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1、物业管理中发生的几个问题物业服务企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业服务合同， 对物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和公共卫生提供管理和服务，对物业进行维护，管理。物业管理的范围很广泛， 除了房屋设备的维修养护外，还有物业管理区域内环境卫生和秩序活动的管理，以及房屋的使用和出租管理等。物业管理从管理对象来看，其服务体制不仅在住宅区全面推广，而且也已被商场、工业区、学校、医院等各类物业所采用。这不仅扩大了管理的范围，也对物业服务和管理提出了更高的要求。但是物业管理作为一个新兴产业，依然存在着许多问题。 其中有几点显着的问题： 一、因开发商遗留下来的问题而失信于业主，引起
2、了物业管理的纠纷和矛盾，主要表现在：房屋质量出现了纰漏，如墙面出现了裂缝，屋面发生漏水。小区居住环境与承诺不相符合被任意改动，如业主在入住时发现原本规划上的绿地变成了车库。而这就需要物业管理的早期介入，物业管理的早期介入是物业公司在接管物业之前，就参加物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议。如果早期介入的物业服务企业将成为物业的前期管理者，还应做好物业管理的接管验收准备工作。物业服务企业因从业主需要的角度出发，协助开发企业把好工程质量验收关，对物业进行严格的验收，以维护业主的权益。而产生问题的原因在于，现在很多建设项目都是建管一家，物业服务企业隶属于开发商，所以当出现问题时
3、，物业服务企业也不采取任何措施，使这些问题遗留了下来，损害了业主的利益。物业管是一个依托预防的产业发展起来的，作为一个服务部门，在一定程度上未引起相关部门的重视。而我们现行的物业管理条例不能满足某些情况的需要，缺少一些具体性方针。二、物业服务企业或业主违反合约而造成的合同纠纷。物业服务企业和业主之间是通过签订物业服务合同而达到共识的，双方都要履行相应的的权利和义务。物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，有业主照顾付报酬的服务合同。但在管理服务中，一方面物业服务企业的
4、服务水平与服务合同上规定的条款有差距，对于相应的责任没有处理得当，引起了业主的不满，业主通过拒绝缴纳管理费来维护权利，出现了以系列的管理纠纷。另一方面，业主为了自己的私人利益，违反了合同的规定而引起的纠纷，如随意饲养宠物，在楼道对方垃圾和物品等等。针对于这些问题，双方都应该明确自身的权利和义务。在订立物业服务合同时，业主委员会有权审议物业服务企业制定的年度管理计划、住宅区配套工程和重大维修工程项目，有权审议物业管理服务费的收费标准，有权监督物业服务企业在本物业管理区域内的物业管理工作。物业服务企业有权根据法律法规，结合实际情况，制定本物业管理区域内的物业管理办法，收取管理费用，制止违反物业管理
5、规定的行为以及有权选聘专营公司承担专项服务业务。为避免纠纷，双方可以在物业服务合同中明确约定如因物业服务企业的过错造成业主、物业使用人人身、财产的损害应负责的赔偿范围，这样在仲裁或诉讼过程中可以直接依据当事人的约定予以裁决。三、物业服务企业队伍整体素质不高。任何一个企业的竞争归根到底都是人才的竞争。以部分物业服务人员在专业服务技术上比较欠缺，企业也缺少一套成熟、公正的绩效考评以及有效的激励机制。物业服务人员若开始在某个小区工作就长时间的工作下去，从一方面来说，物业服务人员会更熟悉本小区的特点，对小区的服务工作能更好的进行；但从另一方面来说，如果物业服务企业的监管力度不强，物业服务人员有可能利用自己的职位做出谋取个人私利的事来。物业服务企业应加强自身的制度管理，来提高企业的经济效益。物业服务企业是为人服务的产业，良好的法制环境，对物业服务行业的快速、健康的发展起到促进和保障作用。我国应加速物业管理立法，建立和完善物业管理法律体系。
