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4、部二00六年六月十八日目 录一、項目總論41.1 項目背景41.2 可行性研究結論5二、項目投資環境和市場研究112.1 市場宏觀背景112.2深圳市房地產總體市場分析202.3龍崗房地產市場現狀及後市預測252.4 區域市場分析29三、項目開發背景及目標513.1深圳市城市改造513.2龍崗區舊城改造553.3項目戰略目標59四、項目分析及評價604.1 地塊解析604.2 項目SWOT分析634.3 項目評價63五、市場定位及項目評估645.1 項目定位645.2 方案評估意見73六、項目改造模式建議756.1 拆遷補償模式建議756.2 安置方式建議776.3 分期實施建議77七、項目開
5、發建設進度安排797.1 有關工程計畫說明797.2 施工橫道圖80八、投資估算與資金籌措818.1 項目總投資估算818.2 資金籌措888.3 投資使用計畫89九、銷售及經營收入測定909.1 各類物業銷售收入估算909.2 項目銷售回款計畫919.3 資金來源與運用分析919.4 銷售利潤92十、財務與敏感性分析9310.1 贏利能力分析9310.2 項目不確定性分析9310.3 社會效益和影響分析94十一、可行性研究結論與建議9511.1 擬建方案的結論意見9511.2 項目主要問題的解決辦法和建議9711.3 項目風險及防範建議98十二、附表10012.1 項目工程計畫橫道圖1001
6、2.2 項目開發成本估算表10112.3 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表10212.4 項目投資計畫估算表10411.5 資金來源與運用表10512.6 損益及利潤分配表10612.7 現金流量表10712.8借款償還期測算表10812.9敏感性分析表108龙岗南联项目可行性研究报告书一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称龙岗南联旧城改造项目1.1.2 开发公司万达高集团有限公司、富益太平洋有限公司、宝源创建有限公司1.1.3 承担可行性研究工作的单位深圳中原物业顾问有限公司1.1.4 研究工作依据1 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深
7、计2003590号）1 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）1 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）1 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）1 深圳市建设工程价格信息1 深圳市城中村（旧村）改造暂行规定 （深圳市人民政府：深府2004177号）1 开发公司提供的相关数据1 其它关于旧城改造的有关政策1.1.5 项目建设规模和内容根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下：名 称数 据总占地面积438377.72 总开发规模1972700 Street Mall270000 仓储式商场110
8、00 商业街铺21700酒 店20000 商务公寓50000住 宅1600000建筑容积率率4.51.1.6 项目开发手续项目开发手续正在办理中1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测根据市场调查，项目地块所属的龙岗区龙岗中心组团，是目前深圳关外房地产开发的热点地区，近几年新增的房地产项目开发与供应量较大，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。预计区域内未来几年房地产市场仍将保持这种态势。1.2.2 项目建设进度按照开发公司的实际情况以及开发思路，本项目各阶段的进度安排拟定如下： 准备阶段 2007年1-12月 施工阶段 2008年1月-2020年12月 正式销售阶段 2010年1月-2
9、021年12月其中施工阶段，项目计划从2008年1月开始施工，预计整体建设工期为13年，即项目可望于2020年12月全部开发完毕；销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从2010年1月开始销售，整体销售周期预计为12年。1.2.3 投资估算和资金筹措n 项目总投资估算本项目开发建设总投资额合计为1023146.83 万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见表1-1。表1-1 项目总投资估算表序号项目单价(元/m2)投资额(万元)备注1土地成本892.80176123.552前期费用80.0015781.603基础设施建设费150.0029590.50小区道路绿化4公共配套设施建设费200.
10、0039453.99停车场及管理用房5建筑安装工程费用3011.00593980.565.1-5.2之和5.1建筑工程费用1455.24385709.985.1.1-5.1.3之和5.1.1 主体工程1255.24247621.005.1.1.1-5.1.1.4之和5.1.1.1 商业1000.0027000.005.1.1.2 住宅1300.00210821.005.1.1.3 酒店1400.002800.005.1.1.4 商务公寓1400.007000.005.1.2 桩基及土方工程200.0039453.995.1.3 地下室工程500.0098634.995.2设备及安装工程费用10
11、55.76208270.585.2.1-5.2.9之和5.2.1 水电安装工程220.0043399.395.2.2 消防工程80.0015781.605.2.3 通讯工程20.003945.405.2.4 燃气工程20.003945.405.2.5 电梯工程180.0035508.605.2.6 空调工程500.0017000.00酒店、办公及MALL5.2.7 对讲视讯工程40.007890.805.2.8 室外配套工程220.0043399.395.2.9 外墙装饰工程1100.0037400.00酒店、办公及MALL6开发税费130.0125647.911-5项之和*2%7管理费用17
12、3.3534197.211-5项之和*2%8不可预见费用216.6942746.511-5项之和*3%9其它费用24.004734.489.1-9.3之和9.1监理及质安监费用18.003550.869.2租售丈查费3.00591.819.3竣工面积丈查费3.00591.8110财务费用60.8311999.706.03%11销售费用247.8448890.823.00%合计5186.531023146.83n 资金来源本项目建设共需资金1023146.83 万元，根据分析各种融资管道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款
13、等。由附表项目投资计划与资金筹措估算表和附表资金来源与运用表可以看出，资金来源各管道对于本项目建设的顺利进行均有充分保障，其中各期的金额和比例安排合理，再加上开发公司良好的信誉和雄厚的实力，资金筹措方案可操作性较强。n 项目筹资方案本项目开发投资的资金来源有三个管道：一是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入用于投资，本项目总投入1023146.83 万元，开发商投入自有资金222483.58万元作为启动资金，另需向银行贷款62000万元用于投资，剩余部分由销售收入补充。详见详细投资计划与资金筹措表 自有资金本项目自有资金（资本金）为222483.58万元。 银行贷款本项目银行贷款总额为62000万元，借款期为3年，预计2008年贷款14000万元，2009年贷款48000万元，于2010年偿还贷款14000，2011年偿还贷款35000万元，2012年偿还贷款13000万元，共计利息11999.70万元。 销售回款本项目预计销售回款共计可达1629694.13万元，因此投资资金不足部分
