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1、 .市某房地产营销策划案- -日期： / 市#大厦营销策划方案第一部分 市场调研与分析一、本次调研的目的1、通过深入仔细的市场调查，结合本项目的自身特点，分析研究目标客户群的要求，按本公司的销售准备要求与项目开发的思路与理念，对产品进行必要的细分、定位。2、制定出比较详细的建议性、可行性强的初步策划方案，为项目的销售成功做出必要的准备与铺垫。二、调研的指导思想通过点、线、面的立体调查和分析，在相对时间较短、风险较小的原则前提下，制定出适合本项目运作的营销策划方案，力争保障该项目销售工作的顺利进行。三、调查过程简述由于该项目地块位置的特殊性，已决定了该项目营销的市场定位，围绕已确定的该项目的建设
2、方案来制定和完善项目的市场营销研究，因此本方案的物业调查着重于物业市场因素影响的大小和消费群体的承受方式、承受能力方面进行制定。一方面通过对市各区域有一定影响力（规模影响、价格影响）的高层物业进行调查了解，探明近年高层物业市场的发展趋势，研判宏观大市场对本项目的影响；第二方面，通过对各区域有代表性的多层市场（档次较高）特别是该项目周边区域的（老城区）多层住宅市场进行调查分析，理出新、老多层市场客户的购房思路，为引导其购买与多层价格相近的黄金地段的高层住宅作铺垫；第三方面，通过对市的物业租赁市场，特别是老一环以的高层（多层）物业进行调查，并与本项目进行比较，为投资保值升值、以租养楼的客户群进行投
3、资估算和引导；第四方面，通过对以往的已建高层商务公寓的调查，以与本项目前期运作的过程，为本项目提出一些建议。四、市物业市场分析1、高层楼市分析1)、高层商务写字楼一段时间以来，商务写字楼项目的开发，在一些地区特别是沿海地区发展较快，曾出现过买卖楼花之经典之作，在89年至93年期间，成功的案例举不胜数，主要是顺应了我们国家初期的改革开放政策潮流。随后开发建设商务楼成风，使得9699年商务楼市场空置率一直居高不下，全国省会城市平均商务写字楼空置率高达55%，其后通过国家的宏观调控以与市场自身的调节，商务楼经过了较长时间的消化和整合。从资料分析看，目前的商务楼市场趋于成熟平稳发展的阶段，也是94年以
4、来见高回落触低反弹阶段，由于我国已正式加入WTO，在改革开放进一步深入并得到法律保障的同时，随着商务活动的日益频繁，独资、合资、外资等多种类型的企业将寻求理想的办公场所，高层商务将是他们的首选。在知识经济高速发展的今天，除起到东西部发展桥梁作用的同时，会利用科技城市的优势吸引更多的外资到投资，将会增加商务楼市的市场需求量。如今的全国乃至的商务楼市的发展正在趋向于档次、品牌排定的时期，区位优势、地域配套优势、产品配置优势和品牌优势的高层商务楼将是今后一段时间（四年）市场的发展需求产品，当然需求的空间有限，速度很慢。而相反，对一些功能不明确的多层综合楼兼做商务写字楼的或一些配置较低的商务楼，无论从
5、置业的角度还是租赁的角度均不是很理想，它们虽然有一定的价格优势，但升值保值的机会较小，投资的风险较大。单从投资租赁这个角度看，市老城区高层商务租赁价格差异较大，从25元/到70元/不等。从新华商务楼和润安大厦商务楼的发展以与邮电大厦、怡和锦江（原三荣大厦）更能验证上述分析的正确性。（详见附表1、2）新华商务楼运作了五年，剩余部分预计将在今年售完。润安大厦闲置了6年之久，目前正以较好的销售势头进行盘活，到目前为止，只剩为数不多的楼层。2)、高层住宅楼现阶段的高层住宅，虽然销售周期相对较长，承受程度也较为有限，但从2002年高层住宅投放量同比增加75%（111月份）猛增的趋势看小高层市场预热过程已
6、经过去，热销会在激烈的竞争中到来，原因是土地供应政策发生变化，为了充分利用土地资源，降低土地成本，提高项目的收益率，发展高层住宅是物业发展的必然趋势，同时随着居民的消费和生活水平的提高，以与居住观念的变化和心理上的逐渐承受，也为小高层发展奠定了基础。新建设的高层住宅，多是走精品型的综合素质路线，在规划设计、建筑设计（立面造型）、项目配套、智能化配置以与产品包装、项目销售定位等方面极具现代感，更有时代感，给高层楼盘赋予了更深的涵，注入了较高的人居科技含量，吸引了较多的置业者垂青。较能反映市各区域高层楼市市场状况的有新华商务楼、润安大厦、元一时代花园、东海花园等。（详见附表1、2）2、多层楼市分析
7、1)、多层写字楼每年市有约5万的多层商务写字楼投放市场，近几年较为成功、较有名气的是政通大厦，政通大厦写字楼均价4000元/，租金30元/。此后均是一些利用老城区改建、改造过程沿街兴建的综合楼，除去一层、二层作为门面房外，其他剩余部分留做写字楼，较为集中的在淮河路步行街，约为10万，销售均价为5000元/，目前尚有2万多空置，其租金均在25元/左右。老一环至新一环之间区域的销售均价在2600元/，其租金均在18元/左右。2)、多层住宅楼通过对市多层住宅抽样调查发现，东、南、西、北各物业小区的多层住宅发展状况不尽相同，以南区和西区发展较为成熟，档次略高，而北区和东区发展速度较快，但档次较低，均衡
8、比较后发现其市场有一定的饱和迹象，虽然价格缓慢上涨，销售和开发建设也同比增长，但空置率居高不下，并已超出国际上公认的警戒线的7个百分点。为此，就算是待成熟、正在发展的市场也应该是较为合理或宏观控制较为得力的市场。从资料中得知，明年初东、西区将有三个在50万左右的（凤凰城、颐和花园、福海新居）小区投入建设，会对市场有一定的冲击。目前除中心地带以外，的多层住宅销售均价为2000元/，略低于全国平均水平，高于全省平均水平的80%。租赁价格为5元/，中心地带的多层销售均价在3000元/，租赁价格为10元/。市物业市场调查表（租赁）物业名称业主名称 润安（国际）股份公司具体位置蒙城路与阜南路交口物业规模
9、6万市场环境市区商业气氛浓,处交通要道出行方便建筑层数32层润 安 大 厦租赁价格（元/月*）50元/月（不含水电费）相关配置有地上车位和地下库,3部高速电梯.商家特征中介服务、广告公司为主；外地办事机构。备 注14层为酒店；5层以上商住；5层3830元/，每上一层加30元。物业名称业主名称市招商公司具体位置荣事达大道与淮河路交口物业规模8000市场环境比邻市政府，商业地势卓越。建筑层数7层相关配置（含停车位）无停车场、老式电梯一部。淮 安 大 厦租赁价格（元/月*）50元/月商家特征市政相关职能部门、广告公司、保险公司。备 注老式办公楼、建筑年限长；毛坯房出租。物业名称业主名称新华社分社具体
10、位置路与淮河路交口物业规模3万市场环境商业重地，出行方便。建筑层数30层相关配置（含停车位）地下停车场、车位150元/月，电梯三部；一部货梯。新华大厦租赁价格（元/月*）32元/月（不含水电费）商家特征中介服务、广告建设材料公司外地公司驻肥办事处。备 注属商办楼；有余房出售售价5层3800元/，每上一层加30元/。市物业市场调查表（租赁）物业名称业主名称省邮电局具体位置路淮合路交口物业规模25万市场环境商业重地高档办公建筑层数29层相关配置（含停车位）地上地下车位/库充足；中央空调；水电齐全。邮电大厦租赁价格（元/月*）77元/月商家特征一些知名企业办事处；会计师事务所；广告公司。备 注精装潢
11、，公摊面积大，属纯高档商业办公楼。物业名称业主名称市府办公厅具体位置荣事达大道西侧物业规模1.5万市场环境商业气氛浓厚，出行方便。建筑层数7层相关配置（含停车位）电梯两部精装修，路边临时停车。政通大厦租赁价格（元/月*）30元/月（不含水电电梯使用费）商家特征市政府职能部门居多，另外开发公司；投资公司等。备 注物业名称业主名称万总商贸公司具体位置路南段物业规模9000市场环境繁华地段，人流大，出行不便。建筑层数7层相关配置（含停车位）电梯两部，精装修，有地上停车场。太阳城写字楼租赁价格（元/月*）32元/月（水电自理）商家特征各种咨询公司，开发公司、美容公司外商驻肥办事处。备 注/市物业市场调
12、查表（租赁）物业名称业主名称兴华物业公司具体位置路与长江路交口北物业规模2500市场环境商业气氛浓，出行不便。建筑层数7层相关配置（含停车位）电梯一部，无停车场。长安大厦租赁价格（元/月*）40元/月商家特征以咨询、广告、仓库学校为主。备 注/物业名称业主名称红旗饭店物业办具体位置三孝口东侧物业规模6000市场环境交通主干道，商业气氛浓。建筑层数6层相关配置（含停车位）无电梯和停车场红旗饭店租赁价格（元/月*）40元/月月商家特征中介、咨询、婚介公司等服务性且需要市办公的公司。备 注/物业名称业主名称澳鑫房产具体位置寿春路百花井附近物业规模/市场环境环境优越、出行方便建筑层数7层相关配置（含停
13、车位）电梯；中央空调；底下停车库。百花大厦租赁价格（元/月*）45元/月月商家特征/备 注/市物业市场调查表（租赁）物业名称业主名称皖科窿商贸公司具体位置荣事达大厦与环城路交口西物业规模7000市场环境环境幽静、出行方便。建筑层数8层相关配置（含停车位）电梯、室外停车场、水电。糖酒大厦租赁价格（元/月*）15元/月商家特征/备 注本大厦为83年房，有效使用年限约40年；倾向于出售：价格为2000元/；可采用50%的按揭付款方式。物业名称业主名称鸿达房产具体位置双岗十字路口东物业规模7000市场环境交通主干道，出行方便。建筑层数8层相关配置（含停车位）地下车库、电梯、水电、。鸿达大厦租赁价格（元/月*）25元/月商家特征/备 注/市物业市场调查表（租赁）业主名称盛安广场业主名称新鸿安大厦物业规模3万物业规模2.3万建筑层数建筑层数23层，主楼高90.8m建筑层数建筑层数20层租赁价格（元/月*）66元/月（电费另计）租赁价格（元/月*）46元/月/（水、电费另计）相关配置（含停车位）有62个停车位，300元/月相关配置（含停车位）200元/月（还有若干个车位）物业详况集办公、商业、餐饮、娱乐、停车场等功能于一体，1999年正式运行，主楼五层以上为敞开式写字楼，可任意分隔，四层以下与五层附楼均为综合性商场。办公用客梯四部，客货梯一部，中央
