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1、-DB51*省区域性地方标准DB 510100/T 0132013代替 DB 510100/T 0132007*市写字楼物业效劳等级划分2014- 04 -15发布2014 - 05 - 01实施*市质量技术监视局发布. z.-目次前言II1范围12标准性引用文件13术语与定义14缩略语35总则46等级划分的内容及要求4参考文献37前言本标准按照GB/T 1.12009给出的规则起草。本标准代替并废除DB 510100/T 0132007版本，主要技术变化如下：修改了标准名称，将写字楼物业效劳标准改为*市写字楼物业效劳等级划分；为适应写字楼市场的开展要求，对写字楼物业效劳进展分等分级；为指导各
2、类型写字楼物业效劳，对效劳事项和要求进展了细化。本标准由*市城乡房产管理局提出并归口。本标准起草单位：中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会、*市标准化研究院、*市物业管理协会、*利丰物业*、*华昌物业开展*公司、*诚悦时代物业效劳*、第一太平戴维斯物业参谋、*力宝企业管理*、仲量联行测量师事务所*分公司、*吾豪物业管理参谋*。本标准主要起草人：宋学明、袁庆华、唐宗伟、巫庆敏、周航、苟强、赖孝刚、燕乐、程硕、*斌、周国斌、杨润春、陈杰友、赵蔚、欧志伟、任雁、文萌川。. z.-*市写字楼物业效劳等级划分1 范围本标准规定了写字楼物业效劳的术语和定义、总则、等级划分的内容及要求。本标准适用于*
3、市行政区域内写字楼物业效劳的等级划分。2 标准性引用文件以下文件对于本文件的应用是必不可少的。但凡注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。但凡不注日期的引用文件，其最新版本包括所有的修改单适用于本文件。GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 17051 生活饮用水水质标准GB 50016 建筑设计防火标准GB 50034 建筑照明设计标准GB 50045 高层民用建筑设计防火标准GB 50116 火灾自动报警系统设计标准GB/T 50314-2006 智能建筑设计标准DL/T 596 电力设备预防性试验规程JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计标准MH/T 6012 航空障碍灯DB5
4、1/190 *省水污染物排放标准DB510100/T 054-2010 房屋共用部位、共用设施设备维修工程分类DB510100/T 073-2011 住宅物业效劳等级划分DB510100/T 082-2012 *市商务写字楼等级划分3 术语与定义以下术语与定义适用于本标准。写字楼为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。物业效劳机构具有资质证书的物业效劳企业和取得名录证书的物业效劳其他管理人。注1： 物业效劳企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理效劳活动的企业。注2： 物业效劳其他管理人是指由企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事物业效
5、劳活动的非营利性的民办非企业单位。物业效劳 物业效劳机构按照合同约定对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业承接查验物业效劳机构承接物业时，合同双方当事人按照国家有关规定和前期物业效劳合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备及相关场地进展检查和验收的活动。客户承受物业效劳的组织或个人。注： 承受物业效劳的业主、使用人及其他相关方。业主房屋的所有权人。注1： 依法取得或者根据中华人民*国物权法第二章第三节规定取得建筑物专有局部所有权的人，应当认定为业主。注2： 基于与建立单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑
6、物专有局部，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。DB510100/T 073-2011，定义3.3使用人物业管理区域内建筑物的承租人、实际使用者。DB510100/T 073-2011，定义3.4共用部位由多个所有权人共同拥有，其主体承重构造部位和共用面积所构成的部位。注： 根据中华人民*国物权法的司法解释，共用部位包括建筑物的根底、承重构造、外墙、屋顶等根本构造局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等构造局部。其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所拥有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建
7、立用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。改写DB510100/T 054-2010，定义3.1共用设施设备由多个所有权人共同拥有，并由其共用的设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。DB510100/T 054-2010，定义3.2智能化集成系统将不同功能的建筑智能化系统，通过统一的信息平台实现集成，以形成具有信息聚集、资源共享及优化管理
8、等综合功能的系统。GB/T 50314-2006，定义2.0.2专项委托效劳专业性效劳企业承受物业效劳机构的委托，承接物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业效劳。DB510100/T 073-2011，定义3.7特约效劳物业效劳机构承受客户委托，提供物业效劳合同约定以外的各类单项效劳。改写DB510100/T 073-2011，定义3.84 缩略语以下缩略语适用于本标准。UPS:不连续电源Uninterruptible Power SupplyDDC:直接数字控制Direct Digital Control5 总则5.1 本标准通过对写字楼物业效劳进展
9、等级划分，为物业效劳活动的合同双方当事人确定物业效劳等级提供依据。5.2 写字楼物业效劳等级分为四级：超甲级、甲级、乙级和丙级。超甲级为最高标准，高一等级要求包含相应低一等级的要求。5.3 写字楼物业效劳包括：综合效劳、房屋共用部位管理与维修养护、共用设施设备管理与维护、装饰装修管理与效劳、公共秩序管理维护、环境卫生及绿化管理维护共六项内容，每一项均有与之对应的等级要求。5.4 除非本标准有更高要求，写字楼物业效劳应符合平安、消防、卫生、环境保护等现行的有关法规和标准。6 等级划分的内容及要求. z.-6.1 综合效劳应符合表1的规定。表1 综合效劳内容及要求工程内容及要求超甲级甲级乙级丙级根
10、底管理1、签订前期物业效劳合同，明确权利义务关系。按相关要求公示物业效劳合同履行情况。2、签订有专项效劳分包合同，明确各方权利义务。对专项分包效劳有监视及评价机制，记录完善。3、有机器损坏险、财产一切险和公众责任保险等。1、签订前期物业效劳合同，明确权利义务关系。按相关要求公示物业效劳合同履行情况。2、签订有专项效劳分包合同，明确各方权利义务。对专项分包效劳有监视及评价机制，记录完善。3、有机器损坏险和公众责任保险等。1、签订前期物业效劳合同，明确权利义务关系。按相关要求公示物业效劳合同履行情况。2、签订有专项效劳分包合同，明确各方权利义务。对专项分包效劳有监视及评价机制，记录完善。3、有公众
11、责任保险。1、签订前期物业效劳合同，明确权利义务关系。按相关要求公示物业效劳合同履行情况。2、签订有专项效劳分包合同，明确各方权利义务。对专项分包效劳有监视及评价机制，记录完善。客户效劳场所1、有客户效劳中心及接待前台，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、 机、复印机、电脑、打印机、网络、办公智能化系统。2、公示物业效劳机构营业执照、资质证书复印件或其它管理人名录证书复印件、工程经理及主要效劳人员*、照片、岗位信息，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准、效劳、三级投诉等。设立管务公开栏。3、应设置独立的客户等候区，有物品存放场所。1、有客户效劳中心及接待前台，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、
12、 机、复印机、电脑、打印机、网络、办公智能化系统。2、公示物业效劳机构营业执照、资质证书复印件或其它管理人名录证书复印件、工程经理及主要效劳人员*、照片、岗位信息，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准、效劳、三级投诉等。设立管务公开栏。3、应设置独立的客户等候区，有物品存放场所。1、有客户效劳中心，宜设置接待前台，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、 机、复印机、电脑、打印机、网络、办公收费系统。2、公示物业效劳机构营业执照、资质证书复印件或其它管理人名录证书复印件、工程经理及主要效劳人员*、照片、岗位信息，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准、效劳、三级投诉等。设立管务公开栏。1、有
13、客户效劳中心，宜设置接待前台，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、等。2、公示物业效劳机构营业执照、资质证书复印件或其它管理人名录证书复印件、工程经理及主要效劳人员*、照片、岗位信息，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准、效劳、三级投诉等。设立管务公开栏。. z.-表1续工程内容及要求超甲级甲级乙级丙级人员1、从业人员按照相关规定取得执业*书。2、实行工程经理责任制，一个物业管理区域配备不少于1名工程负责人。工程负责人应取得物业管理师执业*书。3、工程负责人及从业人员应纳入*市物业效劳信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。4、从业人员统一着装，佩戴标志，效劳标准，语言文明、热情主动。5、客户效劳人员应至少能提供中、英双语效劳。6、配电房和监控室应24小时派员值班，每班不少于2人。7、配备至少1名特种设备平安管理负责人。8、配有至少2名持特种设备作业人员证的电梯平安管理员。9、配有不少于1名二次供水系统管理人员，持证上岗。10、至少配备2名从事设施设备管理的工程师。1、从业人员按照相关规定取得执业*书。2、实行工程经理责任制，一个物业管理区域配备不少于1名工程负责人。工程负责人应取得物业管理师执业*书。3、工程负责人及从业人员应纳入*市物业效劳信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。4、从业人员统一着装，佩戴标志，效劳标
