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2、 析 报 告 报告概要 本 报告 阐述 了美 吉 特集 团投 资创 办常 州美 吉 特家 居装 饰广 场（暂定名）的市场前景和动因，介绍了投资主体简况，对项目定位、建设进程、市场管理等进行了规划，对项目投资风险和有利条件及项目效益进行了分析。一、 项目的市场前景及动因 1、我国装饰材料市场是一个永不落的阳光产业 我国经济持续高速发展，城镇化进程加快，城乡居民消费观念的变化和收入的增加，以及对居住环境要求的不断提升，使得我国房地产业持续升温。目前政府对房地产业的投入总量和增长速度有所调控，目的是 为了房 地产业的 良性健康发展 ，随着房地产业的迅速发展，装饰材料产业的发展也是水涨船高。据中国西部
3、家装峰会透露，2001年全 国建筑 装饰工程 实现总 值6000亿 元，其中 家居装 饰工程实 现3600亿元，2005年达5000亿元。若平 均每年仅 增长15%估算，则到 2021 年建材装 饰材料 需求将 达到 1 万亿元。 由此可见，我国建材、装饰材料业是一个永不落的阳光产业，市场前景一片光明。 1 2、常州及周边地区装饰材料市场前景十分看好 常州市位居我国经济发展最迅猛、最具活力的“长三角”的中心地带，东距上海 150 公里，西离南京 110 公里，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。2005年全市地区生产总值达到1302.2亿元，人均超过 4500 美元；全年完成社 会消费零
4、 售总额 444.1 亿元，比上年增长 1 6.2%。随着城市化进程的加快，常州各类房产建筑业兴旺，带动建筑装饰材料业快速发展，装饰材料市场一直保持着持续增长势头。 常州市消费市场持续保持升温态势，2005 年消费综合市场成交总额达459亿元。据分析估计， 其中 家居装饰材料市场成交额约占15%左右，约达 70 亿元，其中市区装饰材料约占 46 亿元。 按全国平均以20 %的增长速度估算， 到2021年，常州地区建材、装饰材料需求将达到 200 亿元，其中市区达到 137 亿元左右，市场发展空间很大，前景十分看好。 3、新市场的建设是十分必要、非常及时的 新市场的建设是十分必要，也是非常及时的
5、。这是因为： （1 ）在常州 市城西地 区需要 有一个规 模较大的综 合性装 饰材料市场。 就装饰材料市场业态分布和区域分布看，常州市城区在东南西北各个方向上均有几个比较大的装饰材料市场： 2 东南边有东南陶瓷商城，东北边有红星美凯龙家具城，北边有长江贸易中心和月星家居广场，西边有凌家塘装饰市场和邹区镇灯具市场，南边 有湖塘 装饰市场。除红星美凯龙、凌家 塘装饰 市场、湖塘装饰市场外，其余均属专业个性很强的市场。 但凌家塘装饰市场和湖塘镇市场规模都很小，而且凌家塘装饰市场将面临着拆迁。因此，凌家塘装饰市场拆除后在西边建一个规模较大、档次较高的综合性市场，对满足该地区近百万人口区域的市场需求是十
6、分必要的。 （2）凌家塘装饰城面临拆迁和安置问题。 为了城市建设发展的需要，根据规划，现在位于常州西边常金路的凌家塘装饰材料市场将面临拆迁外移问题。为了填补凌家塘装饰市场拆迁后造成城西地区装饰材料市场的空缺，防止市场经营业主的流失，同时也为了更好地安置市场内已经营十多年的 130 多户业主的经营场所，防止造 成新的社 会安定 问题 ，为此，市、区政府和西林街道决定重新建设一个新市场，并已在位于钟楼区西林街道常金路 268号（新运河常金大桥边）预留一块土地作为市场搬迁安置建设用地。这将为新市场的建设提供了基础条件和强力的支持。同时，通过新市场的建设，也将有利于扩大市场经营规模，提升市场的品位，活
7、跃城西地区市场经济，有利于城市容貌的美化和城市交通的流畅。 （3） 新市场的建设有利于美吉特集团在常州创建一个大规模3 装饰材料市场和建材物流中心。 本项目的投资主体美吉特集团在常州于 199 6 年建立了常州华盛建材发展，并同时创办了一个占地 230 亩的常州东南陶瓷商城。该商城以经营陶瓷和卫生洁具为主，成为常州地区最大的陶瓷、卫生洁具装饰材料集散地。但是，该市场以仓储和批发为主，而且经营品种相对较单一，不能完全满足广大顾客“一站式”购物需要。因此，如果集团再在城西建设一个多品种、综合性的、以批发、销售为主的市场，与东南陶瓷商城一起，优势互补，就可以共同形成一个以建材、家居装饰材料为主体的、
8、集仓储、批发、销售、运输配送、信息服务为一体的，占地近 400 亩的大型的现代化装饰材料物流中心。 从以上分析可见，本项目建设对促进区域服务物流业的发展，对保持社会和谐稳定以及对投资方事业的发展，都是十分有利也是非常及时的。 二、投资主体简介 本项目投资主体是美 吉特 集团， 项目合作投资方还有常州凌家塘建材和常州市顺发陶瓷。 1、 美吉特集团 集团总部设在南京， 主要 投资建 材市场的开发以及建材物流、4 营销、物业管理等行业，集团总资产约达 8 亿元。 集团所属企业主要有： （1） 州华盛建材发展。 常州华盛建材发展成立于 1996 年 3 月，并同时创办了常州东南陶瓷商城。商城占地面积
9、230 亩，已投资 4.5 亿元，主要经营陶瓷和卫生洁具， 是供应常州 地区 陶瓷的主要集散地。2005年销售额达 8 亿元，是省市级“文明单位”、区“十佳三产企业”和“服务业十强企业”。 （2）江西九江华东实 业有 限公 司所属九江华东装饰材料市场和华东建材物流中心，创办于 2000 年 5 月，分别占地 328 亩和 222 亩，投资 5 亿元。具有十几个经营区，是一个品种规格齐全的，集批发、销售、仓储、加工、物流 配送等 功能的 综合性的大型建材、装饰材料市场和建材物流中心。年营业额达 10 亿元，是江西省最大的建材市场，也是江西省十大重点建设市场之一，是江西省“文明市场”和“十佳诚信单
10、位”等。 （3）浙江亿丰投资所属杭州亿丰建材装饰广场，占地200 亩，投资 5.6 亿元，是一个以批发、销售建材、家居装饰材料为主业的综合性大型市场。 （4 ）南京华 欧建材有 限公司 是美吉特 集团旗下一 个以专 门代理销售马可波罗等国际知名品牌的陶瓷销售公司，代理区域覆盖安徽5 全省和江苏南京、徐州、泰州和镇江等地区，年销售额达 2 亿元。 2、常州凌家塘建材 投资者长期从事建材销售和装饰材料市场经营管理，除在南京等地经营陶瓷等建材外，目前还在担任凌家塘装饰城的法人代表。 同 时 ，在 温州 还投 资 建 设 两 座 发 电 能 力 分 别 为1700kw/ 时 和700kw/时的水力发电
11、站。 3、常州顺发陶瓷 投资者长期从事代理国际知名陶瓷品牌销售，分设常州、苏州、扬州分公司，年营业额超亿元。 此外，还为四川德阳恒大装饰城的主要 合作投资者。该装饰城占地 460 亩，总投资 12 亿元，目前已投资 8 亿元，是一个集仓储、批发、销售、物流和加工等为一体的超大型综合性建材与装饰材料市场，目前年营业额已达 5 亿元，是德阳市政府重点扶持培育的市场。 三、项目概况 1、项目投资商 常州美吉特置业。 2、项目名称 常州美吉特家居装饰广场（暂定）。 3、项目地址 6 常州市钟楼区西林街道常金路 268 号（新运河常金大桥边）。 4、项目定位 市场以批发、零售中高档次的各种家居装饰材料为
12、主，同时具有物流运输、商务办公及餐住等配套服务功能的现代化的综合性大型商贸物流中心。 5、市场业态定位及经营布局 根据项目建设目标和业态定位，本项目将分为若干个功能区块：陶瓷、卫生洁具、厨柜厨具，板材木业 ，油漆涂料，五金水暖和不锈钢，塑钢铝合金及 PVC 管材，灯具电器，家装饰品，石材及家具等。 6、项目建设规模 项目占地150亩，建筑密度45%，容积率 1.5，建筑面积 15万。其中商铺用房 14 万，商务办公、商住、餐饮等用房 1 万。 7、项目投资规模 本项目投资总额约为 3.1 亿元。其中：固定资产投资27 320 万元，项目开办费用 3400 万 元。（ 注：土 地费用按商业用地每
13、 亩 30 万元计算）。 8、项目开发过程 本项目本着一次规划，一次实施完成的原则，计划用二年时间完成。 7 四、项目建设目标、经营及管理 1、项目的建设目标 在当地各级政府的大力支持下，经过 3-5 年的努力，把本市场建设成为一个经营各种建材、装饰材料主业，面向常州市、辐射周边地区的综合性大型市场和具有批发、销售、展示、物流配送和交易信息服务等多功能的区域性专业物流配送中心。 2、项目的经营方针 项目的经营方针是：建市场、管市场、育市场、兴市场。 也就是说，我们不仅要把市场创办起来，还要通过科学管理，培育市场，集聚人气，达到把市场做旺、做强的目的。 3、项目经营理念 项目的经营理念是：科学管理，诚 信经营 ，服务大众，奉献社会。 4、项目管理 项目将成立常州美吉特置业，设立公司董事会，建立专门管理机构，制定市场管理制度，配备
