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1、细心整理房地产企业配套设施开发本钱核算一、配套设施种类及其支出归集原那么 房地产开发企业开发配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让城市规划中规定大配套设施工程，包括：1开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；2开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；3开发工程外为居民效劳给排水、供电、供气增容增压、交通道路等。这类配套设施，假如没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发本钱。 遵照现行财务制度规定，城市建立规划中大型配套设施工程，不得计
2、入商品房本钱。因为这些 大配套设施，国家有这方面投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市根底设施投资体制，无法保证与城 市建立综合开发协调相同，作为城市根底设施投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿也只是其中很少一局部。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让大配套设施发生支出也计入开发产品本钱。 为了正确核算和反映企业开发建立中各种配套设施所发生支出，并精确地计算房屋开发本钱和各种大配套设施开发本钱，对配套设施支出归集，可分为如下三种： 1.对能分清并干脆计入某个本钱核算对象第一类配套设施支出，可干脆计入有关房屋等开发本钱，并在“开发本钱房屋
3、开发本钱”账户中归集其发生支出； 2.对不能干脆计入有关房屋开发本钱第一类配套设施支出，应先在“开发本钱配套设施开发本钱”账户进展归集，于开发完成后再按必需标准支配计入有关房屋等开发本钱； 3.对能有偿转让其次类大配套设施支出，应在“开发本钱配套设施开发本钱”账户进展归集。 由上可知，在配套设施开发本钱中核算配套设施支出，只包括不能干脆计入有关房屋等本钱核算对象第一类配套设施支出和其次类大配套设施支出。 二、配套设施开发本钱核算对象确定和本钱工程设置 一般说来，对能有偿转让大配套设施工程，应以各配套设施工程作为本钱核算对象，借以正确计算各该设施开发本钱。对这些配套设施开发本钱应设置如下六个 本
4、钱工程： 1土地征用及拆迁补偿费或批租地价； 2前期工程费； 3根底设施费； 4建筑安装工程费； 5配套设施费； 6开发间接费。 其中配套设施费工程用以核算支配其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有也须要其他配套设施为其供应效劳，所以理应支配为其效劳有关设施开发本钱。 对不能有偿转让、不能干脆计入各本钱核算对象各项公共配套设施，假如工程规模较大，可以各该配套设施作为本钱核算对象。假如工程规模不大、与其他工程建立 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工，也可考虑将它们合并作为一个本钱核算对象，于工程完工算出开发总本钱后，遵照各该工程预算本钱 或准备本钱比例，算出各配套设施开发本
5、钱，再按必需标准，将各配套设施开发本钱支配记入有关房屋等开发本钱。至于这些配套设施开发本钱，在核算时一 般可仅设置如下四个本钱工程： 1土地征用及拆迁补偿费或批租地价； 2前期工程费； 3根底设施费； 4建筑安装工程费。 由于这些配套设施支 出需由房屋等开发本钱负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再支配其他配套设施支出。它本身应负担开发间接费用，也可干脆支配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个本钱工程。 三、配套设施开发本钱核算 企业发生 各项配套设施支出，应在“开发本钱配套设施开发本钱”账户进展核算，并按本钱核算对象和本钱工程进
6、展明细分类核算。对发生土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费等支出，可干脆记入各配套设施开发本钱明细分类账相应本钱工程，并记入“开发本钱配套设施开发成 本”账户借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款“等账户贷方。对能有偿转让大配套设施支配其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发本钱明细分类账”配套设施费“工程，并记入”开发本钱配套设施开发本钱 X X“账户借方和”开发本钱配套设施开发本钱XX“账户贷方。对能有偿转让大配套设施支配开发间接费用，应记入各配套设施开发本钱明细分类账 ”开发间接费“工程，并记入”开发本钱配套设施开发本钱“账户借方和”开发间接费用“
7、账户贷方。 对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，经批准后可接配套设施预算本钱或准备本钱，预提配套设施费，将它记入房屋等开发本钱 明细分类账“配套设施费”工程，并记入“开发本钱房屋开发本钱”等账户借方和“预提费用”账户贷方。因为一个开发小区开发，时间较长，有需 要几年，开发企业在开发进度支配上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未完工状况。这种房屋开发与配套设施建立时间差，使得那些已具备运用条件并已出售房屋应负担配套设施费，无法接配套设施 实际开发本
8、钱进展结转和支配，只能以未完成配套设施预算本钱或准备本钱为基数，计算出已出售房屋应负担数额，用预提方式记入出售房屋等开发本钱。 开发产品预提配套设施费计算，一般可按以下公式进展： 某项开发产品预提配套设施费该项开发产品预算本钱或准备本钱配套设施费预提率 配套设施费预提率该配套设施预算本钱或准备本钱应负担该配套设施费各开发产品预算本钱或准备本钱合计100% 式中应负担配套设施费开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发大配套设施。 如某开发小区内幼托设施开发本钱应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租 时尚未
9、完工，为了刚好结转完工商品房等本钱，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等开发本钱。假定各项开发产品和幼托设施预算本钱如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周转房 800 000元 201大配套设施商店 500 000元 251幼托设施 320 000元 那么 幼托设施配套设施费预提率3200001000000+900000+800000+800000+500000100%3200004000000100%8% 各项开发产品预提幼托设施配套设施费为： 101商品房：1000 000元880 000元 102商品房：90
10、0 000元872000元 152出租房：800 000元864000元 182周转房；800 000元864000元 201大配套设施商店：500 000元840 000元 按预提率计算各项开发产品配套设施费时，其与实际支出数差额，应在配套设施完工时，按预提数比例，调整增加或削减有关开发产品本钱。 现举例说明配套设施开发本钱核算如下： 如 某房地产开发企业依据建立规划要求，在开发小区内负责建立一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托开发支出按规定计入有关开发产品本钱。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经
11、批准接受预提方法。上述各配套设 施共发生了以下有关支出单位：元： 201251 252 商店水塔幼托 元元元 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业根底设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 支配水塔设施配套设施费 35 000 支配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 那么用银行存款支付征地拆迁费时，应做： 借；开发本钱配套设施开发本钱 105 0005 贷：银行存款 1
12、05 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做： 借：开发本钱配套设施开发本钱 80 000 贷：银行存款 80 000将应付施工企业根底设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做： 借：开发本钱配套设施开发本钱 765 000 贷：应付账款一应付工程款 765 000 支配应记入商店配套设施开发本钱水塔设施支出时，应做： 借：开发本钱配套设施开发本钱商店 35 000 贷：开发本钱配套设施开发本钱水塔 35 000 支配应记入商店配套设施开发本钱开发间接费用时，应做： 借：开发本钱配套设施开发本钱商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000 预提应由商店配套设施开发本钱负担幼托设施
13、支出时，应做： 借：开发本钱一配套设施开发本钱一商店40000 贷：预提费用须提配套设施费40000 同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发本钱明细分类账。 四、已完配套设施开发本钱结转 已完成全部开发过程计经验收配套设施，应按其人问状况和用途结转其开发本钱：1，对能有偿转让给有关部门大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发本钱一配套设施开发本钱”账户贷方转入“开发产品一配套设施”账户借方，做如下分录入贴： 借：外发产品一配套设施460000 贷；开发本钱配套设施开发本钱460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。 2.按规定应将其开发成个支配计入商品
14、房等计发产品本钱公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生实际开发本钱按必需标准有关开发产品实际本钱、预算本钱或准备本钱，支配记入有关房屋和大配套设施开发本钱，做如下分录入账： 借；开发本钱房屋开发本钱265000 开发本钱一配套设施可发本钱35000 贷：开发本钱一配套设施开发本钱3000003.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品本钱公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生开发本钱冲减预提配套设施费，做如下分录入账： 借：预提费用一预提配套设施费 320 000 贷：开发本钱一配套设施开发本钱 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发本钱，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品本钱或作追加支配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加支配于尚未办理竣工决算开发产品本
