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1、精品可研报告目 录第1章总 论41.1.项目背景41.2.项目概况61.3.主要技术经济指标91.4.分析结论及建议9第2章需求分析112.1.需求分析112.2.建设规模与建设内容14第3章场址选择163.1.地址现状163.2.场址基本条件17第4章项目拆迁方案194.1.拆迁责任主体194.2.拆迁安置方式194.3.拆迁规模19第5章建设规模与建设方案205.1.建设地点205.2.建设规模215.3.建设方案215.4.建筑方案225.5.辅助工程25第6章环境影响评价296.1.编制依据296.2.环境现状296.3.主要污染源与综合处理29第7章劳动安全卫生与消防327.1.指导
2、思想327.2.职业安全卫生健康对策与措施327.3.劳动安全337.4.消防34第8章节能节水措施358.1.电气节能措施358.2.节水措施35第9章项目运作与管理方案369.1.运作模式369.2.运作方式379.3.项目管理主体38第10章组织机构与人力资源配置3910.1.组织机构3910.2.劳动定员3910.3.人员培训40第11章项目工程进度计划4111.1.建设工期4111.2.项目实施进度安排4111.3.项目管理41第12章招投标44第13章投资估算4513.1.估算依据4513.2.估算对象和范围4613.3.投资估算47第14章融资方案4914.1.资本金筹措4914
3、.2.债务资本筹措4914.3.投资计划与资金筹措表49第15章财务评价5115.1.财务评价依据与参数选取5115.2.项目收入分析5115.3.盈利能力分析5315.4.财务评价指标54第16章社会效益评价55第17章项目主要风险5617.1.项目的主要风险5617.2.风险防范对策57第18章结论与建议5818.1.结论5818.2.建议58第1章 总 论1.1. 项目背景1、项目名称火炬村保障住房安置小区项目2、承办单位概况单位名称：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司单位性质：国有独资单位地址：长沙市芙蓉区车站北路236号芙蓉国土局办公楼法定代表人：彭再魁注册资金：人民币10000万元
4、单位简介：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称 “公司”）是长沙市芙蓉区基础设施建设唯一的投融资平台，主要负责芙蓉区城市基础设施项目的资金筹措和相关债务清偿，承担芙蓉区政府下达的城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，提高城市建设资金运行效益。公司是芙蓉区政府负责城市基础设施建设融资和投资的骨干企业，拥有5家全资子公司，主要承担城区基础设施建设与土地开发整理两类业务。公司出资人为长沙市芙蓉区人民政府，出资比例占公司总股本的100，因此在政策、土地开发及融资渠道等方面具有一定的优势。截至2008年12月31日，公司资产总额为281,088.24万元，负债总额为18
5、8,644.55万元，所有者权益为92,443.69万元。2008年度，公司实现净利润4,364.89万元。3、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的协议；（2）委托方提交的项目相关资料；（3）长沙市总体规划与控制性详规；（4）中华人民共和国土地管理法；（5）国土资源部财务司关于土地开发整理项目预算编制暂行办法的通知；（6）中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程；（7）长沙市人民政府第60号令和长沙市人民政府令第103号令；（8）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数
6、（第三版）；（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。4、编制范围本报告的研究范围如下：项目建设背景；需求分析；建设规模；建设场址；建设概念要点；拆迁方案；安置方案、项目管理与运作方案；投资估算和资金筹措方案；经济效益与社会效益；分析结论与建议。5、项目建设的必要性火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对芙蓉区长善路以南、东二环以东、展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内422亩的棚户区（共9块地）进行拆迁、整理。将位于长善路、万家丽路、火炬路、王家湖合围的1号块地用于建设安置小区和生产安置房，其余八块地进行挂牌出让。其建设的必要性主要体现在以下几个方面：（1）是加快芙蓉区“城中村”开
7、发建设，完善城市功能的需要。近年来，芙蓉区政府积极探索“两级政府，两级建设”的城建新模式，大力实施“强西拓东”的发展战略，大胆实践经营城市的新理念，强势推进城市化进程，城乡面貌日新月异，城市品位不断提升，经济实力不断增强，居民生活水平不断提高。火炬村作为马王堆片区最后一个“城中村”，随着城市化进程的推进，目前开发建设已迫在眉睫，项目的开发不仅能提高棚户区内市民的生活质量，更能提升长沙的文化品位和美誉度。（2）加强棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要。长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸显其区域中心城市的地位和作用。因此，适时适宜的改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济
8、的示范和带动作用。1.2. 项目概况1、项目地点拆迁地点项目共涉及万家丽路两侧火炬村共九块地拆迁和平整，总用地面积422亩。其中西侧三块地：1号地块占地面积157亩（不含预留中学用地80亩）、2号地块占地面积12.2亩、3号地块占地面积23.6亩；东侧6块地：4号地块占地面积38.9亩、5号地块占地面积25亩、6号地块占地面积62.51亩、7号地块占地面积30.62亩、8号地块占地面积40.68亩、9号地块占地面积29.08亩。建设地点建设项目主要为拆迁户生活安置房和生产安置用写字楼、酒店。建设地点为1号地块，位于长善路以南、万家丽路以西、火炬路以北、王家湖路以东的地块，块占地面积157亩（不
9、含预留中学用地80亩）。注：图中、为项目地点2、建设规模与建设内容 拆迁规模可改造土地面积：约422亩；拆迁内容对建设范围内现有建筑物拆迁；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。建设规模建设项目位于1号地块，除去80亩预留中心用地，建设项目可用地面积157亩。项目拟建设规模为200000平方米的住宅安置房和87500平方米的写字楼、酒店生活安置房。3、主要建设条件所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。项目建设所需道路、供电供水等条件具备。4、总投资该项目总投资119006万元，其中土地拆迁整理460
10、30万元、安置用房建设成本68116万元、融资成本4860万元。项目建设所需资金将通过银行贷款30,000万元，自筹17600万元，滚动开发资金71406万元。5、 建设进度项目建设工期为2010年3月到2012年10月。其中2010年3月-2011年3月完成土地的拆迁和平整；2011年4月-2012年10月完成土地的挂牌出让和拆迁户“两安”用房的建设。1.3. 主要技术经济指标序号项目单位指标1总改造用地面积亩4222总拆迁范围亩4223土地挂牌面积亩2654“两安”建筑面积2875004.1 其中:商务写字楼、酒店875004.2 住宅2000005安置人数人25006建筑密度%25.77
11、容积率3.88绿地率%38.59建设工期年310项目总投资万元11900611投资回收期年2.6312财务内部收益率%13.6313财务净现值万元2255.421.4. 分析结论及建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁
12、户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。棚户区改造是一项系统工程，政策性强，涉及棚户区人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免拆迁过程中产生冲突。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。第2章 需求分析2.1. 需求分析1、长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名
13、城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人,其中,长沙市市区城镇人口220万人。2008年全年实现地区生产总值（GDP）3,000.98亿元，比上年增长15.1%。分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1,567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1,311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1,261.19亿元，增长14.3%。按常住人口计算，人均G
14、DP达45,765元，同比增长14.0%。全年地方财政收入342.21亿元，比上年增长30.4%，其中财政一般预算收入205.57亿元，增长17.8%。财政一般预算支出259.27亿元，增长18.8%。全年城市居民人均可支配收入18,282元，比上年增加2,129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。全年实现社会消费品零售总额1,273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长24.8%。全年完成全社会固定资产投资1,873.33亿元，比上年增长29.6%。；全年金融机构现金收入6,623.40亿元，比上年下降1.6%；金融机构现金支出6,521.09亿元，下降1.55%；货币回笼102.31亿元。存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额(本外币合计，
