益水缘项目报告

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1、益水缘项目报告“益水缘”项目可行性研究报告第一章、总论一、项目简介及背景1项目简介项目名称：“益水缘”大湖景区地点：该项目位于浐灞生态区西北部项目有关的技术经济指标指标： 、规划用地：300亩 、占地面积：200000平方米 、建筑面积：7559.78平方米 、绿化率：18.8% 、建筑密度：377% 、车位：1200平方米（400个）2、项目背景伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，随着 浐灞生态区开发力度的加大，中新浐灞半岛的开盘，广运潭的兴建， 亚欧论坛永久会址、地铁一号线、市政府北迁等一大批投资项目和政 策的支持，使得浐灞生态区即将成为一座崭新的西安水上新城。我们的“益水

2、缘”兰湖景区是浐灞生态区的重要组成部分，是一颗镶嵌在西安浐灞生态新城上的璀璨明珠。“益水缘”湖景紧邻长安八景之一 的“灞桥垂柳”，临界河边空气长年清新如春，生态湿地、水系环绕、 水天一色、美不胜收。在浐灞生态区首家独资开发兴建一座集休闲度 假，餐饮娱乐、旅游观光、竞技垂钓、健身、水上运动为一体的湖上 乐园，必然将是浐灞新城的一道美丽的风景线。二. 项目建设的指导思想与原则本报告的编制本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统 一，建成一个具浓厚的民间文化特色并与周围风景融为一体的度假旅 游胜地，使所有度假者在古朴典雅的园林湖景中，在星级享受的同时， 能感受到回归自然的乐趣；同时通过该湖区的建

3、成运营能吸引更多的 游客和投资者来景区投资开发，推动一方经济的高速发展。本项目建设的基本原则结构是：1、独俱特色，讲究档次：2.与 周围景观充分融合与统一；3.突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经 营理念；4、封闭式管理，开放式经营.5、绿色环保，解决就业。第二章市场预测与解析一、西安市经济概况西安市地处全国的中心地带，是陕西 省的省会城市，作为 十六朝的古都有着悠久的文化底蕴和丰富的历史旅游 资源。西 安市下辖有九区四县，常住人口 725万，城区222平方公里， 市辖区人口 516.3万人。据官方统计，每年到西安旅游，国内 游客200万人次，国外游客25万人次。随着西部大开发的发 展速度日益加快

4、，从地理环境分析来看，西安市作为西部开发 的桥头堡，主要划分为五个区域：城内、东郊、南郊、西郊、 北郊。城内作为西安市的商业聚集区具有先天的 传统优势，人 文环境等各方面都明显强于其他区域，商业 氛围浓厚，人气旺 盛;东郊作为西安的工业集聚带；南 郊有国家级高新开发区，优 越的周边环境优势和浓重的文化氛围，北郊是西安市这几年发 展的重点地区，国家级经济开发区 的规划，市政府北迁，这些 都带动了北郊的经济高速发展和相关产业的投资开发 。而我们 的项目地处西安的东北方，可谓占尽天时地利人和，项目前 景不可限量。二、“益水缘”湖景区概况“益水缘”湖位于国家重点风景名胜区西安市东北，距西安市 15余公

5、里处，因其地处灞河与渭河的交汇处，有得天独厚的水利资 源，“益水缘”湖截长1333米，最宽处150米，湖区总面积288亩， 景区旅游资源丰富多样，轮渡船、乒乓球场、羽毛球场、游泳池、空 调钓鱼房等人工休闲设施完善。三、“益水缘”湖风景区客源预测1、客源预测方面与预测依据(1) 度假休闲游客人数这部分游客大部分来自西安本市区， 通过广告宣传及品牌效应，年均 4万一6万人次/年。(2) 旅游游客人数每年到西安市旅游的游客达到 225万人次，此人群中自助旅游的游客 比例达到30%，欣赏长安八景的人员每年达到 8万余人，如果通过 我部的全方位宣传，年市外游客能达到 8千余人。2、“益水缘”湖风景区游客

6、增长预测。据以上分析，“益水缘”湖风景区的游客增长预测如下表：类型2008200920102011产值休闲度增长率（成）11.52假游客游客人数40000440005060060720佃5320市外旅增长率（成）1.21.82.4游游客游客数80008960105721377041302总计48000529606117274490236622按照上表计算成本回收如下（调查西安周边地区景区，人均消费水平为每人每天80元，保守估计每人每天最低消费 60元）：年度人次每人消费（元）营业收入（万元）2008480006028820095296060317.7620106117260367.032011

7、7449060446.94合计2366222401419.732008年度具体项目均摊收入分析:垂钓：120万元/年；餐饮：100万元/年；其他游乐：68万元/年；合计收入：288万元/年。第三章经营规划与经营管理一、经营规划1、经营范围根据有关部门的批复，本项目主要经营接待来“益水缘”湖度假、 休闲等客人的吃行娱乐。2、建设规模及风格：建设一期投资规模1200万元，前期工程投资约1000万元，围墙 长度约6000米，建设二层餐饮竹制结构，主体楼一栋；其中餐厅4383 平米，厨房200平米，农家乐长廊150平米等，总建设面积4733平 米；“益水缘”大湖防渗防漏改造，人工湖面积：佃2, 000

8、平米；沿湖空调垂钓房40间，建筑面积720平米；凉亭60间，建筑面积720 平米；湖中两岛建筑为8房1亭（216.78平米），陆地绿化、基础建 设面积：62, 667平米。餐饮标准包间均采用外古色古香竹制结构，内舒适高档豪华的设 计格调，间间因势变化，因势布局，并用长廊过接，主楼采用大气连 通的设计风格。沿湖垂柳成排，地面用草坪覆盖真正体现湖区即景的 构思。二. 经营管理以人为本，顾客至上的服务信条。第四章 经济效益分析一、投资估算1编制说明。本项目所有投资均按当地现时平均物价估算。2、建设投资估算(1) 、围墙造价投资每米造价按照180元，围墙长度约6000米，即 围墙工程造价6000X 1

9、80=1, 080, 000元(2) 、大湖翻新，推土机费用每月20, 000元，预计使用3个月，合 计 20, 000X 3=60, 000 元。(3) 、湖底防渗防漏12S薄膜采购费用，每吨16, 000元，8米宽度, 折算90吨，合计1, 440, 000元；(4) 、现场施工焊接铺底上土费用 90, 000元；(5) 、蓄水电费每次250, 000元，后期需要维护大湖补水电费 150,000;(6) 、建筑造价投资每平米造价按 747元，分体式标间建筑面积按 4383平米计算，即主楼及附属工程 747X 4383= 3, 274, 101元。(7)、房内设施(空调2100、桌500、凳

10、300、角柜300、餐饮器具200等)，分体式餐厅144间每间设备投资3400元，合计489, 600 万元。(8) 、岛上建筑3间住房，5间侧房。建筑造价每平米按922元，建 筑面积按166.78平米计算，即岛上房屋工程 922X 166.78=153, 771 丿元。(9) 、岛上房屋内设施(空调 3000,桌1500,椅2400,沙发2000, 其他3000),平均每间房屋投入设备款11, 900元，岛上房屋5间， 合计 11, 900X 5=59, 500 元。(10) 、空调垂钓房建筑投资每米造价 560元。空调房面积18平米每 间，沿湖空调房40间，建筑总面积720平米，工程造价5

11、60X 720=403, 200 元。(11) 、空调房内设施(空调1450元、沙发500元、茶几400元、板 凳100元等),分体空调垂钓房40间每间设备投资2450元，合计98, 000 元。(12) 、其他设施(给排水.水塔等)投资500, 000元。(13) 、廊、亭等附属工程 300, 000元。(14) 、停车场1200平米，每平制造费用400元，合计1200X 400=480,000 元；(15) 、宣传费用：网站宣传，电视广告，报纸媒体等宣传费用一年计划投入60万，其中电视媒体及冠名费200, 000元，网站宣传费用 200, 000元，报纸媒体宣传费用200, 000元。(每

12、个季度共计150, 000 元)(16)、流动资金250, 000元。资金总需求量：10, 016, 171元。二、财产评价项目的效益分析按总资金(项目总投资：固定资产投资+全部流动资 金)计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。()基础数据1、建设规模：建设投资为 9，766，171元，流动资金25，000元。2、 实施进度：从开工建设至开张营业时间控制在180天内完成。三、财务评价1、营业收入成本利润预测法(表示法)均按前景分析和西安市周边市 民消费情况预测。2、不确定性分析(1) 敏感性分析就是固定资产投资、经营成本及营业收入增长和降低10 %的情况下单个因素变化对财务收益率，投资回

13、收期做敏感分析，影响该项目收益及投资回收期的主要因素是客源及经营成本，只有“益水缘”湖景区客源稳定增长，年游客量首年按4. 8万人次以上并逐年递增的前提下，才有较强的抗风险能力，否则是经营成本的 增加和投资回收期的延长。此外经营策略及湖区的有关政策也是影响 本项目经营效益的重要因素。(2) 盈亏平衡分析按照旅游行业一般规律，每个景区年接待人次在50000人次以上 时，企业就可以保本(即年回报达总投资30%以上)，由此可见该项目 投资风险较小。若要考虑本项目固定资产本身升值， 那风险将降为最 小限度，这当然要与“益水缘”湖景区的整体发展紧密相联。综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产

14、增值可 能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。 从财务平 衡角度看本项目是可行的。第五章结论与建议一、结论1、本项目是符合西安市政府总体发展规划要求及灞桥区招商引资政 策基本要求的好项目。2、本项目属投资条件好，土地价格合理，政策支持，建成后项目吸 引力大，并能减缓地方政府就业压力。3、本项目环境独特，经营既安全又方便，经营风险较少，利润相应 较高，社会效益良好。二、建议1. 本项目只因所处环境独特，需要请具有园林设计经验的专家设计， 使景区真正成为西安新城浐灞生态区的一颗璀灿明珠。2、本项目经营既要依法经营，服务均要体现较深的文化内涵，内容 要事实健康。益水缘度假村项目筹建处2007年9月25日