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1、 长沙金科中心房地产开发项目可行性研究报告目 录一、项目概况3（一）开发单位3（三）地理位置及用地现状5（四）项目建设规模7（五）配套市政设施情况7（六）项目主要技术经济指标8二、宏观经济背景分析10（一）2012年长沙经济运行情况10（二）常住人口10三、投资环境及市场分析14（一）投资环境分析14（二）市场分析16（三）小结28四、项目建设规划及进度安排29 （一）建设方案及规划目标29(二)建设方式及进度安排30五、项目投资测算与资金筹措30（一）项目投资测算30（二）资金筹措计划32六、项目投资分析32（一）项目销售收入测算32（二）项目利润测算33（三）项目财务指标分析34（四）项目
2、风险分析35七、经济社会环境效益评价36（一）经济效益评价36（二）社会效益评价36（三）环境效益评价372一、项目概况（一）开发单位长沙金科中心项目为城市综合体项目，项目以中高档住宅、商业、办公写字楼为主，位于星沙CBD的核心圈星沙商业老街板仓路与向阳路、南山路（过板仓路称东升路）的交汇处，东、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心区域。扼守板仓南路与向阳路的黄金旺角。项目由长沙金科房地产开发有限公司独立开发。长沙金科房地产开发有限公司成立于2013年1月8日，注册资本15000万元，其中湖南金科房地产开发有限公司出资13500万元，占比90%，湖南铁建投资有限公司出资1500万元，占比10
3、%。2013年8月，湖南金科从湖南铁建投资有限公司手中将其10%的股权购回，长沙金科成为湖南金科全资子公司。湖南金科房地产开发有限公司注册资本15000万元，成立时间2008年1月。由金科集团股份有限公司全资控股。湖南金科房地产开发有限公司作为金科股份在湖南成立的第一家房地产公司，公司成立之初目标就是立足长沙，辐射湖南周边、武汉等中部城市，从公司成立之初的一个项目“东方大院”项目发展成为现在控制“东方大院”、浏阳“天湖新城”、雷锋大道“金科世界城”、郴州“在水一方”、星沙“金科中心”等5个项目的区域公司。公司设置七个部门包括人事行政部、工程管理部、营销管理部、投资开发部、财务管理部、成本控制部
4、、运营管理部。现有员工189名，其中大专本科以上有188人，研究生17人。截至2012年末，该公司总资产181583万元，总负债131588万元，所有者权益49995万元，全年实现销售收入34238万元，净利润2482万元。金科集团股份有限公司成立于1998年，历经16年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，2013年半年度报告公布，金科集团总资产达587.03亿元。在已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南、贵州、陕西、新疆等省（市）的20多个城市进行房地产开发，全国目前在建项目超过50个。目前，公司土地储备可建
5、面积超过1000万平米。2011年8月23日，正式在深交所挂牌上市。股票代码（000656）。肩负“建筑人居梦想”的崇高使命，秉承“做好每个细节”的公司理念，经过15年持续、稳健发展，金科已进入中国房地产企业第一阵营，2009年被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国地产品牌10强”，2013年，排名中国房地产行业综合实力第16位，运营效率、社会责任感均列第三。排名“中国房地产500强”前20强，并获评“2011中国房地产开发企业发展潜力十强”。并被国家工商行政总局授予地产界仅有的10余家“中国驰名商标”。此外，金科被评定为“中国蓝筹地产企业”、“中国慈善突出贡献企业”、“中国房地产稳健性企
6、业全国第三”、“影响世界的中国力量品牌500强”等世界和国家级至高荣誉。被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”、“AAA诚信开发企业“。目前已成为全国多个城市的诚信纳税大户，被多家权威金融单位授予3A信用等级。公司在努力为社会奉献精品楼盘，推进住宅产业发展，改善人民居住水平的同时，还热心社会公益事业，关注社会弱势群体，关心教育事业，支持政府基础设施建设，自公司成立以来累计捐赠逾1.42亿元，拉动社会就业累计超过10万人。金科素以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的 “原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中
7、国住宅产品专家”的业界美誉。胸怀“百年地产，中国榜样”远大理想，致力地产开发专业化道路，凭借产品创新、品质服务等核心竞争力，金科正稳步推进“依托中西部，做大长三角, 开拓环渤海”的全国化发展战略，为进入“中国综合企业50强”的宏伟目标而不懈努力。（二）项目背景长沙金科中心项目定位为城市综合体项目，项目主要以中高档住宅为主，公寓式住宅、商业、写字楼各占一部分。目前，项目正在长沙市发展和改革委员会办理相关立项手续。土地获取及价款支付情况： 本项目土地出让总价为5.263亿元，土地款已缴纳2.6315亿元。相关证件办理情况如下： 四证名称批准文号批准面积备注土地使用证长国用（2013）第5012号3
8、9882.60土地使用证长国用（2013）第5013号6618.00建设用地规划许可证建规【地】字 第 经开出【2013】0018号 号57431.6（三）地理位置及用地现状长沙金科中心项目位于星沙CBD的核心圈星沙商业老街板仓路与向阳路、南山路（过板仓路称东升路）的交汇处，东、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心区域。扼守板仓南路与向阳路的黄金旺角。项目总占地面积94117.8平方米。交通配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全。背靠长永高速加盖城市绿化广场。向东对接长沙空港经济区，拥2条高速路，4条主干道环绕，邻近3、7号地铁线，交通四通八达。图表 1项目所在位置图表 2项目所在
9、区域卫星图图表 3交通配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全。（四）项目建设规模按照项目规划设计，长沙金科中心规划建设用地总面积141亩，一期占地面积39882.60平方米，总建筑面积199842平方米，容积率4.5，绿化率达30%，车库面积19000平方米，主要建筑为34层的高层住宅，以及高层商业办公写字楼等。（五）配套市政设施情况本项目所在区域属于长沙县，京珠高速和长浏高速交汇处东南侧，交通地理位置非常优越，周边地区城市建设已基本完善，星沙经济技术开发区汇集了众多的知名企业如：三一重工、山河智能、中联起重机、铁建重工、远大空调、娃哈哈、同心实业、博世汽配、可口可乐、百事可乐、长丰
10、汽车、金龙铸造等等。市政基础设施基本配套，供水、供电、交通、邮电、环境、卫生等市政公用设施非常完善。图表 4配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全（六）项目主要技术经济指标表格 1经济技术指标项目名称单位规划数值规划用地面积39882.60 总建筑面积199842.00 其中地上建筑面积180842.00 计容住宅建筑面积100237.32 普通住宅82297.69 公寓式住宅17939.63 商业建筑面积18897.66 办公建筑面积60831.91 其中商务办公34876.96 Loft办公25954.95 公共服务设施建筑面积128.67 其中医疗卫生建筑面积0.00 文体娱乐
11、建筑面积0.00 物管用房建筑面积0.00 金融邮电建筑面积0.00 市政公用建筑面积0.00 幼儿园班0.00 消防控制室78.30 垃圾房50.37 不计容其中社区服务建筑面积0.00 屋顶机房746.44 架空绿化面积0.00 地下建筑面积（不计容）19000.00 地下车库建筑面积19000.00 设备用房建筑面积计算容积率建筑面积180095.56 容积率4.52 建筑基底面积12733.79建筑密度31.93%绿地率30.00%绿地面积11964.78 道路广场面积12906.43 居住户数人969 居住人数个3101 小车停车位个896 其中地上停车位(小于)个179 地下停车位
12、(大于)个717 出租车位个67 其中办公出租车位个9 住宅出租车位个12 商业出租车位个46 表2 可售面积分解表：产品形态可售面积（平方米）长沙金科中心高层100237.32商业18897.66办公写字楼60831.91车位19000.00合计198966.90二、宏观经济背景分析（一）2012年长沙经济运行情况（1）地区生产总值2012年，长沙实现地区生产总值6399.91亿元，在全国26个省会城市中排第7位， GDP总量挤进5000亿元方阵，总量居前三位的是广州市13551.21亿元、成都市8138.94、武汉市8003.82亿元亿元。总量居长沙前一位的是沈阳市，比长沙多206.89亿
13、元。长沙地区生产总值比上年增长13%，分别高于全国、全省5.2和1.7个百分点，在全国26个省会城市中排第7位。分三次产业来看，长沙第一产业增加值272.31亿元，居全国26个省会城市第9位。从总体上看，各城市之间第一产业增加值差距不大。增加值超400亿元的城市仅有两个，分别是哈尔滨市（506.8亿元）、石家庄市（452.2亿元）。GDP总量位居长沙之前的6个城市，仅有成都、沈阳和武汉的第一产业增加值大于长沙。长沙实现第二产业增加值3592.52亿元，比上年增长14.5%。总量位居全国26个省会城市第5位。居长沙之前的广州市、武汉市、成都、杭州，分别比长沙多1120.64亿元、277.04亿元
14、和198.1亿元和34.36元。第二产业增加值超3000亿元的城市有6个，其中长沙、成都、沈阳的增加值均在3000-3200亿元之间，彼此之间差距较小。长沙实现第三产业增加值2535.08亿元，比上年增长12.0%。总量位居全国26个省会城市第8位，增速居第7位。从比较来看，长沙第三产业增加值与杭州、成都、武汉、南京比较，差距还比较大，均相差1000亿元以上，比沈阳少367亿元。（2）规模以上工业2012年，长沙规模以上工业完成总产值5957.37亿元，居全国省会城市第10位，前9位的总产值均超过7000亿元。GDP总量居长沙之前的6个城市，有广州、杭州、沈阳、南京的工业总产值超过10000亿元。长沙规模以上工业完成增加值2309.62亿元，比上年增长16.8%，总量在全国26个省会城市中排第8位，增速居第6位。居前三位的依次是广州（4256.67亿元）、沈阳（3304.7亿元）、武汉（2711.47亿元）。在中部省会城市中，长沙
