。大厦虽已运行两年,厦内有近十家客户入驻,但没有签订任何经营合同,更 无租赁许可证合法经营之谈, 没有进行系统的经营测算与基本规划, 致使公司总体构想难以 实现,日常经营也处于收不抵支状况。4、综合问题,由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题,一些优势项目如游泳馆、连桥平 台等尚处于待建阶段, 使物业管理与基建均处于混乱无序状态, 致使大厦总体上还不具备全 面营业条件。就核算而言,由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等,

4、因此缺乏科学的测算 依据。三、中宝大厦功能定位以写字楼 出租为主,宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅, 尽可能外租 13层,形成集办公、 商服、 娱乐休闲为一体的综合性服务大厦,在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦,利于稳定,投资较少,可以避开火车站 前酒店多如牛毛的激烈竞争,吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求,从而实现互补, 促进写字楼营销。3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务,先期宣传推广本厦业务、 招商引客。4、接纳旅游团体入驻就餐,实现经营一体化、核算一

5、体化。5、开展多种形式的商业服务,引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快 餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金 根据中宝大厦实际状况,以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。方案一中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立A帐户、物业公司设立 B帐户,由业主公司监管审批合同,所有收入均存入 A 帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日 常运营费用等由B帐户统支,在年度总预算内实行每月费用预算报批管理,由业主公司审批,逐月划拨到B帐户,由物业公司具体安排使用,以保证大厦正常工作为准则,逐步实现上台 阶。物业公司使业主的年度目标实现,业主需支付给物业10万元的

6、酬金;如不能实现, 业主更换物业公司,不付任何酬金。超过目标的利润部分,物业与业主按3:7分成。中宝大厦公司委托保利经营后,设立 A、B帐户,只负担物业人员各项费用(工资、福利、 社保、工服费等) ,不负担营销人员工资等。公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元 /年取酬,同时按租赁合同金额 5%提取营销佣金,签租高于业主限定租金部分,由物业与业主按各4: 6分享。五、组织机构 组织机构:保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处,管理处设主任1人,负责全面工作。下设 6个部门,工程部 7人、保安部 7人、客户服务部 13人、财务部 2人、综合部 2人,营销企划部3人,人员限定 35人。业主公司管理处

7、主任六、家具设备配备计划:设备、家具、工具等需求列表财务部工具(设备名称)数量单价(元)总价计算机1台70007000打印机1台50005000财务软件1个模块1200012000档案柜4个200800金柜1个10001000客服部吸水机1台69806980单擦机1台1248012480抛光机1台1650016500烘干机2台33006600尘推2个56112蜡拖429116单筒榨水车1辆260260云石铲刀10把18180推水刮1个9090告示牌5个28140水桶16个20320喷壶32个10320马桶皮抽子24个6144撮子32个9288笤帚32把8256拖布32把351120胶皮手套19

8、2副3576复印机28500打印机3150打票机32000售票电脑1台78507850传真机1台18001800综合部办公家具6套10006000计算机1台70007000传真机1台18001800电话2部400800保安部大功率对讲机10部120012000疏散照明灯4台3001200工程部电焊机130003000无齿锯1900900沙轮机1700700台钻145004500台钳1180180电锤(带冲击)1900900充电钻1450450手枪钻1300300角磨沙轮1700700曲线据1500500电锯1800800冲击钻1800800理石锯1400400平口台钳1500500电动疏通机1

9、900900搅鞭1150150万用表1130130汽泵135003500射钉枪1200200带丝1400400刨子1150150电带丝130003000检压泵120002000营销部电脑2台700014000打印机2台20004000饮水机1台500500共计217942固定资产费用21.79万元。七、营销策划(一)、哈市写字楼概况目前,哈市整体写字楼,除保利大厦外,可出租的面积为109050平方米左右,平均租金 1.87元/天/平方米。虽然表面上看总面积并不多。但是,由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈,各 宾馆均出现客源不足现象, 目前, 哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房, 或开出部分楼层做 为

10、写字间使用。其中哈市较好的三星级以上宾馆,如:华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、 凯莱商务酒店等均开设出写字间, 吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处, 且其价位均 不足 1美元 /天/平方米,有些三星级宾馆价位只有 24元/天/平方米,较低档一些的宾馆,其 价位均在 2元 /天/平方米左右。另外,哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去, 这部份的面积是现有实际正式营业的写字楼面积的5倍以上,而且房租普遍在 1元 /天/平方米左右, 对现有写字楼的出租也构成极大威胁。 因此,哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲 来欲激烈。(二)、产品分析中宝大厦共计 19层,分为地下 2层,地上 17层

11、,可出租楼层为 -116层, -1层面积为 501.962 2 2m ,116层面积共计 12740.56m 。大厦可出租面积共计 13242.52 m 。 从大厦目前装修风格看,以写字间为主,另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目,目 前写字楼与客房、 娱乐于一体的综合大厦并不多见, 这是该大厦别于其它写字楼的显著特点, 也可说是今后大厦招租的招牌。 2000年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范,地理位置与中宝大厦距离较近, 在经营上已形成自己的风格, 而中宝大厦竣工至今, 从未做过任 何大型的媒体宣传,在各方面并未显现出强有力的竞争优势。本大厦的优势是:1、本大厦位于教化街与铁路街

12、交叉口,相邻安发桥,虽处哈市中心地带,但闹中取静。2、本大厦以写字楼为主,以其它娱乐项目为附,为客户提供的服务项目增多,故今后招租 客户层范围较广。3、加之保利物业的管理体系较完善,能为客户提供高质量的服务,能满足大众公司对中档 写字楼的要求,所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。本大厦的劣势是:1、本大厦虽然地理位置较好,数条公交线路分布周边,但站台都相距大厦较远。2、本大厦厦外停车场较小,正门临街,在立交桥下,客户开车进出不方便。3、大厦冬季以暖气供暖,硬件设施不高档,可能会影响出租率的提高。4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。5、十层以上,楼面宽敞、整洁,但装修略显陈旧,公共区域灯光昏暗

13、。6、大厦知名度不高, 目前厦内无知名客户, 故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。 基于上述分析,大厦应慎重装修,装修档次未必高档化,但一定要显现出综合大厦的特色。 在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行 社等公司为主要目标客户群,这样才能使中宝大厦的特征体现出来,名副其实。三)市场状况及租价策略1、市场状况( 1) 写字楼市场租金的状况根据调查结果, 2003年与 2002年相比,哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再 降的地步以外, 其余写字楼都纷纷降价以留住老客户,招揽新客户。但是,由于价位已经很 低,所以预计明年写字楼市场的租价会维持

14、现有价格或略有下降。(2)竞争对手的状况除了原有的东方大厦、北亚大厦、 远东商务中心、 沪士大厦等竞争对手之外,新落成 的华驿大厦、常青大厦、 恒运大厦随着其物业管理水平的提高,出租率也直线攀升。距中宝 大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦, 分别以大力度的 广告宣传 及吸引力极强的低价位出租, 均 已达到饱和及将饱和状态。2、大厦定价建议写字间出租报价为使用面积日租金2.0元(含管理费及能源费) ,实际成交价为 1.5元左右。鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传,需要以较低的价格吸引客户, 随着大厦的名气及 物业管理水平的上升,在未来几年中,出租率也将随之上扬。 总体预计租金年收入 (含管理 费与取暖费)可

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