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1、房地产项目投资风险分析与研究摘 要论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件.定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征,并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议.根据风险评估与决策
2、的实际需要，提出构建风险管理机构的模式,以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义,对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。关键词： 房地产；投资风险；分析；研究AbstractThe paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction， the union real estate investment present situation and the next development
3、 tendency market environment analysis， has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle， and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed di
4、scussion， debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced。 Qualitative has analyzed the real estate investment risk question， recognizes the risk the characteristic， and after obtained the land employment right to the real estate investment the
5、main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance， appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example， explained thi
6、s theory method in the investment risk assessment application， how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decisionmaking. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern， favor the p
7、rompt adjustment and the safeguard investment risk decisionmaking correct implementation。 Finally were partial in the conclusion， elaborated the risk research longterm characteristic and the risk decision-making practical significance， has carried on the ponder to the future investment risk research
8、 tendency and the direction.Keywords： real estate；investment risk；analyse；research目 录摘 要IAbstractII1 绪 论11.1本研究的目的、内容和意义11.2房地产投资风险分析的起源与现状12 房地产投资项目风险的涵义与特征22。1风险及房地产项目投资风险的涵义22。2房地产项目投资风险的主要特征22。2.1客观性与普遍性32.2.2不确定性与损益双重性32.2.3潜在性与可判性32.2。4相关性33 房地产项目投资风险因素分析43.1项目投资风险因素的来源43.1。1项目场地选址阶段43.1.2项目融资
9、阶段43。1.3项目建设施工阶段43.1.4项目租售阶段43。2项目投资风险因素的主要种类53.2.1定位风险53.2.2商业风险53.2.3经营风险53。2.4通货膨胀风险，也称为购买力风险53.2。5金融风险53.2.6市场风险63.2。7创新风险63.2.8政策风险63.2.9自然风险64 房地产项目投资风险防范策略74.1基于战略层项目投资风险防范策略74.1.1投资分散策略74.1。2投资组合策略74.1。3保险策略74.2基于战术层项目投资风险防范策略84。2.1编制风险防范计划84.2.2风险识别84。2.3风险定性分析84.2。4风险定量分析84。2。5风险应对策略94。2。6
10、风险过程管理104。3我国房地产业的现状和前景105结 论13参考文献14致 谢15II1 绪 论1.1本研究的目的、内容和意义房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营中，以获得产业利润的一种经济行为.地产开发是一个动态过程，这个过程分为四个阶段:投资决策、获取土地、建造房屋、经营房产。它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。本论文旨在研究房地产投资过程中可能出现的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施。本论文研究的内容,详细分析了房地产投资决策的
11、风险，研究有助于提高人们对风险的认识，加强风险意识。其二，对风险的研究,有利于提高房地产开发企业风险的管理水平，做好风险损失的防范控制.其三，对房地产投资的风险研究，有利于自觉利用风险机制，调节和促进房地产业的发展。因为，风险的结果是双重的，风险隐藏着危机，同时风险又孕育着机遇,所以，对风险就不单是防范,而且还有利用的问题。1。2房地产投资风险分析的起源与现状风险的定义最初出现于1901年美国的A。M.威利特所作的博士论文风险与保险的经济理论中:“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现。而风险的研究是为投资决策与管理服务的，目的在于风险管理，创造更好的效益。风险管理的思想的雏形可以追
12、溯到很早。进入70年代以来，大约与国际上“风险投资热”有关，西方很多经济学开始把研究的重点转向投资风险计量、决策与控制问题,并取得了不少令人瞩目的成果。80年代以来，开放国家对风险管理的研究已有很大进展，基本形成一个体系完整的学科和独立的研究领域。风险管理在企业管理实践中得到了广泛的应用.70以上的企业设置了专职风险管理，88。9的企业开展了风险管理，风险管理人员从公司的低级职员一跃而成为公司主要决策人员之一。二十年前的中国，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的.这与其说是人们在理论上对此问题认识不足所造成的缺陷，不如说是客观经济事实所决定的必然结果.在当时那种竭力追求确定性的经
13、济体制下，专门研究经济风险的论文廖若辰星，系统地探讨经济风险理论的专著更不曾面世。近几年来,我国经济生活中出现的种种不确定的现象已使人们不再对经济风险问题感到陌生。无论是经济理论界，还是社会生活中，人们开始谈论风险、思考风险。总的来说，我国在房地产开发风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但在整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误现象大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策方法。2
14、 房地产投资项目风险的涵义与特征2。1风险及房地产项目投资风险的涵义风险的最初定义于1901年出现在美国的AMWillet的博士论文风险与保险的经济理论中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离.通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率,或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险,房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资
15、项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。2.2房地产项目投资风险的主要特征正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，减少风险损失,提高投资活动的效率具有重要意义.2。2。1客观性与普遍性房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在,而不仅仅存在于实施阶段.2.2。2不确定性与损益双重性风险的主要特征是不确定性,也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险,反而会使收益有很大程度的增加。2。2。3潜在性与可判性房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性.它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看,房地产风险具有潜在性.但是，这并不是说风险是不可认识的,人们可以分析以往发生的类似事件的统计资料,对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。2.2。4相关性相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同
