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1、酒店理合同的相关概念及适用条件讨论引言酒店理合同作为一种理形式的出现有效地平衡了酒店业主和酒店理双方的利益使酒店理的理经历可以以较低的本钱和风险被复制到更多的酒店为世界范围内酒店业的开展和酒店理程度的进步做出了奉献并在中国酒店业占据了大部的高端份额。从“二战后的“利润共享租赁开场其在短短几十年间可以开展壮大与其自身的特点和所面临的环境亲相关。本文对当前世界范围内酒店联经营的重要形式之一酒店 理合同的相关概念和特点进展讨论(由于篇幅所限暂不涉及理合约的详细条款)并从中国酒店业主的角度对引入这种理形式的适用条件做一初步的分析。一、酒店理合同的概念1. 中国的定义中国将酒店理合同界定为“委托理。根据
2、中国1993年7月29日公布的?饭店理理暂行?委托理是饭店理的四种经营方式之一它指饭店理承受饭店业主委托按照饭店理的统一经营策略、营销、效劳质量要求、理形式来理饭店。2. 国际酒店业权威学者的定义康奈尔大学(Cornell University)教授艾斯特(James J. Eyster)在其著作中提出酒店理合同ManagementContract是酒店业主和酒店理之间签订的书面协议根据此协议酒店理被受权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、理酒店并为酒店业主负责作为回报酒店理得到理酬金。理合同的根本概念是由三个根本部组成的：第一经营者有全权经营理酒店的权利不受酒店业主的干扰；第二酒店业主支付一切
3、经营费用和财务费用并承当所有权风险；第三除重大忽略或欺诈行为之外酒店经营者的行为受酒店业主的保护。3. 本文的定义酒店理合同是非股权式的一种酒店营运方式属于委托代理关系的企业制度安排。通过酒店业主与酒店理签署理合约来约定双方的权利、义务和责任。酒店业主雇用酒店理作为自己的代理人承当酒店经营理职责。作为代理人酒店理以酒店业主的名义拥有酒店的经营自主权负责酒店日常经营理定向酒店业主上交财务报表和酒店经营现金流并根据合同约定获得理酬金。酒店业主为酒店提供土地使用权、建筑、家具、设备设施、运营资本等并根据合同约定承当相应法律与财务责任。酒店理合同的核心为酒店业主与酒店理签订的理合约它是双方权利与义务得
4、以实现的保证。二、酒店理的概念1.中国的定义 根据中国1993年7月29日公布的?饭店理理暂行?饭店理是指以其特有的专业技术、理人才向饭店输出理、并享受民事权利和承当民事义务的企业法人。饭店理的经营宗旨是通过对所饭店的理促进人才的成长和交流促进所饭店的理程度、效劳质量、设备维修等方面逐步到达国际先进程度并注重进步饭店经济效益。2.本文的定义酒店理是出如今酒店理合同经营形式中的一种企业制度安排是以其公开注册并拥有的酒店系列品牌、理体系、营销体系为主要依托向受托理的酒店进展理输出和品牌输出从而获得经济价值和品牌价值的经济组织。酒店理是理要素演进与专业化分工的产物它使委托代理关系由企业对个人转向企业
5、对企业促进酒店所有权与经营权的进一步别离并使酒店业主与酒店经营者的委托代理关系进一步深化它的出现是酒店发育成熟的重要标志。三、酒店理合同的特点酒店理合同这种经营形式实现了酒店所有权和酒店经营权的别离从而为那些资本雄厚但缺乏酒店理团队和技能的酒店业主新建酒店提供了时机。同时也为酒店理创造了一个低本钱拓展其资源网络和份额的良好形式其在运作中亦形成了一些与众不同的特点。1.酒店理合同特有的风险分布在其它的酒店经营形式中酒店运营商也承当酒店运营的部风险而酒店理合同那么完全不同：在酒店理合同中所有的经营风险由酒店业主承当而酒店运营商只承当酒店日常经营理职责。近年来酒店债权人介入酒店理合同的情况日益增多酒
6、店债权人为了确保贷款投入效益以致对于某些酒店而言获得著名酒店理的酒店理合同已经成为获得贷款的必要条件之一有些酒店理合同也对酒店借贷方的利益做出了安排。2.酒店理合同隐含双方利益冲突的风险在此不平衡的风险分担安排之外酒店理合同的独特之处在于其隐含了酒店业主和酒店理之间的利益冲突因为双方利益的着眼点是完全不同的：酒店业主的主要目的是酒店长的经济收益、酒店物业的升值和酒店竞争才能的提升。酒店业主的直接利益在于酒店必须盈利因为酒店业主将单独承当酒店亏损的风险。从财务角度来说酒店业主的首要之务就是从酒店产生足够的经营现金流用来支付酒店贷款和经营本钱从而提升其回报率。另一方面酒店理的主要目的是酒店的份额、
7、理酬金和的酒店理权限。其作为酒店运营商的首要之务是产生尽可能多的理酬金提升酒店品牌的声誉和利益从而提升其品牌价值。3.酒店理合同是双方利益相对平衡的结果酒店理合同为酒店业主和酒店理双方创造了一种长的合作关系。从其平衡双方利益的特点出发任何一方都不可能从偏向单方利益的合同中长获利。酒店理合同过于侧重一方的利益将不可防止地导致冲突经常会晋级到本钱高昂的法律诉讼或在合同完毕前就提早中止。因此就长而言只有一个平衡的、兼顾各方利益的酒店理合同才能更好地效劳于酒店业主和酒店理的利益。4.酒店理合同具有独特性和唯一性酒店理合同的特殊之处还在于没有一个可以完美平衡酒店理和酒店业主利益的、的酒店理合同范本从而使
8、每一个酒店理合同的个案都能恰如其分地表达酒店业主和酒店理的需要。因为在每一例个案中都有众多的不同因素需要考虑：酒店的类型和规模、所处地段、总本钱、融资构造、酒店的细分情况、酒店理的规模、酒店理提供的效劳等等。除此之外理合同的每一个单独的条款都应放到整个理合同的范围来考察：假如一方在其所关心的一个特定的条款上处于优势那么另一方在另外一个关键条款将为此做出让步以求得双方利益的相对平衡。5.酒店理合同有其特殊的策略组合要想致力于达成一个平衡各方利益的理合同的途径就是双方都要试图理解另外一方的主要利益所在。只有当酒店业主和酒店理都清楚对方在哪些方面不可能做出让步或妥协双方才有可能达成一个双赢的理合同。
9、更进一步说双方都应确信所有对方关注的特定事宜已经在合同会谈过程中得到了表达并最终包含在协议中。从以上分析可以看出尽酒店理合同这种经营形式已经比拟成熟一度风行于世界酒店业；但在酒店业的各种经营形式中它也是产生纠纷最多的其主要原因就在于酒店业主和酒店理的利益碰撞。酒店理合同成功的例子自不待言其失败的例子亦历历可数近在中国的例子就有：希尔顿退出大连和南京的酒店理合同、香格里拉退出南京丁山酒店的酒店理合同、万豪退出深圳彭年酒店的酒店理合同等。这些酒店理合同的提早中止尽有各种各样的原因但归根结底是由于酒店业主和酒店理的利益冲突未能找到实在可行的调和方式从而导致合作中止。四、中国酒店业主引进酒店理合同的适
10、用条件分析目前世界各主要酒店理已经进入除青海、山西两地的所有中国以香格里拉、凯悦、万豪、喜达屋、洲际等为代表的31家国际酒店理的47个品牌都已进入中国且在与中国酒店理的竞争中已经充分显现出其在品牌战略、网络营销、专业化理、先进的效劳理念和理形式等方面的优势并在各项主要经营指标上均超过了中国酒店理和酒店业主自行理的酒店。酒店理合同这种经营形式确实给中国酒店业主带来了可观的收益使中国酒店业主能获得专业酒店理提供的理技术和系统促进了中国酒店经营理程度的进步。尽酒店理合同这种经营形式在中国酒店上成功运行了多年并占据了中国高端酒店的大部份额但并非所有的酒店均适用于此种经营形式中国的酒店业特别是广阔的欠兴
11、旺地区酒店理程度仍与国际程度存在较大的差距因此就当前这个特定的时而言中国酒店业引进国际著名酒店理实行酒店理合同的经营形式仍然存在一定的适用条件对于中国酒店业主来说是否具备酒店理合同的适用条件那么是是否采用这种理形式的关键。当然此适用条件将会随着今后中国酒店开展阶段的演进而有所变化并随着双方力量比照的不同和特定环境的不同而相应改变。本文认为酒店理合同的适用条件是指选择国际著名酒店理确实能为中方酒店业主带来增量收益与进步理程度的条件本文根据酒店理合同的特点及目前中国酒店开展状况提出中国酒店业主引进酒店理合同的适用条件为：1.酒店业主具有可以信赖的形象与资质。国际酒店理在选择合作伙伴时往往比拟重视对
12、方的企业声誉和财务资信状况这往往是合作的首要条件。2. 酒店业主是否能找到适宜的酒店理作为合作者。酒店理合同可以成功的必要条件就是能否找到合格的、值得信赖的并具备互补才能的酒店理。该酒店理应具备运作、理同等档次、规模酒店的成功经历并具备良好的财务资信状况。对于酒店业主选择酒店理的详细笔者将另行撰文阐述。3.酒店业主所拥有或拟建的酒店与所选择的外方理所理酒店的类型、档次、品牌一致或相近且酒店与其所处状况具有完成酒店理财务收益目的的潜力。例如目前由于国际著名酒店理在中国进展理合同的酒店品牌以高端为主与高星级酒店所聚焦的细分相符那么中国酒店业主委托这些酒店理进展理时所委托的酒店也应属高星级酒店。但这
13、样的场面会随着中国酒店行业的竞争日趋剧烈而改变其目的将来也会逐渐扩展到中、低端。3.酒店业主所拥有或拟建的酒店所处的地理位置与所选择的外方理的客源相一致或相近。酒店是一个高度专业化的与所在地的经济开展程度亲相关尤其对于高星级酒店来说经济兴旺地区、区域中心城或城才有可能提供相对充足的客源原因是那里的海外客源较多。例如酒店业主的高星级酒店处于经济兴旺地区(如长三角、珠三角、环渤海湾等)、区域中心城(如会城等)或城(如三亚、桂林等)选择国外著名酒店理采用酒店理合同的经营形式较为有利。4.酒店业主具有较雄厚的资金实力可以提供所承诺的充足的营运资金具有稳定的财务资信状况。由于酒店理特别是国际著名酒店理的
14、根本理费和奖励理费比拟高对酒店的设计、装璜、定位要求也较高而且酒店理亦较少进展股权或债权(这取决于双方会谈地位比照、竞争对手情况等多方面因素不确定性较大)因此要求酒店业主可以承当大部建立费用和营运费用并支付酒店理相对较高的理费。5.酒店业主缺乏该细分的专业酒店理经历和酒店理团队该细分的酒店经理人尚不兴旺或酒店经理人流动性不大获得合格的酒店经理人较为困难。正因如此酒店业主方为了确保酒店的经营水准才有必要考虑委托酒店理进展理。6.可以获得专业的酒店理咨询和法律参谋的专业效劳。酒店理合同是一个专业性非常强的领域涉及到酒店资产评估、法律事务咨询、酒店理合同会谈、物业保值增值等诸多跨行业、跨专业的问题只有得到专业中介机构的效劳才有可能妥善处理理合同当中的实际问题。7.企业拥有数位酒店理领域的专业人员可以被酒店业主派驻酒店代表酒店业主在与酒店理的往来中行使以下理和监视职责：酒店理合同会谈、酒店开业前准备、酒店财务和审查、日常经营事宜沟通、日常经营情况汇报、对外公共关系等。中国酒店业主对本文所述酒店理合同的相关概念、特点有了一定的理解并对中国酒店业主引进国际著名酒店理采用酒店理合同这种经营形式的适用条件进展综合考量之后随后面临的问题就是如何选择酒店理及酒店理合同的会谈策略问题对此笔者将另行撰文阐述。
