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1、土地估价案例与报告-28(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题(总题数：2，分数：40.00)1. 某开发公司欲参与 A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：(1) A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为 4.0，区域基础设施状况为“五通一平”， 出让年期为住宅用地法定最高年限。(2) 该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%建造成本均匀投入，建成后即可全部
2、售岀。(3) 该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%税金为房地产总价的 6%银行年贷款利率为 11%土地还原利率为8%(4) 在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例 B： 2370 元/m2;实例 C: 2730 元 /m2;实例 D: 2500 元 /m2。A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待 估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100-1-5-4交易情况1000-1+1区域因
3、素100-2+2-个别因素1000+10+5使用年期100-30-1根据以上资料，评估岀该公司的投标地价。(分数：20.00 )正确答案：(先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格 第一步：采用市场比较法确定不动产总价(1) 分别计算三个案例的试算价格：(2) 采用算术平均求取不动产总价：单位面积不动产价 =(2518.35+2587.09+2557.12) 元/m2/3=2554.19 元/m2不动产总价=2554.19 元 /m2 X2000mi X 4=2043.352 万元第二步：计算建筑成本费用及利润(1) 建筑费=600万元 专业费=600万元X 6%=36万元 不可预
4、见费：600万元X 4%=24万元(4) 利息=(600+36+24) X(1+11%)土地用途应设定为商业。土地使用权年限应为出让剩余年限 35 年。-1+ 地价 X (1+11%) 2- 1=72.6+0.2321 X 地价或：利息=(600+36+24) X 50% (1+11%)1.5- 1+(600+36+24) X 50% (1+11%)0.5-1+ 地价x(1+11%) 正确答案： (1 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：(1) 由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。(2) 由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。2. (1)划拨土地使用
5、权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。 评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。3对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。 1 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。4对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2 年未动工开发的，可以无偿收回。5作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖-1=73.6+0.2321 X地
6、价(5) 税金=2043.352 万元X 6%=122.60 万元(6) 开发利润=2043.352万元X 15%=306.50万元第三步：计算土地价格地价=不动产总价 -建筑费 -专业费-不可预见费 -利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321 X地价-122.60-306.501.2321 地价=881.65 万元地价 =715.57 万元单位地价=715.57 万元 /2000m2=3577.85 元/m2)解析：2. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为 20000用。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为 8500m
7、2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2, 土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500卅，出让用途为商业，出让年期为 40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让 土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置 5 年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规 划建筑容积率为2.03.5。请根据以上情况，回答下列问题：1 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行
8、补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。2为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以 现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。3. 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格 ?4 根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。5该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评
9、估，请问：(1) 该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估 ?(2) 可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料 ?分数： 20.00 )或者挂牌方式公开岀让。各岀让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。拍卖：先由岀让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，岀价高者成交。 挂牌：由岀让方发布挂牌公告，公布岀让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价 格。6. （1）估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1）确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格
10、类型、估价日期等。2）拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。3）资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4）相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。5）按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。6）试算价格调整，确定最后估价结果。7）撰写土地估价报告书。8）将土地估价报告提交给委托方。（2）由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的 两种。收集的资料包括：1）收益还原法应收集以下资料： 开发后的房地产出租收益。 房地产出租费用及有
11、关税费等。 房屋重置成本。 土地还原率、房屋还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。2）市场比较法应收集以下资料： 三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等条件的比较实例。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。3）基准地价系数修正法应收集以下资料： 当地基准地价及修正体系。 待估宗地所在土地级别。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。4）剩余法应收集以下资料： 开发后的不动产市场售价。 开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。 土地还原率、年贷款利率等参数。 当地土
12、地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。）解析：二、报告判读题（总题数：3,分数：60.00）3. 下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。1. 比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况 见下表。基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间:2007 年 12 月2007年4月1006年9月:2007 年 10 月交易情况正常正常正常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让土地用途商业商业商业商业成交地价/（兀/m2）待评估34453510388
13、0付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付总用地面积/m2504.15035.83302.92003.6容积率P 3.6P 2.93.74.3土地使用年限/年354040402建立价格可比基础（略）3 因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因 素条件列表表示，详见下表。基本情 况待估宗地实例A实例B实例C交易时 间2007年12月2007年4月2006年9月1007年10月交易方 式转让挂牌出让挂牌出让转让成交地 价待评估344535103880商业繁 华程度有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心交通条 件混合型主干道为主 有5条公交线路生活
14、型主干道为主 有3条公交线路生活型主干道为主 有3条公交线路混合型主干道为主 有4条公交线路总用地 面积/m22504.1，适中5035.8，较适中3302.9，适中2003.6，适中宗地形 状规则规则规则规则临街宽 度58706540临街深 度439251504 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差 别，确定各比较因素条件指数如下表。比较因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间108104100 :107交易方式100100100100商业繁华程度100100100100交通条件1009696:99:总用地面积/m10098100100宗地形状100100100100临街状况100100100100临街宽度10010410292临街深度1009698985计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地
