某地产项目建设管理办法

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1、项目建设管理制度目 录1简介32设计管理43前期与政府审批154项目沟通与联络345现场综合管理376进度管理517质量管理598成本管理649风险管理7310环境、健康、安全文明施工管理（EHS）7511验收与移交79附件 821 简介1.1 项目概况1.1.1 项目建筑面积简要说明1.2 主要利益相关方（Stake Holders）1.3 其他主要合作团队 1.4 项目目标 在预定的时间内完成项目建设，及时实现投资目标，达到预期项目总目标和要求。在限定费用条件下，尽可能降低项目费用消耗，减少资金占用，达到项目预定质量、使用功能及效果。 质量目标：。 确保工程的安全，做到整个项目无重大安全事

2、故。 项目能合理有效地利用各种资源，使之为使用者所认可，同时照顾到社会各方面及各参加者的利益，从而实现项目可持续性发展的建筑目标。 明确项目质量控制依据、范围，制定质量控制检查制度以及整改后续方法，并严格执行质量相关法规及制度。2 设计管理2.1 设计管理计划2.1.1 设计总控计划总控计划是整个项目从立项到验收全过程的时间计划表。此表可用project软件制作。设计计划包含于总控计划之内。设计总控计划按照主体建筑设计和专项设计内容做不同的子项。每个设计顾问的子项又包括：方案设计、初步设计、招标图设计和施工图设计。2.1.2 设计管理半月历通过设计管理半月历进行具体设计管理。以每两周（或半个月

3、）的时间作为间隔将各顾问主要工作及节点表示出来，简明扼要直观。此计划是依附于总控计划的深级计划。2.1.3 设计顾问工作详细计划由顾问公司在总控计划基础上编制，该计划作为合约附件并随设计发展调整。2.1.4 周计划设计部相关专业经理根据设计顾问详细计划、总控计划以及设计发展情况将工作任务分解到每个自然周中。周计划需于每周末填写，一是对本周工作的总结，二是对下周工作的具体安排。2.2 设计管理流程2.2.1 适用范围适用于项目的设计全过程管理。2.2.2 主要设计活动定义 项目定位：项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位。通过明确项目在市场中的取位来刻画客户群，从而明确项目所针对的

4、客户群体。 产品策划：根据项目定位，以细分市场为基础，结合目标客群的需要，形成一个产品开发的整体思路，开拓新业务机会。 现场踏勘：是指设计人员组织的对项目实施现场的经济、地理、地质、气候等客观条件和环境进行的现场调查。 设计合约框架：根据项目的定位和设计需求，确定不同设计顾问公司在设计进程中的工作范围空间、时间以及责任类型的划分，例如：前后台区域、方案和施工图、主责和配合等等。 设计合约框架：制定所需顾问框架及相互关系。 设计任务书：在各设计阶段由建设方发出的指导设计工作之文件，是设计工作的指令性文件，也是编制设计文件的主要依据。 项目设计工作计划：对一定时期的设计工作预先作出安排和打算所编制

5、的文件。 设计顾问资审：即设计顾问资格审查，在招标前对设计顾问的设计资质、项目经验、顾问团队等基本情况进行的审查。 设计顾问入围名单：指通过资审环节进入正式招标环节的顾问名单。 限额设计：是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求，另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。 概念规划设计草案：在项目可研阶段基于项目属性分析、规划要求、目标客户定位等信息进行的项目整体风格、产品类型组合、规划总平面等的初步设计方案（可逐步深化为可实施的设计方案）。 产品概念设计：拿地后提出产品的设计原则和构思，包

6、括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。 土建方案设计：在概念设计的基础上，对场地布局、建筑空间、平面、立面、功能流线、风格形象、主要结构和机电系统等提出符合任务书要求的设计方案。 土建初步设计：在方案设计的基础上，建筑、结构、机电等各专业进行深化和系统设计，解决重大技术问题，为项目的可实施性奠定基础。 土建施工图设计：在初步设计的基础上，由具备资质的设计单位完成各土建工程专业的施工文件，包括图纸和技术说明等，供相关政府部门和机构审查，以及施工单位招标。 专项设计：建设项目中包含的除土建工程之外的所有专业性较强的、由专业顾问公司完成的分项设计，在项目设计的整体过程中对土建主体设

7、计进行补充、完善和支持的单项设计。 景观设计：对建筑外部环境进行绿化、铺装、小品、户外部品摆设等的设计。 室内装修设计：对建筑内部环境的装修和装饰的设计。 二次深化设计：并无规范的定义，一般是指业主（或开发商）在建筑设计完成后，为达到最终实施的目的对建筑设计方案中出于各种原因需要进行深化设计的项目，常见的包括门窗、钢结构、玻璃幕墙、石材幕墙、弱电等。 施工图外审：区别于施工图内审，是指聘请外部机构对施工图设计成果进行审核的过程。 设计评审：指对设计过程中某项规定活动的结果进行检查的活动。 设计变更：对原设计的错漏及欠合理、欠经济的地方进行修改。设计变更是对设计内容进行完善、修改及优化的过程，一

8、般需要设计单位的签字和盖章。 项目设计工作计划：设计总进度计划应在项目总控计划的基础上，根据设计外部条件的实际状况、设计合约框架和设计行业的普遍规律，综合不同设计间的关联和制约关系，适度超前安排。 项目设计启动会要求：设计启动会包括主体和专项设计。启动会应对设计工作的目标、内容、计划、工作方式和反馈机制进行充分沟通并取得一致意见。 初步设计专项论证会：对于影响形象、成本、进度的重大和复杂的设计和技术问题，召开相关各方及外部专家参与的专题讨论和分析，从而形成综合意见以供决策之用。 设计边界研究和资源整合：在国家的政策法规的范围内，充分研究和利用可以使建设项目的价值最大化的边界条件，合理利用各种资

9、源为项目和未来的使用者创造价值和体验。2.2.2.1 其它 对设计供方考察主要考虑事项1) 资质审查：审查其设计资质、级别，能承担的建设项目的类型及允许承接的业务范围、银行资信状况等；2) 能力考察评价：主要考察拟派设计团队成员的专业任职资格、资历、代表作品及对标准、规范和设计工作程序、工程设计技术经济指标、设计质量控制方法的熟悉程度。此项重点是考察项目负责人；3) 业绩考察评价：考察设计院(或公司)及拟派项目负责人近三年已完工设计项目，评价其设计风格和设计技术经济指标，并采用用户访查的方式评价其设计质量和过程服务质量；4) 为该项目提供的设计理念；5) 以往合作表现及评价；6) 设计费用要求

10、。 设计过程管理1) 各专业各阶段设计过程中需要定期组织与业主和顾问公司之间的交流会，对设计进度和设计技术问题进行交流和沟通。2) 根据设计节点，定期针对设计问题和政府相关要求与前期报建部门交流，以保证设计成果满足外部需求。3) 成本合约部门依据设计成果的不断深化进行跟踪测算，设计部门将成本优化的意见进行设计管理，使设计成果在上会评审前基本符合限额设计的要求。 设计评审过程：1) 成果检验设计部在收到设计单位提交的设计成果后，负责组织进行设计成果的检验审查，依据为设计任务书中对设计成果的要求及附录的各专业图纸审查要点。如不符合要求，应督促设计单位补充设计成果，以达到要求。2) 指标复核设计部在

11、收到设计单位提交的设计成果后，进行成果检验，遂负责组织进行设计指标的复核，依据为设计任务书中对设计指标的要求。如不符合要求，应督促设计单位调整设计内容和指标，以达到设计任务书的要求。3) 设计预审a) 设计成果定稿介绍和移交设计部将设计成果定稿发放至参加设计评审的责任专业部门，并对设计成果定稿进行必要的介绍。b) 设计预审由各责任部门安排人员在计划约定时间内，按照本部门在设计任务书或其它设计依据（即土地合同、政府批文、定位及产品策划报告、成本指导意见、项目属性）中的要求对设计成果定稿进行预审，提出修改意见或建议，以备设计评审会时讨论。对在设计预审过程中的图纸理解方面的问题，设计部应安排相关设计

12、师或设计单位人员给予及时解答或沟通。4) 设计评审a) 设计评审会在设计预审完成后，设计部门总经理召集并组织设计评审会，针对设计评审表及其附件资料，讨论预审意见或建议，从而形成统一结论。b) 评审结论评审会的结论以会议纪要和设计评审表的形式记录，并由参与评审会的人员签字确认。c) 结论审批评审结束后，应按权限规定内容完成设计评审表审核或审批。5) 设计评审结论的验证建筑部项目设计负责人按照下述两种情况之一负责完成设计评审结论的验证。a) 存在后续设计阶段的，经办人将会议纪要或设计评审表的内容体现在后续设计阶段的设计任务书中，并在后续阶段的设计评审时验证。b) 无后续设计阶段的要求设计单位对设计

13、评审表中问题提出解决办法和完成时间，并与设计单位协商确定问题的解决办法和完成时间。设计单位完成修改后，项目设计负责人需负责对照设计评审表进行设计验证，验证记录应填写在设计评审表中。 设计巡查定期组织专业设计顾问到现场进行专业设计巡查，保证设计成果的落地。如发现问题，应及时提出和整改。 设计变更的来源1) 公司决策层，基于经营意图和要求发生变化而发出指令；2) 设计系统；3) 工程系统；4) 营销系统；5) 成本管理系统。 设计变更的审核及论证的其他要求凡发起设计变更的部门，应具有关注成本、项目进度、客户承诺等影响因素的意识，并在填写设计变更申请审批表时对上述因素进行预估（施工单位提出的设计变更

14、须同时附有成本造价报价，报送项目部审核）；原则上应对可能发生的合同价款增减（即变更、洽商费用）进行预估，预估的结果及依据应作为申请的附件资料。对设计变更进行论证前，设计部主办人应与项目部专业工程师确认变更涉及部位的施工状态。由于设计变更导致的材料变更应由设计部重新组织定板封样，并及时知会招标采购部和项目部。对于设计变更内容，应做到文字内容明确具体、用词准确肯定，不能存在未尽事宜和难以理解之语句，尽量采用图示表示位置尺寸，图示内容应标明轴线、尺寸、原图做法或材质，现变更后的做法或材质，达到工程计量要求。项目管理部上报设计变更时应同时上报建议处理方案。2.3 设计任务书2.3.1 设计任务书简介-

15、项目设计任务书是针对各设计顾问概念设计阶段的设计任务书，本任务书介绍项目的具体情况、市场定位、各专业设计补充要求、会议、往来文件、设计成果要求、及设计进度要求等。2.3.2 施工图设计任务书施工图设计任务书是对设计院的设计要求。任务书是方案设计任务书及初步设计任务的补充文件。其包括编制说明、新增设计条件、施工图阶段设计顾问服务范围、施工图阶段设计管理、项目各部位交楼标准及功能分布图、各专业技术要求、施工图设计成果要求、以及施工图设计深度要求等。2.4 设计管理常用表格2.4.1 设计意见跟踪表设计意见跟踪表是建筑设计部日常将具体问题逐一列出并跟踪落实情况所用之表格。2.4.2 会议纪要会议纪要之标准格式。2.4.3 审图记录表对顾问提交的设计成果进行审查，通过审图记录表形式把对成果的意