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1、2011年市商业与写字楼市场分析目 录1.1 市商业网点规划11.2 市商业市场分析101.3 市写字楼市场分析151.4 市商服用地土地市场分析241.5 重点功能区市场分析331.6 当前房地产宏观调控政策对商业市场影响分析38 / 1.1 市商业网点规划1.1.1 商业网点布局规划根据市商业网点发展规划（2003-2012），市商业网点布局规划根据“东进、西联、南拓、北优”的城市发展战略规划构建“四线三圈、两轴一带”现代都市大商业格局。市将着力构建“四线三圈、两轴一带”现代都市商业格局：1、 拓展“四线”商业带：沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延
2、伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。2、 打造“三层商圈”：“三层商圈”是指依托、中、外三圈层构建的商圈，按照“精、中厚、外强”的发展要求，形空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。3、 两轴一带：两轴一带是指老城区中轴线、新城区中轴线和珠江滨水带。从越秀山至海珠广场的老城区中轴线与东西两侧的老街、从东站至海心沙的新城区中轴线与珠江滨水带是商业网点发展的主要发展轴。市商业网点发展规划（2003-2012）提出重点提升和建设一批商业功能区，一是六个都会级和二十个区域级零售和服务主导型商业功能区，二是由珠江新城、天和环市东组成的中央商务区，三是琶洲和流花两大国际会展商务区。其中
3、，珠江新城、白云新城、琶洲商务区、南站核心区、中轴线南区区域，白鹅潭区域形成商业网点布局中六大重点规划功能区，成为商业网点规划的主要区域，主导商业市场发展。1.1.2 重点功能区规划1、珠江新城员村地区珠江新城员村地区规划用地面积12.04平方公里，总建筑面积2,404万平方米，规划就业人口48.8万，居住人口28万。其中珠江新城地区用地面积为6.5平方公里，总建筑面积1,500万平方米，规划就业人口30万，居住人口18万。员村地区用地面积为5.54平方公里，总建筑面积904万平方米，规划就业人口18.8万，居住人口10万。珠江新城员村地区规划总体功能定位为二十一世纪国际金融商务核心区。其中珠
4、江新城规划作为城市中央商务区，主要承担金融保险、信息服务、商务办公等功能。员村定位为国际金融区，作为城市中央商务区的拓展区，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。2、白云新城白云新城为省委、省政府提出建设“首善之区”、宜居城市后规划的第一个城市新区，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是市重点打造的未来城市副中心。布局规划：1、定位：“云麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”；白云新城主要以RBD（译为“游憩商业区”）居住区为发展定位；2、空间结构：“一轴双中心四大片区”。 “一轴”：利用老白云机场跑道，形成南北向80m宽中央带形公园，打造景观功能轴；“双中心”：北部文化中
5、心依托白云国际会议中心、新体育馆，引进历史博物馆、市城市规划展览中心、画院等；南部商业中心以地铁站为中心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，成为市主城区北部重要的商业服务中心；“四个片区”：北部形成“”、“云山”、“萧岗”三个社区，南部为“机场”、“创意”、“柯子岭”三个社区。3、琶洲商务区琶洲地区总面积为1,043公顷，总建筑面积1,242万平方米，规划就业人口23.2万，居住人口8万。琶洲商务区与珠江新城员村规划相互渗透，整体定位为“会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区；实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区”。琶洲在其中定位为国际会展商务区，重点发展国际会展、
6、总部办公等核心功能，适当发展会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游等配套功能。4、南站核心区南站地区将打造成亚洲最大的客运交通枢纽，成为服务珠三角、面向华南地区的区域交通枢纽，因此规划好南站有利于提升在华南地区的战略地位，增强作为国家中心城市的辐射力和带动力。南站地区总规划面积36.1平方公里，其中核心区5.4平方公里。南站地区规划成为南部公共中心，依托多条客运专线和港澳直通车以与城际轨道交通，带动汉溪-长隆与番禺新城地区，发展高端商务。建成后将与老城区、珠江新城相对应成为城市第三增长极，形成“三站共生”的城市格局。南站定位为华南地区综合客运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业
7、集聚区，未来将利用车站的区位和交通优势，发展承接港、澳，辐射珠三角的现代产业服务功能与总部办公基地。地区城市公共服务体系将完善，形成集行政、文化、教育为一体的车站商务核心。南站规划为“一带，一核，两轴，三区”。一带为广佛发展带由东至西联系汉溪长隆、钟村、新客站并延伸至林岳商贸区的城市发展轴。一核为新客站交通枢纽核心。两轴为以新客站为核心，向东西分别联系车站商务区与总部研发办公区的生产服务轴和以市民中心为核心，向南北分别联系TOD商业中心，文化中心与体育中心。5、中轴线南区区域中轴线南区整体功能定位为“具有岭南特色的行政中心，文化、休闲、公共活动区和高品质多元生活区。中轴线南区定位为具有岭南特色
8、的行政中心，主导功能为行政办公、文化、旅游休闲、生态果园、居住、商业商务等功能于一体的南中心区。中轴线南段地区北起珠江前航道和黄埔涌，南至珠江后航道，西起大道，珠江后航道沿岸地区四起丫髻沙大桥，东至珠江岛东岸。规划总面积40.26平方公里，轴线总长度为6.4公里，核心区规划围：包括行政办公区、领事馆区、海珠区雨洪调蓄湖、南海心沙等。中轴线南区分为五个功能区：（1）旅游观光区：电视台、赤岗塔、第一领事馆区、商务办公区；（2）区域行政区：行政办公区、第二领事馆区、大塘综合商务中心、商务办公区；（3）生态休闲区：海珠湖、万亩果园、小洲村等；（4）滨水居住区：海心沙、沥滘枢纽、体育公园等；（5）科技创
9、意区。6、白鹅潭区域白鹅潭地区是市实现“西联”与“中调”城市发展战略的重要地区，也是广佛同城的重要节点。白鹅潭地区规划成为广佛之心、的国际商业中心和水秀花香的宜居城区。白鹅潭北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，规划总用地面积3,517公顷，总建筑面积4,183万，居住人口63.4万人，白鹅潭地区定位为面向广佛地区的商务办公、创意智慧、商业休闲和文化娱乐核心区。并辐射珠三角、具有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心，富有岭南特色与水秀花香风貌的低碳、生态宜居示区。1.2 市商业市场分析1.2.1 市十区商业市场分析
10、经历了近两年国家房地产宏观调控政策对住宅市场的影响,特别是限购政策对住宅市场的门槛禁入,投资客从住宅市场撤离资金转投商业地产, 从2010年起，国商业地产“一枝独秀”,国诸多开发商转战商业地产开发,开发规模、资金投入等都达到近年来的顶峰，商业市场呈现供求两旺的局面。2011年,市十区商业市场供应量小幅下降,新增供应呈现向边缘扩散趋势;在住宅投资渠道封闭与通货膨胀的预期下，虽受银行信贷紧缩影响，但2011年市十区商业需求旺盛，成交价格呈现大幅上涨趋势,一方面巨大的消费需求催生商业市场发展，另一方面投资渠道的收窄促使资金转投商业地产开发与投资。总体来看，2011年市商业房地产市场成交活跃。2011
11、年，市十区商业市场供应面积达58.89万m2，较2010年下降9.53%;全年成交面积达54.29万m2，较2010年下降15.71%,成交均价达24,133元/m2，较2010年上涨18.67%,全年供求比1.08:1。供给的小幅减少反映出在当前国家房地产宏观调控政策背景下,商业地产虽不受政策限制,但在整个行业调控的大背景下,开发商普遍缩减投资,同时由于商业地产开发门槛较高、国开发商开发经验欠缺等原因，目前商业成交以居住社区裙楼商业为主，住宅供应的萎缩同时带来商业供应的锐减。从近几年商业地产成交来看，受08年金融危机影响，导致该年度商业成交大幅萎靡，09年成交开始回暖，虽经历2010年以来持
12、续严厉的楼市调控，相对于低迷的住宅市场而言，商业地产并未受到明显影响，并且从成交均价来看，还出现了大幅上涨。数据来源：家缘、易居数据库从月度成交数据来看，商业集中成交在4-7月与9-12月份，从侧面反映住宅市场在限购限贷政策影响下，原本住宅市场的成交旺期转移到商业市场，商业市场一片繁荣，月度成交均价在20,000元/m2左右波动。数据来源：家缘从成交区域来看，由于市中心六区商业成熟度较高，其成交量占据市十区成交量的60.86%，但新增供应与成交呈现向边缘与郊区扩散趋势，番禺、花都与南沙区由于大规模居住片区的日益壮大，消费需求带动商业配套发展，商业需求旺盛，同时近年来各类专业市场的发展带动了上述
13、区域的商业发展，比如番禺区的酒店用品专业市场、花都区的皮具专业市场商铺等交易均非常旺盛。萝岗区全年成交量仅3,419m2，由于科汇发展中心个盘成交价拉高，导致其全年成交均价犄高，达到50,616元/m2。萝岗区成交面积：3,419m2成交均价：50,616元/m2荔湾区成交面积：28,281m2成交均价：26,889元/m2黄埔区成交面积：14,499m2成交均价：16,943元/m2数据来源：家缘从成交结构来看，社区型裙楼商业仍是成交的主力，占据全年成交量的“半壁江山”,2011年共成交27.34万m2，成交均价达到21,274元/m2；酒店式公寓由于兼具住宅属性，成为近年来商业地产开发的“
14、新宠”，由于酒店式公寓对区位要求较高，成交价格也相对较高，成交均价达到35,789元/m2，全年成交面积达6.75万m2；专业市场铺位由于较高的收益率，近年来被投资者追捧，全年共成交2.54万m2，成交均价12,853元/m2，主要成交区域为花都、番禺。公寓成交面积：6.75万m2成交均价：35,789元/m2专业市场成交面积：2.54万m2成交均价：12,853元/m2数据来源：家缘市场小结：商业物业作为一种主要以投资为主的物业形态，其发展受宏观经济、区域发展成熟度与物业本身的投资属性等因素影响。作为华南区域中心，经济发展持续向好，居民消费水平不断提高，消费需求旺盛，各类配套设施完善，加之珠
15、三角制造业成熟的产业基础，可预计未来几年市商业地产在整个房地产市场的份额和地位将不断提升，同时向边缘扩散趋势更趋明显，但老城区大规模的折迁、改造为中心城区商业地产开发创造了良好的契机，特色商业、主题商业与城市综合体将是下一轮商业地产开发的主流。1.3 市写字楼市场分析1.3.1 市十区写字楼销售市场分析在2011年住宅市场遇冷，投资渠道收窄与通货膨胀预期下，市写字楼市场持续走旺，不受限购政策影响、租金不受政府监管与多年来“商住倒挂”写字楼价值被低估等因素，均使投资者转投写字楼市场，无论是销售还是出租均持续走旺，售价、租金大幅上扬。2011年，随着大批甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，商用物业投资大热，写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影。2011年，市十区写字楼市场供应面积达79.61万m2，较2010年增加4.89%;全年成交面积达96.48万m2，较2010年增加23.68%,成交均价达22,063元/m2，与2010年持平（2010年成交均价22,035元/m2）,全年供求比1:1.21。从供
