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1、北京市咼等教育自学考试课程考试大纲课程名称：物业管理课程代码：60031（笔试）2013年4月版60032（实践）第一部分课程性质与设置目的一、课程性质与特点物业管理课程是北京市高等教育自学考试物业管理专业（独立本科段）的一门重要的专业必修课。课程侧重讲解物业管理的基本制度和政策，为将来或正在从事物业管理和服务岗位的学习者提供实施物业管理和服务的理论、法律依据。尊重主权、依法（合同）办事应该是物业人共同坚守的原则。因此，该门课程的学习至关重要。二、课程目标与基本要求本课程内容包括物业管理概述、物业管理服务、物业管理的基本制度、业主的建筑物区分所有权、房地产相关制度与政策、国外及香港地区物业管理
2、概况。课程目的是培养应用型人才。使学习者了解我国物业管理的基本现状、基本制度；理解和掌握从事物业管理和服务活动的相关法律法规，树立遵守契约、依法行事，在法律法规许可的框架内从事职业活动的正确思想；能够运用相应法律法规分析、解决实际物业服务活动中遇到的实际案例。本课程的重点章节是：第二章，第三章，第四章（包括笔试+实践内容）。一般考核的章节是：第一章，第二章，第三章，第四章，第五章。阅读章节是第六章。三、与本专业其他课程的关系物业管理是物业管理专业的专业必修课程，为后续课程物业管理实务、物业经营管理等专业课程提供法律依据。第二部分课程考试内容与考试目标第一章物业管理概述一、学习目的与要求通过本章
3、学习，学习者能够掌握物业管理条例（以下简称条例）对物业管理的定义；条例的立法指导思想和确立的基本法律关系。熟悉物业管理的基本特征；业主对自身房屋等建筑物拥有的权力及管理形式；条例的立法理念及确立的七项基本法律制度。了解物业管理产生和发展；我国物业管理制度建设的历史沿革；物业管理在社会经济中的地位和作用。在工作中能够分析、处理物业管理及服务工作中涉及条例的相关问题。请注意：2007年10月1日生效了国务院关于修改物业管理条例的决定，修改了第十、十一、十二、十九条内容。参考资料“全国物业管理师执业资格考试复习指南物业管理基本制度与政策”对应的内容也需要做相应修改。二、考核知识点与考核目标（一）物业
4、管理的概念识记：物业管理的定义（包含的法律关系、物业服务的法律依据及主要内容）（条例第二条、第三十六条）物业管理的三个基本特征理解：业主对自身建筑物及附属设施管理的三种形式，及条例规定适合哪一种（物权法第八一条）业主对自身建筑物及附属设施拥有的权利（二）我国物业管理的产生与发展理解：我国改革开放前城镇住房制度的三个主要特征物业管理在社会经济中的地位和作用（三）我国物业管理制度的历史沿革理解：条例颁布前物业管理制度的组成及主要特点条例颁布后物业管理制度建设的主要特点（四）物业管理条例识记：条例的立法理念、指导思想条例确立的基本法律关系理解：条例立法遵循的基本原则条例创设的七项物业管理的基本法律制
5、度及内涵条例法律责任的特点第二章物业管理服务一、学习目的与要求通过本章学习，学习者掌握物业管理服务特点、内容、成本的构成；物业服务合同的主要内容；物业使用和维护的有关规定。熟悉物业服务定价成本监审的原则；普通住宅小区物业管理服务标准；物业费的收费原则和计费方式；前期物业服务合同的特征和时效；物业服务企业维护秩序、安全防范协助的法律义务。了解利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。工作中能够依据物业服务合同、物业管理服务标准实施物业服务；能够依法进行物业服务收费，物业使用和维护等专业活动。二、考核知识点与考核目标（一）物业管理服务的特点和内容识记：物业管理服务的具体内容物业管理服务
6、的特点理解：物业服务合同约定以外的服务应遵循市场原则（条例第四十四条）物业管理服务标准及其适用范围、等级、界定的六方面内容（教材或普通住宅小区物业管理服务等级标准应用（实践）：运用物业管理条例分析解答案例一一物业服务企业如何为住宅小区提供物业服务（二）物业服务收费识记：物业服务收费的两种定价形式物业服务费用的计费方式物业服务收费的原则理解：物业服务费用的实质及分摊规则物业服务费用的成本构成实行酬金制的物业服务企业的义务物业服务定价成本监审的定义物业服务定价成本的原则和依据（教材或物业服务收费管理办法）（教材或物业服务收费管理办法）（条例第四十一条）（物权法第八十条）（教材或物业服务收费管理办法
7、）（补充教材或物业服务定价成本监审办法第二、三条）（补充教材或物业服务定价成本监审办法第五条）物业服务费缴纳和督促（条例第四十二、四十三条）物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定（条例第四十五条）应用（实践）：运用物业管理条例、物业服务收费管理办法的部分内容分析解答案例一一住宅小区如何计算物业服务费用（三）物业服务合同识记：前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的时效（条例第二十六条）物业服务企业的法律责任（条例第三十六）理解：物业服务企业提供服务的法律依据及服务的评价标准（条例第三十六条）物业服务合同的八项主要内容（条例第三十五条）物业管理资料的三种移交情况（条例第三十七、三十九条）前期
8、物业服务合同的主要内容物业服务企业的义务（条例第三十六、四十六、四十七条）应用（实践）：运用物业管理条例分析解答案例一一业主大会和物业服务企业之间如何签订物业服务合同（四）物业使用与维护理解：物业使用和维护的相关法律规范（条例第五十、五一、五十二条）利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定（条例第三十八、五十五条）业主装饰装修房屋的规范（条例第五十三条）应用（实践）：运用物业管理条例分析解答案例一一业主、物业服务企业如何正确使用和维护物业第三章物业管理的基本制度一、考试目的与要求通过本章学习，学习者掌握业主大会的职责和表决规则；管理规约的内容和法律效力；前期物业管理招投标的强制性规定；物业
9、承接查验时物业管理资料的移交内容；资质等级及能够承接项目的规定；物业管理师资格考试、注册规定；住宅专项维修资金的用途和管理原则；住宅专项维修资金的使用。熟悉业主的权利和义务；业主委员会的职责；临时管理规约的主要内容；前期物业管理招投标的原则；建设单位关于物业保修范围、期限、责任；物业管理师应具备的执业范围；住宅专项维修资金的交存、分摊规则及监管单位；挪用住宅专项维修资金的法律责任。了解业主大会筹备程序；业主使用物业需遵守的规则；物业管理招标形式；物业服务企业违规的资质吊销；物业管理从业人员的职业道德；住宅共用部位、共用设施设备的范围；物业承接查验时物业现场验收内容。在今后的工作中能够按照制度设
10、计和要求去做好和提升自己的管理和服务水平，同时能够配合小区的业主大会、业主委员会，在维护业主权益的前提下，获得物业企业应有的利益。二、考核知识点与考核目标（一）业主大会制度识记：业主的定义业主大会的组成业主共同决定事项理解：业主享有的权利、履行的义务业主大会的性质、成立的限制和选择业主大会的的成立业主大会的表决规则（条例第六条）（条例第八条）（条例第十一条）（条例第六、七条）（条例第八、九、十条）（条例第十二条）业主大会会议召开形式和召开条件（条例第十二、十三条）业主委员会职责（条例第十五条）应用（实践）：运用物业管理条例分析解答案例一一业主在小区公共事务中如何享有权利，履行义务（二）管理规约
11、制度（原称业主公约）识记：临时管理规约的主要内容管理规约的约束力理解：管理规约的主要内容（条例第二十二条）（条例第十七条）（条例第十七条）（条例第十八条）临时管理规约制定的主体、时间点、业主的承诺（条例第二十二条第二十三条）业主大会议事规则的约定业主使用物业需遵守的规则应用（实践）：运用物业管理条例分析解答案例一一物业买受人签订购买合同时应该知道的内容（三）前期物业管理招投标制度识记：前期物业管理招投标的原则理解：前期物业管理招投标的强制规定（条例第二十四、五十七条）前期物业管理招标形式（教材或招标投标法）应用（实践）：运用物业管理条例分析解答案例一一建设单位前期物业招投标的操作（四）物业承接
12、查验制度识记：业主大会聘请物业服务企业的资料移交（条例第三十七条）（条例第三十一条）物建设单位关于物业的保修范围、期限、责任理解：物业服务企业承接物业时的查验内容、从建设单位移交的物业管理资料、前期物业合同结束时的资料交还对象（条例第二十八、二十九、五十九条）建设单位关于物业管理用房责任（条例第三十、六十四条）应用（实践）：运用物业管理条例内容分析解答案例一一如何实施物业承接查验（五）物业服务企业资质管理制度识记：物业服务企业从事服务活动的资格、遵循资质管理制度（条例第三十二、三十三条）理解：资质等级及能够承接项目的规定（教材及建设部的物业服务企业资质管理办法）资质证书的管理（违规的资质吊销）
13、（条例第六十、六十二、六十三条）应用（实践）：运用物业管理条例、物业服务企业资质管理办法部分内容分析解答案例一一物业服务企业投标规定和要求（六）物业管理从业人员职业资格制度识记：物业管理师的考试、注册理解：物业管理人员职业道德物业管理师的继续教育、执业范围（七）住宅专项维修资金制度识记：住宅专项维修资金的定义、管理原则、监督部门、使用范围（条例第五十四条、补充教材或住宅专项维修资金管理办法）理解：住宅专项维修资金的交存主体、交存金额、交存方式（以下均参考补充教材）住宅专项维修资金管理、监督住宅专项维修资金的分摊规则住宅专项维修资金使用住宅专项维修资金使用禁止住宅专项维修资金使用的其他规定住宅专
14、项维修资金相关主体的法律责任应用（实践）：运用补充教材关于“住宅专项维修资金制度”内容分析解答案例一一小区业主如何依据具体情况使用住宅专项维修资金第四章业主的建筑物区分所有权一、考试目的和要求本章内容为物权法第六章。物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则。第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。通过本章学习，学习者掌握物权法是规范我国财产法律关系的基本法律；建筑物区分所有权的构成；业主行使专有部分所有权的权利和限制；业主行使共有部分所有权的规定；业主共同决定事项的表决规则；业主大会和业主委员会决定的
15、效力；业主的诉讼权利。熟悉住宅改变为经营性用房的条件；建筑区划内道路、绿地、物业管理用房、车位、车库的归属；业主共同决定事项；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用、管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的监督权。了解建筑物区分所有权的概念；业主大会和业主委员会对业主违规的处置权。在此基础上，物业工作人员通过遵循物权法关于“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定开展物业服务工作。（一）建筑物区分所有权的概念识记：建筑物区分所有权的构成理解：建筑物区分所有权的概念（二）专有部分的所有权识记：住宅改变为经营性用房的条件理解：业主行使专有部分所有权的相关规定（三）共有部分的共有权识记：道路、绿地、物业管理用房等所有权归属理解：业主行使共有部分所有权的相关规定车位、车库的所有权归属（四）共有部位的共同管理权（教材或物权法第七十条）（物权法第七十条）（物权法第七十七条）（物权法第七一条）（物权法第七十三条）（物权法第七十二条）（物权法第七十四条）（物权法第七
