成都某地产项目营销策划方案

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1、目 录第一部分分 成都都别墅市市场再研研究第二部分分 目标标客户群群研究第三部分分 项项目核心心理念设设计前 言营销推广广的实质质就是用用整合传传播的手手段与目目标客户户进行直直接的对对话，用用市场语语言准确确表达和和描述建建筑产品品的优势势。因此此，我们们必须充充分地了了解：什什么样的的话题最最能引起起目标客客户的关关注和兴兴趣？什什么样的的推广手手段最能能激发目目标客户户的购买买欲望？什么样样的传播播途径最最能达到到最佳的的宣传效效果？本案的目目的就是是通过市市场、对对目标客客户群体体的总体体把握，以以及对项项目的质质素分析析，提炼炼出项目目所应具具有的破破解市场场、破解解消费者者的密码码

2、语言，通通过对项项目的透透彻理解解和准确确的表述述，来为为以后的的营销推推广工作作制订做做战的指指导思想想。第一部分分：成都都别墅市市场再研研究一、 关于成都都楼市供供需的几几组重要要数据1、 743.59万万平方米米20022年，成成都住宅宅商品房房销售7743.59%，同比比增长116.55%，市市场需求求继续放放量，形形成对楼楼市良好好的需求求拉动。（数数据来源源：成都都市统计计局）2、 19933元/平平方米20022年平均均售价19993元，上上涨7.66%，主主要是三三环路、绕绕城高速速通车，城城市扩张张、辐射射增强，近近郊房价价上涨较较大所致致。（数数据来源源：成都都市统计计局）

3、3、 339套套截止20002年年底，成成都市场场有400多个别别墅楼盘盘，已建建和在建建的别墅墅套数在在20000套左左右，其其中已经经拿到预预售许可可证的为为14005套，开开发面积积达266.633万平方方米，市市场市值值高达550亿元元。而在在拿到预预售许可可证的114055套别墅墅中，实实际销售售仅3339套，占占24%。（数数据来源源：中中国房地地产报）4、 7%从消费者者调查报报告中（四四川在线线成都都购房需需求情况况调查报报告）得得到的数数据看，未未来选择择别墅置置业的人人群占整整体消费费者的77%左右右，选择择在郊区区（三环环路以外外）购房房的占220，其其中有336的的人选

4、择择在城南南购房，由由此推算算，选择择城南郊郊区别墅墅置业的的人群在在0.55%左右右。5、 50%从消费者者调查报报告中（四四川在线线成都都购房需需求情况况调查报报告）得得到的数数据看，有49%的消费者认为环境绿化在社区配套中最重要；有58%的消费者认为在物业管理中，保安问题最重要。二、 成都别墅墅市场板板块分析析1、 城区板块块l 本项目一一经推出出，人们们首先会会联想到到城区特特别是城城南的联联排项目目，尽管管两者的的总价不不可同日日而语，但但所代表表的居住住形态和和生活品品质具有有同一性性、可比比性。因因此，研研究城区区典型项项目的成成败得失失对本项项目颇具具价值。l 依地理位位置分，

5、城城区别墅墅主要集集中在西西、南方方向，即即成都所所谓“西贵、南南富”之地。随随着政府府“向东向向南发展展”规划的的展开，东东南方向向出现了了以“河滨印印象”为代表表的联排排别墅项项目；一一些大盘盘（如成成都花园园、万科科城市花花园）也也在综合合小区内内规划了了少量联联排和独独立别墅墅。l 从建筑类类型上划划分，又又可分为为两种，一一类是含含别墅社社区，如如中华园园、锦官官新城等等；二类类是纯别别墅社区区如舜苑苑、御都都花园、风风格雅园园、领袖袖别墅（纯纯单体别别墅）等等； l 城区联排排项目强强调的是是“7日制制”的长住住功能。其其最大卖卖点，一一曰区位位地段（如如锦官新新城。）二二曰环境境

6、景观（如如河滨印印象，水水上花城城）；三三曰产品品特色（清清华坊的的徽派民民居庭院院）；四四曰文化化标签（如如河滨提提出的“终极置置业”等）。l 河滨印象象总体量量为4003套，历历时一年年多售出出2000套。其其最大的的败笔在在于：11）4000余套套和盘推推出，没没有节奏奏控制，不不能引起起持续的的新鲜感感；2）环环境规划划没有特特别的亮亮点。33）价格格促销影影响楼盘盘档次感感。l 占地1009亩的的清华坊坊建了1120座座中式庭庭院，开开盘以来来倍受瞩瞩目，销销售已完完毕。其其成功的的关键在在于：11）产品品概念的的差异化化；2）产产品细节节的感染染力。城区别墅墅/toownhhous

7、se个案案项目名称称 建筑形式式 地理位置置 价 格 占地面积积户型面积积容积率车位开发商物管卖点优优势御都花园园单幢+联联体羊西线蜀蜀汉中路路60000-1000000元/mm2218亩亩243-2666 m220.81:1中普实业业中普物业业40亩亩高乐夫夫练习场场欧式风风格，门门庭大气气西门上上风上水水居家贵贵地舜苑联体+复复式杜甫草堂堂后门54100-1009000元/mm230亩200-3788 m220.7221:1.7博瑞房产产、华立立房产戴德梁行行仿古建建筑风格格(锦西西民宅)浣花风风景区自自然风光光优质物物业管理理总户数数少仅552户 浣花溪山山庄洋房+联联体+单单体 西二环

8、38000-69988元元/m2242亩207-3900 m220.81:1兴民房产产、兴义义房产香港银都都物业浣花景景区自然然风景单价、总总价相对对适中领秀别墅墅单体别墅墅武侯大道道外沿线线57888-67788150亩亩420-82660.3771：1金雁房产产、龙基基置业建筑造造型宏伟伟大气绿华率率较高达达83建筑形形式单纯纯总户数数少仅883户风格雅园园联体别墅墅武侯区新新希望路路4200033亩365-36661.31：2泽顺房产产锦江旅游游饭店管管理公司司城南成成熟社区区现房入入市建筑形形式单纯纯低公摊摊清华坊联排紫薇东路路4500050000105亩亩3500.8221：2.4昌

9、隆投资资管理民居特特色，个个性十足足户型结结构、空空间布局局合理城南成成熟社区区紧靠中中海名城城河滨印象象联体别墅墅锦江区琉琉璃乡永永兴村57000245亩亩225-26440.7221：2四川万达达大连万达达物业三面环环水半岛岛环境万达品品牌号召召力建筑形形式单纯纯户型结结构较合合理成都花园园联体+电电梯西郊清水水河畔48000-88800元元14000亩274-4000青羊区政政府、万万达大规模模社区西边上上风上水水之地中海名城城联体+电电梯城南紫薇薇路32000元105亩亩122-6.41：0.7中国海外外中海物业业中海品品牌号召召力城南成成熟社区区滨河公公园、体体育公园园的良好好外围环

10、环境优质物物业管理理社区配配套完备备银都花园园（智苑苑）联体别墅墅桐梓林西西路51000元15亩260-2844银都银都物业业成熟开开发商中华园华苑联体+独独立+电电梯桐梓林西西路50亩278-60880武海置业业成熟的的高档综综合社区区美制别别墅环保节节能 优质物物管锦官新城城联体+独独立+电电梯南二环人人南桥47500元418亩亩237-69771.3661：1岷江新希希望香港梁振振英测量量师开发商商资金雄雄厚城南成成熟社区区综合小小区开发发多年2、华阳阳板块n 华阳板块块是“城市延延伸”的概念念。随着着人南沿沿线和三三环路的的通车，以以及市政政府南迁迁至中和和镇的利利好，华华阳一度度变得

11、炙炙手可热热。n 华阳板块块由于启启动较早早（尤其其是府河河音乐花花园的成成功），使使人们逐逐步接受受了华阳阳。n 作为可“长住”的区域域，它是是中和板板块的直直接竞争争者。华阳板块块别墅/towwnhoousee个案项目名称称 建筑形式式 地理位置置 价格 占地面积积户型面积积开发商卖点优优势府河音乐乐花园联体+多多层华阳17000-23300500亩亩217-3111森宇集团团大社区区高性价价比音乐主主题翠拥天地地联体+多多层+小小高层华兴大道道与华阳阳环城路路之间19000-23300305亩亩160-2800华兴集团团毗邻迎迎宾大道道，与人人南延线线相接，交交通便捷捷。靠1668亩森森

12、林广场场，环境境良好3、龙泉泉板块n 以生态环环境、四四季水果果著称的的龙泉，是是酷爱休休闲、玩玩乐的成成都人周周末休闲闲的好去去处。n 成龙路和和老成渝渝路的开开通，大大大缩短短了时间间距离。n 相对其它它几个郊郊区板块块更低的的价格，成成为此区区域楼盘盘的竞争争优势。龙泉板块块别墅/towwnhoousee个案项目名称称 建筑形式式 地理位置置 价格 占地面积积户型面积积容积率车位开发商物管卖点优优势玉龙山庄庄联排+单单体+花花园洋房房成渝高速速路龙泉泉出口12588-2339020000亩157-34220.544宏宇房产产美式庄庄园规模优优势阳光假日日单体别墅墅龙泉幸福福大道旁旁186

13、00144-21881：2南方房产产成都总府府物管低价优优势龙泉生生态环境境零公摊摊4、都江江堰青城山山板块n 该板块是是典型的的景区度度假概念念蒹投资资概念。以以其得天天独厚的的自然环环境，成成为部分分成都人人选择“第二居居所”的目标标（或“”、或养养老、或或投资）。其其不利点点在于成成灌高速速路上有有收费站站；且从从羊西线线出入城城常拥堵堵不堪。n 20011年夏，随随着青城城白鹭洲洲在房交交会上的的一炮而而红，成成都市场场随之涌涌现出诸诸多度假假别墅。最最典型的的是“五大青青城”，即：青城白白鹭洲、青青城高尔尔夫、中中国青城城、天下下青城、假假日青城城等。但但这些楼楼盘多是是炒作一一时，给给市场投投下一些些“阴影”后便偃偃旗息鼓鼓。n 青城板块块与中和和板块最最大的区区别在于于居住目目的不同同，前者者是“”的度假假模式，后后者更倾倾向于“长住”。n 对于买家家而言，青青城板块块是中和和板块的的三个参参照系。一一是价格格参照：有青城城盘做比比较。二二是环境境参照：谁的环环境更有有诱惑力力？三是是距离参参照。