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1、目 录第一章 万晟现代城项目概况第二章 物业管理的整体设计与构思第三章 整体工作计划第四章 组织机构及人员的配置、管理培训第五章 管理制度的制订及档案资料的建立与管理第六章 早期介入及前期物业管理服务内容第七章 管理服务内容及指标第八章 构建和谐社区与便民服务第九章 物业服务费成本测算第一章 万晟现代城项目概况一、项目简介精装酒店式公寓万晟现代城之现代公馆简介大马路商圈的酒店式服务精装小户型公寓。现代公馆是兼具投资与居住双重价值的酒店式服务精装公寓。面积从39平方米至64平方米，采用可拓展式精装修，充分地考虑了产品的实用性，打造新颖实用的空间创造愉悦生活享受。拥有独立的干湿分离卫生间，安装了冷
2、热水系统，具备独立的淋浴系统，配备煤气的独立采光厨房，具有天然采光，地热采暖，完全具备居家的优越条件。3米层高增加了空间的舒适度。卧室与客厅之间采用了流通式设计，既区分了两部分的功能空间，又增加了空间的通透感。采用可拓展式精装修，预留了充分体现业主之间不同审美情趣的空间。厨卫装修、地板铺设、墙面粉刷等方面全部到位，而灯具、窗帘、家具、电器等体现个性化特征的软装饰由业主根据自己的喜好自理。装修所用材料均采用高档知名品牌，均达到环保要求。省却了装修的劳顿之苦，同时又可彰显自我的独特个性。地段创造的是价值的一部分，而另一部分价值则是由产品自身创造的，现代公馆是一个临界点，它意味着大马路的发展将从此进
3、入一个新的时代。二、主体建筑情况整个项目占地面积49000平方米,建筑面积10万平方米,由6栋18层和2栋24层组成；场地的南端紧临大马路为大型商业建筑，地下两层地上三层；商业建筑分别为1#6#楼三层以下，其中1#为写子间，2#、3#为酒店式公寓，4#6#为住宅；场地的中部由4#7#楼组成，为封闭的住宅园区；场地的北端由8#楼和二层局部三层的商铺组成。地下机动车位建筑面积1.89万平方米,有600多个车位。园区实行人车分流，机动车进出口多个。万晟现代城的整体规划分为三个区域：面向大马路一侧作为主要商业商务空间，商业商务空间的主要入口沿大马路展开，结合商场前广场，最大满足了商业运营，与新天地购物
4、公园、永春批发市场、光复路商圈共同构成的商业中心，同时又为大马路的城市景观增添了风采；中段为大面积绿化和高层居住建筑，创造了优美的城市室外公共活动环境；小区内部配套:2000平方米商务生活休闲会所位于六层，其中包含商务中心服务、咖啡休闲吧、商务会议室、超市便利店、健身馆、网吧、棋牌室、乒乓球室。整个项目突出生态绿化的主题，在商场屋面及中部园区内作大面积的集中绿化，大大地提高了绿化率，在提供休闲场所的同时，表达了对生态城市的尊重。三、主要配套设备设施1.园区配套设备园区有41部奥的斯电梯（写字间有6部），开关站、变电亭、发电机、生活水二次加压供水泵（房）、排水（污）井、换热站、中央空调系统、消防
5、系统（水、电、防排烟、补风机）、消防监控报警中心，智能化管理系统，保安巡更系统等。2.园区配套设施大型商场、活动广场、老年人健身场所、娱乐会所、儿童娱乐广场、空中花园等。3.周边设施 中小学:长春市第一高中、长春市第103中学、长春市第二实验小学、幼儿园:清华双语幼儿园综合商场:新天地购物公园、永春批发市场、光复路商圈银行:交通银行医院:市中心医院、吉大二院、宽城区中医院其他:光复路商圈、大马路鞋城、东北电器城、新天地购物公园、火车站商圈、重庆路商圈、亚泰大街商圈、永春路商圈第二章 物业管理的整体设计与构思运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解
6、与信任，以诚信为本，提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。把万晟现代城建设成为长春市首屈一指的“安全、文明、优美、舒适、尊贵”的园区，使万晟现代城高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为长春市物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效应助总公司的房地产开发，成为房地产销售的新卖点。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分
7、分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺在一年内做到物业公司收支平衡，略有盈余。在两年内达到省级“城市物业管理优秀园区”标准或“安全文明园区”标准，三到五年内达到“全国城市物业管理优秀园区”标准。三、三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“用户至上，服务第一”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品
8、质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2.环境管理责任到人园区的环境管理极为重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证园区的环境卫生状况达到最佳状态，为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的
9、人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入园区/写字间，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四、四项措施根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理方式。制定出详尽的执行手册，使员工翻
10、开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第三章 整体工作计划一、筹备期组建物业公司、拟定组织架构拟定物业管理策划书和物业费用测算完善前期物业管理服务协议制定物业装饰装修管理协议制定、完善各项规章制度、程序和相应的表格项目接管验收和入住管理准备工作物业管理服务人员招聘、培训物业办公用品采购计划二、运作期
11、业户入住管理工作园区配套设备设施的运行维护房屋装饰装修的管理业主意见调查、评议开展社区文化活动财务收支、预算分析召开业主大会筹备成立业主委员会参加优秀物业管理园区评比第四章 组织机构及人员的配置、管理培训物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理按“直线制”设定组织架构，物业二公司设管理中心、维修中心、保安中心、保洁中心四个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。一、物业公司管理组织机构万晟物业总公司设备管理部保洁
12、管理部万晟物业公司保安管理部保洁中心保安中心维修中心管理中心1.管理中心：面向全体业主、客户接受电话咨询、求助、投诉，接待业主来访。协调指导各部门处理日常物业管理事务和费用收取工作。负责培训、质量监督、收集资料、社区文化和协调对内关系等事务。2.维修中心：负责项目内水电、照明、消防等设施的维修保养工作，24小时为业户提供优质维修服务（写字间大型设备设施由设备部负责）。3.保安中心：负责对园区实行24小时治安、消防和道路交通车辆的管理，同时履行义务消防员的职责，协助管理员工作。4.保洁中心：负责对园区的公共区域内卫生清洁、保洁和生活垃圾清运工作，保证园区舒适、整洁，达到质量标准。二、人员配置说明
13、：要求体现一职多能，人尽其材的团队，创建精干高效队伍，消除冗员现象。做到职责分明，从建制上全员配合，物业公司各部门之间工作紧密协调。管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。物业公司合计：185人1.管理中心（11人）：写字间、商场设1名主管，3名接待员住宅、公寓设1名主管，2名接待员，1名档案文员，3名管理员2.维修中心（17人）：设1名主管写字间、商场设1名班长，4名强弱电工，2名水暖工、3名万能工（3）住宅、公寓设1名班长，强弱电工3人，水暖工2人 3.保安中心（117人）：设1名主管A区设1名队长，下设3名班长，每班14名保安员B区设1名队长，下设3名班长，每班15名保安员设1名消防干事， 6名消防监控员（2人一组三班轮换）设1名特勤队长，10名特勤队员A区保安岗位人员设置明细：岗位位置 岗位名称 人数1#楼大堂 固定岗、巡逻岗 2人2#楼出入口 固定岗、巡逻岗 2人3#楼出入口 固定岗 1人4#楼出入口 巡逻岗 1人5#楼出入口 巡逻岗 1人6#楼出入口 巡逻岗 1人A区外围 巡逻岗 2人写字楼、公寓货梯 固定岗 1人地下停车场 固定岗、巡逻岗 2人合计 14人 B区保安岗位设置明细 岗位位置 岗位名称 人数7#楼出入口 固定岗 1人8#楼出入口 固定岗 1人B区出入口
