写字楼物业企业接管验收管理(精)

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1、写字楼物业企业接管验收管理写字楼物业竣工后,物业企业在在接管写字楼时,必须对物业进行全面的 验收,以明确物业企业和开发商双方的维修责任。1.1.1写字楼物业验收采用的标准在验收写字楼物业时,主要以下面的规范为标准:1 GB50007-2011建筑地基基础设计规范2 GB50010-2010混凝土结构设计规范3 GB50011-2001(2008年修订版 建筑抗震设计规范4 GB50014-2006(2011年修订版 室外排水设计规范5 GB50016-2006(2011年修订版 建筑设计防火规范6 GB50207-2002屋面工程施工质量验收规范7新编电气装置安装工程施工及验收规范系列规范8

2、GB50242-2002建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程9 GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规程10 GB/T10060-2011电梯安装验收规范1.1.2写字楼物业验收应提供的资料在物业验收接管前, 开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图, 并分 类立卷, 在验收时交物业企业归档保存。 若验收时尚未完成竣工图, 则必须提供 最终的施工图, 并附详细的设计修改说明, 竣工图最迟必须在免费保修期开始后 的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、 运行、维护和保养。这些资料主要包括:1. 土建、装修需要的资料1 建筑、装修和绿化等设计说明。2

3、总平面图、建筑图和结构图。3 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表 。4质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收 报告 。5土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。6房屋面积测量报告。7物业沉降测试报告。8防水工程的盛水实验报告。9 隐蔽工程验收鉴证。2. 弱点系统需要的资料1 各弱点系统的操作和维护保养手册 (包括屋宇自动控制系统、 消防自动报 警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和 车库自动化管理系统等 。2 各弱电系统图、平面图。3 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。4 消防局、技防办、音像处理处、有线电视

4、台、国家安全局、电话公司等政 府职能部门的验收合格证明 。5 设备原理图、计算机软件程序和说明等。3. 电气系统需要的资料1 高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。2 所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。3 电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。4 供电局验收报告。5 各种用电设备调试、测试报告。6 避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷验收报告。4. 给谁排水需要的资料1 喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。2 消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。3 消防喷淋、 消火栓、 给水排水系统设备明细表、 承包商资料及产品合格证。4 消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市排

5、水检测站和质监站等政府 职能部门的验收报告。5 消防水系统试压、调试及检测报告。6 污水处理系统竣工图样、卫生防疫站验收批文。7 蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。5. 空调系统需要的资料1 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。2 空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。3 空调机组(热泵机组 、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、 承包商资料及产品合格证。4 消防局验收批文。5 空调系统及设备试压、调试报告。6. 动力设备需要的资料1 锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。2 锅炉房、 应急发电机房平面图、 煤气调压站平面图和煤气系统图、 平面图。3 劳动局、质监站及煤

6、气公司有关验收证明。4 锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。5 煤气管道的试压报告。7. 电梯验收提交资料电梯正式验收移交前, 施工单位需递交以下资料, 以便使物业公司技术人员 尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,但不限于此:1 建设委员会质监站批发的“电梯运行证” 。2 技术监督局批发的“电梯安全使用证” 。3 点滴技术规格说明书。4 电梯出厂合格说明书。5 电梯装箱清单6 电梯管理与使用手册7 电梯一般安装标准。8 电梯操作说明书。9 电梯维修保养手册。10 电梯安装图样。11 电梯机械及电气控制图样。12 电梯备品备件图样。13 电梯操作培训手册。14 电梯承包商竣工调试

7、及自查记录。15 电梯应急维修电话。16 电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。8. 其他需要的资料开发商、承包商认为需要提供的其他资料。1.1.3写字楼物业验收的程序当开发商提供了各种资料后,物业企业才开始验收。在验收时若发现问题, 物业企业可以拒绝验收和接管, 同时要求开放商和承建商整改, 只有整改到满足 验收标准时,才可以通过验收。1. 物业验收条件1 提供的验收资料齐全并且没有造假。2 提供必要的专业技术介绍和培训。3 提供所有的测试、检验和分析报告。4 被验收的场地、设备和机房清洁干净。2. 拒绝验收对于以下情况,物业企业有权拒绝验收接管物业:1 严重违反国家有关法规。2 未

8、能通过有关政府职能部门的验收。3 工地与交付物业不能有效隔离。4 机房不能完全独立封闭。5 其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。3. 缺陷整改对在验收中发现的各种问题, 包括工程未完事项、 工程缺陷及由于成品未能 有效保护一起的受损等情况, 物业企业将会作详细的缺陷记录, 以供开发商督促承包商(或者供应商进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题 比较严重,则向开发商建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。4. 试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收, 但由于小业主 (或租户 进驻 的需要必须开启运行某些设备或系统, 物业企业一般仅作实物验收, 并严格按开 发商的书面指令进行

9、管理和操作。 在此期间, 技术上仍由承包商 (供应商 把关, 若发生任何问题或意外, 除物业企业人为原因外, 责任由开发商及其承包商负责。 对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议,清楚列明有关各方的责任。 5. 验收通过被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的 要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,开发商应 督促承包商(或供应商 移交所有的钥匙、备品条件和专用工具,物业正式交由 物业企业接收管理。6. 保修期正常情况下,物业整体验收结束,便正式进入保修期,但物业验收往往是 一段相当长的过程, 在此期间, 有些设备可能会因限期投入运行或起亚原

10、因已经 进入保修期。 故需要开发商与其承包商、 供应商协议约定整个项目保修期的其实 日期, 并书面通知物业公司, 而在次之前进入保修期的部分设备和系统, 若需要 签续保合同,开发商应酌情予以补偿。1.1.4 新写字楼物业的接管验收写字楼物业的接管验收, 是在竣工验收合格的基础上, 以主体结构安全和满 足使用功能为主要内容的再检验。1. 接管验收应具备的条件1 建设工程全部施工完毕, 并已经竣工验收合格 (分期交付使用的工程必 须和施工区域隔离 。2供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3 房屋幢、户编号业经有关部门确认。2. 接管验收应提交的资料(1产权资料1项目批准文件。2

11、用地批准文件。3建筑执照。4建筑分层、分单元面积表。5行政主管部门验收合格的证书、批文。6拆迁安置资料。(2技术资料1竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图样。2地址勘察报告。3工程合同及开、竣工报告。4工程预决算。5图样会审记录。6工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录 。7隐蔽工程验收证明。8沉降观察记录。9 竣工验收证明书。10钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11新材料、构配件的鉴定合格证书。12谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。14砂浆、混凝土块试压报告。15供水、供暖的试压报告。3

12、. 质量与使用功能的检验(1主体结构1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值,不 得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。2钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过混凝土结构设计规范 的规定值。3砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。4凡应抗震设防的房屋,必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。5外墙不得渗水。(2屋面1各类屋面必须符合屋面工程施工质量验收规范中的规定,排水畅通, 无积水,不渗漏。2平武面应有隔热保温措施,三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。(3楼地面1面层与基层

13、必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱 皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正 5、解封均匀顺直,无缺棱掉角。2卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不 应有积水,不允许倒泛水和渗漏。3木楼地面应凭证牢固,接缝密合。(4装修1 刚、 木门窗应安装平正牢固, 无翘曲变形, 开关灵活, 零配件装配齐全, 位置准确,钢门窗密封严密,木门窗缝隙湿度。2进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走 道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不漏顶帽,与基层必须 钉牢。4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。5抹灰应

14、表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。7尤其、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。(5电气1 电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密, 铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。 采用管子配线时, 连接点必须紧密、 可 靠, 是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。 每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1MQ/KV.2 应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正 确。4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠, 接地电阻值必须符合 相关 艰涩工

15、程防雷设施验收规范的要求。5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不 得超过电梯安装验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作 灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均 应符合要求。6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及 反射波复杂地区的住宅,应设置电视共享天线。除上述要求外,同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。 (6 水、卫生、消防1 管道应安装牢固,空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐 措施必须符合 建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程 的要求。 应按套安 装水表或预留表位。2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。3 卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过 8M, 并且不应使用 陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。 4 卫生器具质量应良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、 制动灵活。