《本项目具体分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《本项目具体分析（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【房地产】本项目具体分析房地产开发的最终目的是为了成功获利和成功避险。获利是建立在成功避险的基础之上。那么为了猎取最后的成功，我们就要认真分析市场风险有哪些？要紧体现在什么地点？如果显现这些风险能否有针对性的解决方案和措施？目前，本案开发所面临和以后可能面临的咨询题要紧有以下几个方面：沙河整治的最终成效不明确，可能带来的市场风险咨询题。沙河整治现在能够讲是人人皆知，媒体报道推波助澜，各级政府也相当重视，社会对该项工程寄予厚望，宽敞市民和开发商对该项工程的期望值专门高。然而由于内地政府所特有的“雷声大，雨点小”的机关作风，再加上一些不确定的市场因素，沙河改造的最终成效能否令人中意依旧值得怀疑的。
2、那么，为了回避那个风险，我们能够把项目的推盘时刻提早，与沙河改造的时刻同步，借改造的春风，享受各级政策优待，享受媒体报道所带来的好处。事半功倍，轻松的达到成功的彼岸。沙河整治的最终完成时刻较长（估量为 6 年），可能带来的负面阻碍的咨询题。由于沙河改造的完工时刻长达 6 年，在这么长的时刻内，各类风险层出不穷：市场变化风险，房地产市场波峰波谷的变化，政策导向变化，国际宏观面的变化等，这些差不多上开发商难以把握和事先预知的，而一旦显现该类风险，对项目的打击是致命的。所谓“把握现在，展望以后 ”就告诉我们，应该认真分析当今市场是否是房产开发的良机，以后市场的开拓是建立在我们对当今市场的准确把握和成
3、功开发。沙河整治所带来的房地产开发高潮，带来的市场竞争过度，造成房地产销售困难的咨询题。沙河改造牵动本市众多开发商的神经，众商家对此处的开发都虎视眈眈，都想吞下这块肥肉。“两虎相争，必有一伤”况且是如此之多的老虎呢？而泰丰公司作为房地产界的一位新岳，不管从各个方面来讲，都处于明显的下风：没有成功楼盘的体会，众人赞扬的楼盘形象，令人信服的公司形象等，又如何能轻易逃出“虎口” ，而独树一帜，进展壮大呢？为了躲开猛烈的市场竞争，我们应该躲开竞争的要紧冲突和认真分析其他开发商可能契入市场的时候，抓住市场时机空白点，利用有利条件，胜利突围，取得成功。综合分析，众多开发商都把进入市场的时机放在沙河改造进行
4、到一定的时期，有一个较好的环境和氛围时，简单的看，看起来是房产开发的外部时机较好，各方面外围条件较具备，然而，他们可能忽略了竞争对手的存在，或者讲是自认为强大，并不把对手放在眼里，实际上是相当危险的。因此，本项目应回避以上咨询题，抓住机会，第一时机进入市场。如果沙河整治最终不能达到预期的成效，所带来的负面效应咨询题。一旦沙河整治的实际成效出乎人们的想像，达不到市民的要求，那么，房产开发将无从谈起，市场需求将大幅度下降，相对而言，供将远远大于求，市场处于绝对的失衡状态，不得不防啊！因此，我们认为开发宜早不宜迟。房地产开发的前瞻性。（ 1）、房地产产品不是一次性商品，它要能经受一定时刻的检验，不管
5、其产品的质量，以及建筑的风格都要经得起历史的评述。另外，房地产开发是一个长期投资，一个完整的开发周期要好几年。本案的开发周期大致为 3 年，那么，至少要求本项目在 3 年的时刻周期内不能落伍，只有如此，项目开发的成功才有把握。如果项目在十年内都有口皆碑，这确实是一个成功的楼盘。从上述能够得出，房地产产品需要前瞻性。不然而产品要有，观念要有，而且还要从市场需求的角度去分析需求的前瞻性。（2）、把握时机，早契入市场，树立形象，为后期项目的运作制造条件。因为现时期沙河沿线无有名楼盘，是房地产开发的一个空挡，一片未开垦的处女地，如何尽快契入市场，树立起项目及公司形象是一个值得认真考虑的咨询题。如果我们
6、抓住时机，不以赚取超额利润为前提而是以培养市场，引导市场，树立项目形象为目的，从这方面去更好地制造以后市场，为项目的二、三期开发制造有利条件，猎取更高地利润空间。犹如置信公司在双楠初期创业时，开发的“双楠谊苑”一样，不可谓不成功；从单个项目看，它可能并没有获得较其他同区域项目的利润多，然而其后期的阻碍是大伙儿有目共睹的： “培养了市场，规避了风险，制造了牌子，提升了形象。”置信的后期项目的价格不可谓低，然而市场依旧强烈地同意，靠的确实是它带给客户的信心。因此，我们也能够参考和学习他们的先进操盘体会。从而以最低风险去博取最大利润。分期开发建议由于沙河改造还未全面启动和对以后市场的良好期望，我们认
7、为，本项目能够分为二至三期开发，缘故如下：第一、通过一期的开发，建立品牌形象，树立客户信心。现沙河沿线（本项目周边）还没有多少较佳的楼盘，房地产开发处于一个空白点。然而，客户市场依旧存在的。如果，本项目一期拿出 30 亩左右的土地来搞开发，做出一个有环境，户型优，外立面有特色的楼盘，不以赚取利润为目的，而是一建立品牌形象，树立客户信心为目的，达到极好的口碑效应，取得房地产开发的制高点，形成本区域房产的龙头形象。如果达到如此的目的，随着沙河的改造推进和本区域客户的认可，通过对二、三期的运作，达到赚取最大利润的目的。第二、结合市场，综合分析，确定二、三期的开发。通过开发商对一期的成功运作，达到良好
8、的效应，形成极广的客户层面，使他们对二、三期翘首以待。另外，随着沙河改造的推进和周边环境的大为改善，再结合当时市场的有关因素，确定最佳开发时机，一旦时机成熟，开发成热火朝天的局面之时，建议二、三期合并开发，一次性入市。若市场较为客观，则二、三期依旧分开开发为佳。定量分析现对建议开发的一期作定量分析，供参考：土地成本80 万/亩*30 亩=2400 万容积率1.5建筑面积29970M2土建成本1150 元/M2土地成本2400 万 29970M2=800 元 /M2房屋成本为1150 元/M2+800 元/M2=1950 元/M2建议（ 1）、总平一次性设计完成（ 2）、一期的开发要紧为多层（ 6 跃 7 层）（ 3）、一期的售价为 2200 元/M2 2400 元 M2，按照市场的具体情形，最后确认。（ 4）、套型面积建议：80 100M二室一厅一卫25%100 120 M三室两厅两卫50%120 140M三室两厅两卫25%（ 5）、开盘时机建议： 2002 年 9 月初（ 6）、销售完成安排：时刻销售完成比（ %）2002年 9月 2002年 12月302002年 12 月 2003 年 3月502002年 3月 2003年 6 月20
