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1、万科销售案场的销售与服务质量提升方案项目销售充电站目录：销售现场业务现状评估销售现场业务体系整体框架销售现场业务体系存在的问题一模型体系 销售现场业务体系存在的问题一流程体系 销售现场业务体系存在的问题一指标体系 销售现场业务整体改进思路第一步:研究客户第二步:建立能力第三步:完善销售现场接待流程第四步:完善现场管理、监督反馈流程 第五步:明确各环节监控点由本项目引发的相关思考 一、销售现场业务现状评估销售现场业务体系整体框架模型体系销售现场业务体系存在的问题一模型体系客户价值模型对销售接待现场的客户需求感知点认知不足，缺乏清晰的客户需求分析对没有强烈购买意向的客户价值需求重视不足销售现场能力
2、模型缺乏清晰的销售现场能力模型销售现场人员能力过分依赖外包方，并且外包方的部分能力水平不能满足需求对销售现场能力相关的成本投入结构的认识不足对竞争对手的研究不足销售现场业务体系存在的问题一流程体系客户研究流程未建立客户研究流程销售现场接待流程销售接待岗、样板房讲解岗位缺失 未能清晰设立流程关键节点及考核体系销售现场管理、监控反馈流程对销售代理方过多强调销售业绩而忽视了客户满意度指标销售现场实时监控、可视化管理做得不够监控流程没有形成反馈回路销售能力培养流程没有重视对资质一般的置业顾问的培训和标准化咨询设计销售顾问培训、合格上岗及淘汰流程不够完善销售全部依赖代理，缺少自身的销售精英人员，缺乏对现
3、场清洁和保安资源的最优利用销售代理人员流动非常快，每月50%的流失率，培训有缺失合作初期，代理公司给予万科的是骨干人员;合作期变长后，万科成了代理公司的培训基地， 骨干被调动到其他品牌楼盘；没有与代理公司形成战略合作伙伴关系；代理的佣金、底薪较低，造成销售人员流失到其他行业销售现场接待流程主要问题点1、无固定接待岗、靠销售代理人员轮岗接待、部分销售人员不主动热情，导致客户到访无 人接待2、销售人员不能将项目优势和特点等重要信息第一时间告知客户，项目信息无法完整传达。3、到访客户登记，所录信息不完整、有错误、客户资源未能实现不同项目间的共享4、样板房参观受天气影响会有制约、无样板房专职讲解人员、
4、客户自己体验获得信息有限、 难以产生购房冲动5、销售顾问对客户需求把握能力不够、不能很好帮助客户分析产品优势、比较竞争楼盘、 在客户表明对项目没有意向后不能及时推荐万科其它楼盘6、销售顾问没有100%向客户留名片、到访客户的后续跟进工作凭个人判断有所选择去做、 缺乏监督和信息反馈销售现场业务体系存在的问题一指标体系销售现场客户满意度指标体系销售现场客户满意度评分依赖于盖勒普公司一年一次的评价，跨越时间太长，难以形成及时反馈和改进客户满意度指标没有进行细分，基本为主观评价指标缺少对销售现场各个环节的客户满意度指标的建立销售现场能力指标体系尚未形成销售现场能力指标体系 二、销售现场业务整体改进思路
5、销售现场业务整体改进第一步:研究客户一建立客户研究流程客户研究流程图霄膏 餐卷客户调查问卷销售人员访谈提纲容H探访问卷销藉官盈彦二构建客户价值模型-客户需求KAN。模型（分为外部客户、内部业务）-客户价值模型三、提炼客户满意度指标客户满意度指标体系销售现场业务整体改进第二步:建立能力一、 构建销售能力模型十销售能力模型画铠售现场能力模型二、完善能力培养流程开盘前培训流程开盘中培训流程，我方培训、代理方培训机制建立销售顾问培训、合格上岗及淘汰流程三、提炼能力指标体系1潘力指标体系销售现场业务整体改进第二步:建立能力一、完善销售现场接待流程增加销售大厅接待、样板房讲解岗明确各流程岗位标准化操作规程
6、（SOP），包含动作要领、基本话述、标准礼仪、相关表 单、图片说明编制销售手册，明确项目卖点、项目优势特点、项目基础信息、重要问题回答、红线内 外不利因素、竞争楼盘信息对比、样板房介绍等话述。提供多种项目信息展示方式：展板、灯箱、海报、DVD、相册、录音、录象、小册子、沙盘、区域模型等制作并优化客户信息登记表、成交客户调查问卷、样板房客户意见反馈单销售现场业务整体改进第四步:完善现场管理流程一、完善销售现场管理、监督反馈流程销售监控流程建立起信息反馈回路。有监控有考核有奖惩。建立销售代理方现场管理、销售部门现场管理、第三方神秘访客制度、客户回访制度的多纬 度监控体系。将现场考核点可视化、施行看
7、板管理。制订流程关键指标、流程控制计划制订晨会、周会等例会制度与现场巡查制度二、完善销售代理合作方选择、合作流程重新平衡客户满意度与销售业绩等指标的权重关系。重新梳理对销售代理方的管理要求和考核指标。在销售接待服务纬度明确奖惩措施。销售现场业务整体改进第五步:明确各环节监控点1、CP:1三声接听；2告知姓名、礼貌问候；3透露项目优势信息；4主动邀请到销售现场 并提供来访路线；5结束通话后发送关怀短信；6登记客户基本信息2、CP:1停车场标识清晰；2安全员着装统一、动作规范，主动引导停车、敬礼致敬、打开 车门礼貌问候、下雨天、烈日天为客户撑伞；3、CP: 1销售大厅有清晰路牌指引；2销售大厅环境
8、良好；3接待人员有良好职业礼仪；4 客户到访主动微笑礼貌问候；4、CP:1主动介绍，向客户递名片；2结合客户需求，第一时间阐述楼盘特点和项目优势（X 条）；3主动阐述项目详细信息（X条）；4针对客户提问提供专业解答；5初步了解客户 需求（X点）；5、CP:1到访客户基本信息100%登记（姓名、性别、联系电话）；2意向客户重要信息100% 登记（第几次到访、年龄、车辆情况、外貌特征、行为举止、沟通纪要、目标产品类型、关 注信息点、后续跟进情况）；3提供项目资料6、CP:1电瓶车等候处有清晰指示；2客户等候时间不超过15分钟；3安全行驶；4播放 语音介绍小区环境、沿路风景7、CP:1样板间家居布置
9、与小区环境融合、再现实际生活场景；2接待人员礼貌问候、主动 介绍样板房信息（X个信息点）；3邀请客户填写样板房信息反馈单8、CP:1如果客户提出需求，带领客户实地感受成熟社区，重点介绍万科物业服务、社区配 套环境、生活便利性等；2安全返回大厅9、CP:1询问客户感受，深入理解客户需求；2推荐多个产品；3全面详细介绍推荐户型特 点及社区特点；4帮助客户客观评价竞争楼盘；5主动告知普遍价格折扣优惠政策；6风险 因素、不利因素主动提示；7帮助客户解决实际问题（贷款）；8对于不能解答的问题及时 反馈给销售经理10、CP:1给予全套销售资料；2再次告知联系方式，并留下客户信息；3态度亲切、始终 如一；4
10、及时分析记录未成交原因，并告知销售经理；11、CP:1详细介绍认购书条款、预售买卖合同、前期物业管理协议；2提供后续手续办理 指南；3针对问题细致回答、风险因素、不利因素主动提示；4填写成交客户调查表、销售服务反馈单；5核实客户资信12、CP:1接待人员正式告别；2表达感谢；3告知后续服务跟进人员；4提示回家路线；5 离开后给予短信关怀三、由本项目引发的相关思考执行比流程更重要：流程的明确相对容易，建立流程的指标并持续监控（销售现场的监控、神秘访客的监控）对 于流程得到持续执行更为重要。销售团队激励创新：熊市下，基于销售提成的激励模式受到挑战，大量优秀销售代表流向其他行业，各项目普遍 存在人员流动量过快的现象。销售代表能力成为影响成交的关键因素之一。上海公司目前开 始要求代理公司提高销售代表基薪的做法，值得研究。营销费用投向需要关注：目前的营销费用投向基本上还是基于牛市思维。现场管理人员不足，项目营销费用根据回款 决定（部分公司现金流管理的需要），代理费仍旧根据销售业绩确定的传统做法都需要重新 检讨。物业公司与地产公司的配合：物业为地产服务，在销售接待环节，我们对物业人员应该提出哪些具体的要求和考核指标。 物业人员、地产人员、销售代理人员三方资源如何更好地整合，如何管理，需要我们持续思 考。
