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1、地产资源配置及状况分析研究一、住房面积的贫富差距：12.5% 的人拥有的住房面积等于56.4% 的人的 面积，至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。这就是的各阶层市民对住房资源的拥有情况。每年的有关年鉴公布的只是居民住房总量和当年增加了多少住宅，销售了多少住宅，还有各区各有多少里弄房子、多少公房、多少花园洋房等。这些，对研究房产市场没有意义，单纯研究总量没有任何意义，任何经济问题不可以从总量为起点来分析。只有在以研究个别为出发点、为基础的前提下，研究总量才有意义。一直到看到中国统计2003 年 8 月出版的中国2000 年人口普查资料和 2000 人口普查分县资料，才感觉到我们总算有
2、了实实在在分析房产市场的权威依据和可靠数据，对的房产市场研究有了从个体为出发点、为基础的开端根据第五次人口普查结果，以第五次人口普查标准时2000年11月1日为界，市区家庭户总数4080617户。第五次人口普查向公众提供了详尽的家庭户住房资料，现将408.06万家庭户的住房资料如下：城市家庭户住房资料（按住房建筑面积分）人均建筑M积（平方8及8以91213-1617-1920-2930-3940及以上，均建筑M积（平方22.4 及以下25.2 ?33.636.444.847.653.25681.284109.2112以上“数合计74.3 万61.9 万58.1 万35.9 万87.5 万39.
3、4 万51万卜数拥有 “积1248.331820.052356.681808.16001.353809.687209.38占总户数18.2%15.2%14.2%8.8%21.4%9.7%12.5%占总面积5.1%7.5%9.7%7.5%24.7%15.7%29.7%“数：户数,有面积1: 171: 29.41: 411: 521: 691 : 971: 141注：户均建筑面积由笔者按户均 2.8人乘以人均建筑面积栏的平均数计算，人均8平方米以下按6平方米计算，人均50平方米以上按54.5平方米计算，（40-49平方米档的户数有20.5万户）。这样计算的结果，2000年市区实际住房建筑面积约24
4、254万平方米，比各类年鉴登载的住房建筑面积20865万平方米多16.2 %。由于年鉴统计数的来源基于在 30年前（1973年）住房普查基础上的增减，本文以根据第五次人口普查数据得来的计算结果为分析依据。表中住户数的实际计算单位是“户”，与以“万户”为单位的计算结果略有差异。城市家庭户住房资料（按住房间数分）拥有问数012345间及以上户数0.41 万180.18165.1440.74 万10.17 万11.42 万万万占总户数0.1%44.15%40.5%9.98%2.5%2.77%以上统计数告诉我们，到2000年为止，市区12.5%家庭户人均建筑面积 40平方米以上，这部分家庭户拥有市区2
5、9.7%的房屋资源，这部分的房屋 资源相当于市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源 总和，这说明，12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等。把人均建筑面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均建筑面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是说，房屋资源比相差8.3倍。2000年，有44.3%的家庭户仅有1间住房,40.5%的家庭户拥有二间住房,有3间及三间以上的占家庭户15.3%。（普查资料的“说明”拦中，明确“问数”包括搭建房屋）从1987年宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年低 基本解决人
6、均建筑面积4平方米以下困难户，12年里一共解决了住房特困 户 和住房困难户14.4万户，要化12年时间解决14.4万户的住房困难问题,说明解决住房问 题的不易。但是，那些占市区12.5%的家庭户他们拥有30%的住房资源为什么就那么容 易？他们拥有与56.4%的人同样的住房资源为 什么就那么容易？件地部分地成众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的房屋还不是商品，后来是有条为商品，到现在是所有的房屋都有价，都能在市场上用货币交易。当所有的住房都成了其持有者财富的一部分时，笔者要探讨的是，这部分财富的多寡是怎样造成的？二、为什么12.5% 与 56.4% 会相等？按等级分房掘得“第一桶金”,在中国
7、第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用1995 年颁布的沪房地改(1995) 767 号文件职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准，是造成房产市场形成之初居民房产资源差别的源头。这个文件在很长时间里影响着房地产市场，更直接影响了当时国有企业的全体职工利益。文件把每个职工家庭允许以成本价购买公有住房的面积按职别等级和专业技术职称等级以法规形式加以区别，明确一般职工、干部初级技术职称人员可购买公有住房面积的上限是75 平方米，科级干部、中级技术职 称人员、具有证书的高级工购买上限85 平方米，县处级干部、副高级职称人员购买上限100 平方米，副局级享受120 平方米，正局级、正高级和享:受正高级
8、待遇的专业技术职称人员享: 受 140 平方米。如购买高层公有住房,所有人员在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10 平方米。 这 样一个行政文件，成了划分市民个人房产财富的依据，并就此奠定了市民个人拥有的房产资源格局。从此， “一般”的职工要达到“上限”历尽辛苦而 不易得，而“不一般”的职工已把“上限”当作了“达标”的起点。他们能 容易达到目标，因为他们手中拥有着权力资源。笔者认为，房产市场的真正形成的时间是在99 到 2000 年。这个市场形成是以 1999 年市政府颁发的一系列文件为标志的。这些文件是：99 年 1 月 19 日颁发的关于发布市公有住房差价交换试行办法的通知、99
9、 年 11 月 25 日颁布的批转市房地局制订的关于销商品房种类归并若干规定的通知、99年11月26日颁布的批转市房地局、市房改办制订的关 于进一步推进本市公有住房出售若干规定的通知。这一系列文件使的所有住房都有了货币交易的可能，的房产市场也就正式形成。这个市场的形成，是在房屋资源格局奠定之后。房屋资源格局奠定了，只要一纸公文，把原有的“住房”改成“房产”，原来只供居住功能的房屋就变成可随时变现的财富。第五次人口普查数据提供了谁拥有最多的房屋资源的线索。中国2000年人口普查资料提供了这样几表：全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数、全国按户主的职业、购建房费用分的家庭户户数、全国按职业分的
10、家庭户人口人均住房面积，按户主的住房来源分的家庭户户数和按购建房费用分的家庭户户数是附有各省市详细表的，按职业分的家庭户户数和按职业分的购 建房费用只有全国汇总表，没有各省市附 表，这里的原因不难理解。但无论如何，全国表是各 个地区样本的综合，除 非公布按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用，否则，全国表 的权威性无可替代。全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数和全国按职业分的家庭户人口人均住房面积是按职业分的，由于表格的空间限制，笔者把职业分类用数字替代。一类人员国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，二类人员：专业技术人员，三类人员：办事人员和有关人员（行政办公人员占69%），四类
11、人员：商业、服务人员，五类人员：农林牧渔水利业生产人员，六类人员：生产、运输设备操作人员及有关人员，七类人员：不便分类的其 他劳动者。全国购房户人均住房建筑面积按职业分人均建筑面积8及8 912（平方米）13-1617-19 20-29 30-3940及以上卜国平均8%12.6%15.8%7.9%27.8%13.3%14.6%100%一类户4.5%7.5%11.4%8.2%29.8%16.8%21.8%100%类户5.7%9.9%14.2%9.6%31.3%14.6%14.7%100%1类户6.3%9.8%13.9%10%31%14.4%14.6%100%四类户13.7%13.8%15%7.7
12、%24.2%11.2%14.3%100%不类户6.9%12.8%16.3%7.7%28.4%13.7%14.2%100%大类户11.7%13.1%15%8.3%24.8%11.5%15.6%100%（类户13.2%14.7%16.2%7.3%25%10.9%12.6%100%结论：我们清楚地看到，在人均建筑面积 30-39平方米和40平方米以上这两档里，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人占的比例最高。他们拥有人均40平方米房的比例更是超过20%达到22%,超出次高的生产、 运输设备操作人员及有关人员 6.2个百分点。这些人按等级分房掘得了“第一桶金”，他们的住房资源来自“计划”而不是“市
13、场”。在中国第一波房 产资源改革中，权力发挥了最大的作用。三、各种职业人员所支付的购房费用我们还想知道，在房屋资源格局已定的情况下，各种职业人等支付的购房费用。先看全国全国购房户购房费用按职业分购房费用-类二类三类四类五类八芙七类合计1万以下0.8%2.1%1.1%3%84.7%8.1%0.04%100%12万2.1%4.6%3.1%5.3%71.8%13%0.05%100%23万3.2%6.4%4.5%7.4%61.3%17.2% 0.06%100%35万5.3%9.5%7.1%11%44.8%22.3%0.08%100%510 万8.3%11.8%9.6%16.2%27.4%26.7%0.
14、08%100%1020 万12.5%13.1%11.1%21.5%15.9%25.8%0.07%100%20-30 万19%15.7%13.8%23.2%8.8%19.4%0.04%100%30-50 万26.8%17.8%15%21.9%4.6%13.8%0.03%100%50万以上37.9%17%15%18.5%3.5%8%0100%这表中，从一类户到三类户，是购房费用越高消费越踊跃，购房费用呈清一色的递增趋势。一类户从10万元处开始跳跃式增长，二类与三类户则呈现以2为步长值的等差级数增长，四类户亦呈现以2为步长值的等差级数增长 在2030万处达到顶峰，随后等比下 降，五类户是跳跃式一路递减，六类
