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1、浅析在土地估价中怎样准确设定土地用途作者：付智在实践中，我们经常碰到土地使用证书上登记的某某用途，实地勘察时却发现还有其他用途， 甚至明显改变了用途等等，不一一而论，总之难以归类。针对土地用途的不确定性，应该如 何在土地估价中准确设定土地用途呢？笔者试根据在实际工作中又该如何处理呢？认为，解 决上述问题先要明确以下两点：一是要明确土地用途的相关规定。“土地用途”一词在相关法律法规中，主要表现在土地变 更登记的规定中。如土地管理法第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办 理土地变更登记手续”。土地登记规则第二十五条规定：“国有土地使用权、集体土地所 有权、集体土地建设用地使用权、他项权利
2、及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所 有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记”，第三十五条规定：“因更改土地使用者、 所有者、他项权利拥有者的名称、地址、或因变更土地主要用途和因错、漏登记的，应由土 地使用者、所有者、他项权利拥有者持有关证明文件到土地管理部门申请变更土地登记”。 我国的土地登记以宗地权属为主，对宗地用途仅重视其现状用途或变更后的用途，对其实际 用途和规划用途的登记未作规定。立法上的这一空白也使得在实务中往往难以准确地区分土 地用途。二是要弄清土地估价对用途的区分。2002年7月1日实施的国家标准GB/T18508-2001城 镇土地估价规程第8节“主要用途土地体格评
3、估”中明确规定：在土地估价中，土地用途 主要可分为以下几类：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）商业、旅游、娱乐用地；（4）综合用地； （5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。结合全国土地分类（试行）和土地登记实务， 可见，土地估价与土地登记对土地用途的分类并不是一一对应的，后者对土地用途的分类比 前者的分类要细，所以两者之间还存在一个过渡分类的问题。在估价中设定土地用途时，除 了所涉宗地的合法用途外，还要看实际用途，有多种用途的，应以该宗土地周围的主要用途 进行归类为依据。结合以上分析及工作实践，笔者认为，在土地估价设定土地用途应遵循以下原则：对土地使 用权人已取得土地使用证或权属
4、证明的，按土地使用证或权属证明上载明的用途实施评估； 其它情况分别按以下原则确定1、对于实际用途与土地使用证上载明的用途不一致，属于改 变土地批准用途的，若能够取得规划许可，则应在征得城市规划行政主管部门的书面同意后， 办理土地规划用途变更手续，对所涉土地的用途进行重新确定，并以新确定的土地用途即实 际用途作为估价依据。2、对一宗土地除了有土地使用证上载明的用途外，还有其他用途时， 则应视两者的关系而定。若两者相辅相成，其他用途仅作为合法用途的附属，则应合法用途 为准；若两者相互独立，并无必然联系，在不违反城市规划或取得规划许可的前提下，在估 价中考虑其他用途的影响。3、对于一些特殊用地，一般
5、按综合用地进行评估，若实地调查 核实后，确实为生产性依工业用途进行评估。涉及单位改制的用地，应依改制后企业性质和 实际使用类型重新确定土地用途。3、其他用地，应以市、县土地管理局审核确定的用途为 准。在现行法律法规尚未对此作出明确规定的情况下，我们应总结各地操作实务的丰富经验，借 鉴土地登记的成熟理论和先进方法，建立和健全规章制度，增设和改进登记实务中涉及土地 实际用途和规划用途的办法。如在实务中为便于查核，可对现状用途与规划用途不一致的地 块另立簿册；对于用途变更登记，应认真审核批准文件，进行实地调查，核实无误后办理用 途变更登记；对于变更后用途与规划用途不相吻合的宗地地块，应认真分析原因，提出解决 办法，并记载入簿册等。对宗地地块面积较大、用途区分明显且包含普通居住用地的，笔者认为，在依上述原则确定 了土地的实际用途的前提下，可依该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出工业、住 宅、商业等用地在法定出让年限下的价格；或采取另一种估价方法，先如上述步骤评估出工 业、住宅、商业等用地的价格，再折算成综合用地价格。在签订国有土地使用权出让合同和 颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
