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1、赤水华泰项目商业物业专项研究 内部资料赤水华泰项目商业物业专项市场调查报告 四川泸州昱辰营销有限公司【前言】本次应赤水华泰项目简总的邀请，对赤水市区的整个商业进行一次梳理和调查，本次的调查完全真实，仅作部分技术微调，未有其他任何修改。请贵司核实，以期对贵司在销售的决策上提供原始的一手数据。后半部分的分析和结论是本人及公司调查人员分析后的心得体会，建议贵司参照，希望能对贵司的决策起到一点抛砖引玉的作用。一 市调目的：1.1 通过对主要商业购买者（经营户）的调查，分析客户的购买行为及心理，了解经营者对商业的的需求状况、购房意向、价格承受力、消费习惯等，分析研究影响经营者购房行为的因素。1.2 对本
2、项目的投资决策、入市时机、营销策划等提供最基本的信息。1.3 对赤水市区的商业的租金和售价进行一次梳理，为本项目的商业定价提供信息资源和决策参考。二 调查方法及对象：1.4 经营户街边访问1.5 商业租金访问：每条街道的首尾和中间门市的单位租金的访问1.6 现有商场人数的调查和访问1.7 在建在售项目商业的调查和访问1.8 赤水市区中高端商业酒店、宾馆入住情况的调查和访问三 消费者调查的内容本次调查的主要调查内容归类为如下几种：1.9 购买者的基本特征（即谁是购买者）1.9.1 年龄特征1.9.2 经济状况1.9.3 置业次数1.10 购买者的消费能力（即消费能力的调查）1.10.1 楼价接受
3、能力1.10.2 付款方式的选择1.11 购买者消费需求（即买什么样的房）1.11.1 时机的选择1.11.2 对投资物业形态的选择1.11.3 对未来商业期盼格局的选择1.11.4 对商业经营管理的认可1.12 购买者的消费习惯（即购买时间、地点、方式等选择）1.13 影响购房行为的因素1.14 对资讯渠道的选择习惯1.14.1 推广方式的效果调查1.14.2 获取楼盘消息的渠道 四、现有超市消费消费行为习惯的研究1.15 商场每天的客流量（即谁是购买者）1.15.1 进场人数1.15.2 购买人数及金额1.15.3 近段时间的总体人数（前三天）1.15.4 反推现有商场每天的销售额 五、在
4、售在建项目的调查1.16 在手在建项目的整体摸底1.16.1 项目概况1.16.2 项目的销售进度1.16.3 在建在售项目的商业价格六、 市调执行 本次调查发动8人，开展为期四天的市场调研工作，就本次调研分为四个部分开展工作： 1、针对投资经营户群体展开调查，共发放530份调查问卷，回收466份，其中有效问卷398份，回收率达到87.9%，有效率达到85.4%，本次调查报告主要在投资意向明显的客户中进行分析； 2、针对房地产市场展开售房部细致调查。完成赤水市区所有项目调查。3、针对宾馆（有一定影响力的，除了低于100元/天的宾馆未作调查外，）进行一次系统的调查和梳理。4、针对现有超市销售额进
5、行一次数据审核和清点，共调查2个工作日，按照每个超市分成上午、中午、下午、晚上各半个小时调查，了解进场人数，调查成交金额。数据真实率为100%。第一部分整个赤水市区商业租金调查45 Page of 48 四川泸州昱辰房地产营销策划公司 赤水市区主要商业街道租金调查表街道名调查人员面积（）租金合计（元/月）单位租金（元/月）主要经营业态按照5%年回报推算售价（元/）按照60%的误差进行价格修正（元/平米）项目后街杜华波6802108031汽修744012400赤水大道叶丹4601656036副食、小汽配864014400人民北路曹明飞14646188045中端商业1008018000人民南路胡蓉
6、8252805034中低端商业816013600兴源市场人西路刘丽娟168313464080中低端批零1920032000康佳路杜华波8803960045中低端批零1008018000荔园路王素琴5302915055女装、饰品1320022000太平新街王素琴63094500150中端服饰3600060000向阳街杜华波35049000140中端服饰3360056000南正街叶丹30039000130中端服装3120052000太平北街曹明飞40056000140中端服装3360056000滨江路刘明娟8001600020休闲娱乐48008000汇总9002585460一、租金调查分析及说明：
7、1、 租金调查中采用随机抽查，重心在一头一尾和中间，面积为预估面积（存在15%的面积误差）；2、 5%的年回报租金推算价格公式为：单位月租金12个月0.05；3、 60%的价格修正，即市场销售价在租金的基础上进行60%的修正；4、 本次商业租金调查看出：赤水商业业态混乱，无明确的商业业态归类，除了市中心作为服装街区之外；赤水商业还处于传统县城商业的模式，除了市中心外，其余商业基本上依靠兴源市场存在；滨江路打造虽然已形成规模，但租金严重低廉；二、租金调查分析1、从本次的调查数据来看，赤水市区的租金和售价比相对较低，消费者的投资和投机意思相对较弱，本来可以实现18000元/的销售物业，在租金市场上
8、仅仅能得到45元/的投资回报率，该投资回报率仅为451218000=3%，等同于一年期定期存款利率。2、租金调查的目的仅为项目的销售作为参照，城市均价与项目的定价起到十分重要的作用，城市均价左右着本项目的定价趋势和定价范围。第二部分社会投资者综合调查一、投资者购房总体特征分析1 被调查者总体特征教育水平：超过购房群体九成购房者最高学历在大专以下；年龄特征：投资者年龄偏向为青壮年；经济状况：接近六成被调查者月收入在4000元以下；在置业次数：有82.4%的经营户未进行商业物业投资；在投资用途：41%的投资者投资商业物业的目的是为了自用，最多的投资客户44%是为了寻求租金收益，仅有14%不到的投资
9、者在寻求一种投机市场。2 投资者的消费行为对于收入上涨转化为商业投资的认可：65%的被调查者在收入上涨第一考虑是进行商业物业投资收取回报；付款方式的选择：43%的客户选择银行按揭，45%的客户选择分期付款；被调查者购买时间决策上：42%的经营者表示如果适合可以随时购买。对于经营管理公司的介入上：64%的客户对这一新兴事物报以将信将疑的态度，仅有16%的被调查者不接受经营管理公司。3 投资能力的分析投资总额的分析：1020万的投资额成为投资者的首选物业，有41.6%，其次为投资总额在30万以内的，占到被调查者的20.8%。对于价格上涨的接受度：58.1%的客户希望政府打压房价上涨的趋势，同时有2
10、8.4%的客户感受到价格上涨的压力；4 影响投资行为的因素价格成为投资者投资时考虑的首要因素；地段成为投资者投资商业物业的首选条件；5 投资者对赤水商业的认识 对现有市场的认识：39.7%的经营户和投资户认为赤水商业混乱，未能形成有效的商业规划区，18.1%的投资户认为赤水现有商业环境不好，9%的客户认为赤水现有市场商业配套不完善；38.3%的消费者认为，赤水的商业零售业消费水平太低，不能满足其消费欲望。 对于未来商业的期望：62.4%的客户认为赤水需要一个大型综合性商场；19.7%的投资户认为赤水需要一个规范化的、上一定档次、购物环境好的超市，15.1%的投资户认为赤水需要一个专业的数码、电
11、器卖场。5 投资者投资对资讯渠道的选择习惯获取楼盘消息的渠道：以现场考察、电视报道和朋友介绍为获取楼盘咨询的主要途径；对房地产信息的信任渠道：电视、报纸、售点、户外广告为主；二、 投资置业行为分析1、投资者基本特征分析（1）对主力投资者人群的年龄专项调查在本次调查中，调查购房者年龄比较集中于中青年阶层，所占比例超过总购房群体的78%。其中25岁以下的占20%，2540岁的人士占52%，4150岁的占23%。 点评： 本次调查主要针对有投资的消费群体，其意见具有较强参考性。 如何将主力消费群体留住将成为本项目开发成功的主要因素。 建议：在产品的设计和宣传上应该针对这部分客户的心理开展。（2）投资
12、者个人月收入的专项调查投资者月收入所占比例最高的主要集中在20002999元这个区间，占总体比例的33.1%，其次为2000元以下的占总体的18.7%、30003999元的占12.9%、40004999元的占15.7%、50005999元的占7.4%、60006999元的占4.6%。图表点评 此次调查中被调查者的经济收入相对较高，适合作为投资者进行的调查 40004999元/月收益的被调查者有能力去购买本项目的商业而物业，因此可以反向推断本项目的商业物业在价格合理的情况下，可以得到市区15.7%经营户的购买； 由于商业物业的特性，因此会有越来越多的投资者在低门槛进入商业物业的投资。分析建议 按
13、照投资者的投资能力设定物业价格，一般一个商业物业的总价为投资者5年总收益的和，假设本项目的主要客户群收入在5000元，那该客户能够接受的最高总投资额为：5125000=30万；（3）对投资者文化程度结构的专项调查南溪县城有投资意向，并愿意在本项目进行投资的客户中文化层次结构相对较低，65.5%的投资者的学历都是高中或者以下，最高学历为本科，但所占比例较低，仅为5.4%，大专学历比例为28.3%。图表点评： 投资者的低学历学历决定了其看待问题的非理性和从众心理； 低学历的投资者在投资的时候对租金回报率的关注相对较低，在后期的推广和销售中应该更多的往投资门槛低和后期涨幅空间大方面去引导。 图表建议 客户的关注点在于有多少人会购买本项目（攀比心理），而不在于自己是否适合去购买本项目的商业； 这部分客户外出参观和考察的时间较少，对项目的软环境的要求不是很明显，如果我们在软环境和软配套上加大力度的话，将会给客户带来超出其想象的空间，必将引发其非理性购买和冲动性购买。（4）投资置业次数调查是否购买过门市是否合计人数54254308比例17.5%82.5%100% 从表上可以看出：南溪商业结构调整的不断深入，经营户的投资意思有所增强，
