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1、零点前进咨询公司2003.09.02劳动大厦拍卖研究报告 零点前进咨询公司2003.09.02ID:PS030042公司名称劳动大厦项目指导：袁 岳 项目负责：黄 钢报告撰写：黄 钢 高彦宾 王水利 本项目报告专为北京新世纪拍卖有限公司制作，北京新世纪有使用全权，但零点前进策略公司拥有本项目报告版权。内容目录第一部分 研究目的与方法1一、研究目的1二、研究方法1第二部分 劳动大厦定量研究发现3一、企事业单位会议需求的主要特点31. 企业酒店会议需求旺盛，会议形式多样32.市内酒店仍是企事业单位举行重要会议首选地点53.因会议选择酒店最先考虑的因素仍是性价比74.直观感受直接影响会议客户的选择8
2、5.与会者对酒店的会议服务条件最关注的是能否方便参会人员96.高端会议设备开始走入企事业单位会场107.与会人员对酒店周边环境最关注的是交通状况118.卫生和服务在酒店餐厅环境中最受关注129.会议期间的娱乐活动，以打保龄最受欢迎13本章小结14二、劳动大厦的未来发展151.北京北部三星酒店劳动大厦知名度最高152.商务酒店是今后的酒店的经营发展方向163.对于劳动大厦的管理模式普遍认为应采用专业化管理174.酒店的取名受访者认为具有“国际化”色彩的名字较好18本章小结19三、劳动大厦与竞争对手各项指标的满意度研究201.顾客对劳动大厦的交通、所处地段和周边环境的满意度较高，而对此大厦所应有的
3、商务设施服务评价很低202.与竞争酒店相比，顾客对劳动大厦服务水平的满意度整体偏低223.劳动大厦的客房面积是对不同地区的顾客最有吸引力，而内饰的装修风格是竞争酒店最具优势的234.干净、桌椅摆放、餐厅明亮是劳动大厦餐饮环境最具竞争力的，而服务员素质和饭菜种类与竞争酒店相比，存在较大差距255.价格合理、会场硬件好、周围地段好是顾客会继续选择劳动大厦的主要原因276.周边环境不好、住宿条件差、服务不专业是不会继续选择劳动大厦的主要原因28四、定量部分总结29第三部分 优势与劣势共存行业专家眼中的劳动大厦32一、劳动大厦的基本情况33二、劳动大厦优势评价341.劳动大厦：优越的地理位置343.劳
4、动大厦：低廉的土地转让成本36三、劳动大厦劣势评价371.劳动大厦：建筑内部结构布局设计落后372.劳动大厦：设备老化，内饰陈旧，亟待更新373.劳动大厦：配套设施少且差384.劳动大厦：饭店的管理和服务水平有待进一步提升39第四部分 劳动大厦投资价值总体评价40一、劳动大厦的自身条件具有投资价值411.地理位置优势的研究412.知名度研究433.房地产现值研究44二、劳动大厦的未来主要提升空间452002前进策略Progress Strategy技术版权所有-24-奥林匹克国际饭店旅客研究咨询报告2003前进策略Progress Strategy技术版权所有第一部分 研究目的与方法一、研究目
5、的随着北京市的经济发展和文化交流的日益频繁，在北京地区各大酒店召开商务会议的企事业单位也日益增加。同时，越来越多的小企业出于种种考虑也开始租用酒店的房间做为其办公地点。酒店的经营方式正悄然变得多样化，那么对于一家三星级的酒店，应如何适应这些变化呢？本次研究将对以上问题展开调查，目的是研究目前企事业单位的会议需求，会议用户对京北主要三星级酒店的满意度评价。并在此基础上，针对劳动大厦及其竞争酒店进行研究，试图发现劳动大厦的相对竞争优势及最能体现其商务价值的经营方式。二、研究方法本次研究采用定量研究的方法（即采用结构式问卷），通过对北京地区各类企业进行电话访问并对劳动大厦及其竞争酒店旅客的拦截访问获
6、取所需要的相关信息，具体设计如下：（1） 调查区域 劳动大厦 为了了解劳动大厦周边饭店的情况，我们选择了劳动大厦周边的5家竞争酒店（胜利饭店、圆山大酒店、京民大厦、西郊宾馆、泰山饭店）。 为了了解北京地区企事业单位举办会议对酒店的需求，我们采用电话随机抽样的方式选取北京各类企事业进行调查。（2）调查对象因参加会议入住劳动大厦的顾客、因参加会议入住劳动大厦周边竞争酒店的顾客；电话随机找到的有酒店会议需求的企事业单位的中高层管理人员。（3）抽样方法采用系统抽样方法，如遇拒访、不符合访问条件者，以下一个样本代替。（4）样本量此次调查研究中有效的样本量为319份，具体样本量的分布如下：有效样本量（31
7、9）电话访问（159）劳动大厦内（39）周边竞争酒店（121）酒店内（160）（5）访问方式 拦截方式，访问由访问员执行。访问主要采用读录法，即由访问员读出问题和选项，必要时出示卡片，由受访者回答，访问员填写。每份问卷访问大约10分钟，访问结束赠送小礼品。 电话访问方式，由CATI系统随机抽取电话号码，进行企业访问。访问主要采用读录法，即由访问员读出问题和选项，由受访者回答，访问员填写。每份问卷访问大约10分钟。（6）数据处理本次调查在所有问卷回收后，经过复核编码工作，数据使用PCEDIT软件录入计算机，经过逻辑查错形成最终数据库，使用SPSS软件进行统计分析。第二部分 劳动大厦定量研究发现一
8、、企事业单位会议需求的主要特点1. 企业酒店会议需求旺盛，会议形式多样随着北京市经济发展增速，国际文化交流日益频繁，北京市各企事业单位越来越多地选择在酒店召开会议。数据反映，北京市各大中小企业每年在酒店召开会议的次数在1-3次的占71.17%，4-6次的占14.41%，7-10次的占4.5%，10次以上的占9.91%。这主要是由于近年来，中小企业发展速度较快，数目众多且不泛经营出色者，虽然企业规模不大，仍愿意选择在酒店这种象征着企业实力的地方召开会议。而大型企业由于经营状况良好，业务繁忙，会议次数多而且多样。附图 企业每年平均在酒店举行会议的次数（%）各类企事业单位召开会议的类型多样。调查数据
9、显示，选择在酒店召开的会议最多的是年终总结，占到27.03%，其次是行业研讨会，占到24.32%，这两项之和占到企业会议内容的50%以上。还有，展示发布会和各种培训分别占到18.02%和14.41%，相对于前两项少一些。因此，酒店要充分利用企业年终会议较多的特点，扩大自己的营销业务。同时由于开会的内容形式多样，也对酒店的会场的适应性提出了更高的要求。附图 企事业单位通常的会议类型（%） 2.市内酒店仍是企事业单位举行重要会议首选地点我们在调查企业举行会议重要会议，通常在那些地方举行时，调查结果显示，有45%的受访者认为“应在市内举行”，有20%的受访者认为“应在郊区举行”，而有20%的受访者认
10、为“应在远郊风景区酒店举行”。企业在市内举行重要会议还是占具首要位置，说明目前存在的开会顺便旅游现象并不占主流，酒店在兼顾各类娱乐设施时仍应注意充分发挥会议的主要功能。附图 企事业单位重要会议的举行地点在问及企业举行会议重要会议，通常在什么场所举行时，调查结果显示，有37.7%的受访者认为“应在酒店举行”，有30.2%的受访者认为“在本单位会议室举行”，而有14%的受访者认为“应在会议中心举行”。近四成的受访中高层管理认为重要会议应在酒店举行，表明酒店的会议场所在某种程度上就象征着重要严肃。附图 企事业单位通常重要会议的举行场所总体来说，市内酒店仍然是企事业单位召开重要会议的首选，象劳动大厦这
11、样的市内三星级酒店应该充分发挥自己的地利优势，满足企事业单位的会议需求。3.因会议选择酒店最先考虑的因素仍是性价比根据调查结果，研究人员发现企事业单位在为会议选择酒店时，非常重视性价比和量入为出。最先考虑的因素中排名前三位的是价格（26.4%）、酒店的会议硬件设施（15.7%）和星级状况（15.1%）。此外，交通状况、周边环境和住宿条件等也是吸引企事业单位客户的重要因素之一。劳动大厦的客房率之所以每年在不断增长，与该酒店在三星级酒店中坚持低价格和以会议为主的经营方向有很大关系。 附图 企业因会议需要选择酒店最先考虑的因素（%）4.直观感受直接影响会议客户的选择调查发现，酒店会议用户对住宿条件最
12、关注的是卫生间装饰和房间大小，其中有41.1%的受访者认为卫生间装饰最重要，排在首要位置。有37%的受访者认为房间大小最重要，排在次要位置。有24%的受访者认为有无互联网接入最重要，排在第三位。此外消费者也比较关注内饰环境和其它一些常规设备的情况。从这些可以看出，住宿房间的感观非常重要，卫生间的装修、房间大小和和内饰环境都是通过客户的眼睛直接感受到的。做为酒店的经营者，在这些方面的投入非常重要，直接影响客户对一个酒店住宿情况的判断。附图 旅客对酒店的住宿条件最关注哪个方面（%） 注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。5.与会者对酒店的会议服务条件最关注的是能否方便参会人员会议与会者对酒店
13、的会议服务条件最关注的主要是一些常规服务，如茶水供应（53.5%）、指引标牌（36.1%）、幕布提供（32.9%）、鲜花摆放（30.3 %）等方便参会人员的几个方面。附图 与会者对酒店的会议服务条件最关注哪个方面（%）注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。6.高端会议设备开始走入企事业单位会场调查数据显示，企事业单位在举行会议时，对会议场所的硬件设施最关心的是投影仪器及辅助设备，其中有约24%的受访者认为投影设备最为重要，有16.8%的受访者认为舒服的桌椅最重要，有16%的受访者认为音响设备最重要。但总的来说，会议对设备配备（投影、音响、网络等）的重要程度占到了56%以上。装饰风格以由原
14、来的最重要下降到第五位，重要程度仅占14%左右。企事业单位的会议也逐渐从以前的对会场的传统要求向高端数码要求转变，对酒店而言，除满足桌椅等传统需求外，投影、网络等新兴科技设备也逐步成为招徕客户的必要的配备之一。附图 最重要的会议场所硬件（%）7.与会人员对酒店周边环境最关注的是交通状况调查结果显示，企业会议客户对酒店周边环境最关注的是交通状况，占到受访人员的48% ，而环境绿化的关注度排在第二位，占到受访人员的25%。酒店附近有没有休闲中心也吸引一部分客户的注意。附图 与会人员最关注的酒店周边环境因素（%）8.卫生和服务在酒店餐厅环境中最受关注餐厅的环境和服务质量是其生存的根本保证。在餐厅环境的重要程度调查中，结果显示，餐厅干净（54.1%）、饭菜种类（53.2%）和服务员素质（52.3%）遥遥领先于其他各项。由此可见，企事业单位客户更加讲求餐饮的质量。尤其在非典之后，餐厅的卫生环境最为受人关注。在保证卫生的前提下，大家也非常讲究吃的质量（饭菜种类）和享受服务（服务员素质）。附图 与会人员对酒店餐厅环境的要求（%）注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。9.会议期间的娱乐活动，以打保龄最
