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1、融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-10银十完美收官 新政难敌地产牛市 随着新一轮楼市调控的执行以及传统“金九银十”销售旺季的到来，各地楼市异常活跃。众所周知，“金九银十”的运行情况将决定着楼市调控的后期执行，但是随着“金九”各地城市呈现的量价齐升以及量涨价稳的状况，楼市调控已经日显乏力，这一事实已经成为对政府执行力和调控能力的公然挑衅，是最不可接受的一个结果。因此随之而来的就是“9.29新政”的加码，被认为史上最严厉的调控政策。但是经过一月的执行，纵观各地楼市，即使一线城市整体成交略有下浮，但是价格依旧坚挺，而二三线城市更是肆无忌惮的扶摇直上。据E房网市场分析部数据显示，本月徐州市商
2、品房供求比值创下自4月调控以来的最低值，呈现严重供不应求的局面。本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计1496套，供应面积16.3万平方米，环比上月下跌60.15%，同比09年10月下跌14.84%。从本月供应量来看，同比、环比均呈现下跌趋势，“金九”单月市区供应量出现激增，呈现连续两月下滑后的再次转扬。本月整体市场供应量明显收紧，数据显示，虽然“金九”成交量尚可，但是主要成交现象体现为认购在前，当月仅为集中签约，而各大项目的真正客户来访量以及认购量并不乐观，所以供应收紧，开发商静观楼市走向的意图非常明显。此外，本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数4155套，成交面积45.17万
3、平米，环比上月上涨19.75%，同比09年10月上涨92.95%。从本月成交量来看，“9.29”新政的加码看似并未对楼市有显著的调控效应，成交乐观、价格依旧坚挺。但是本月成交中很有可能有大部分赶搭契税调整政策末班车的现象。而最终的新政加码效果，还有待于时间的验证和市场的整体发展趋势来评判。不过，从年初以来的调控来看，如今的楼市已经并非朝夕就能加以控制的，楼市调控的“杯洗具”已经成为市场一个无耐的看点。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公
4、司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_数据整理： 张瑞浩 马永杰第一章 本月提要1.1 “限购令”席卷全国，多城市调控细则即将出台；1.2 近期三部委通知：省级政府稳定房价不力将问责；1.3 江苏省调控重点已从降房价转向促税收；1.4 国土部再次施压调控出利剑，楼市掀问责风暴；1.5 社科院：一线城市四季度房价将下降最高跌两成；1.6 社科院称：我国近
5、20年经济增长主要靠房地产；1.7 本月起徐州市进一步规范商品房预售行为；1.8 本月徐州商品房供应同、环比均下降，成交量骤升；1.9 本月数据提示： 图1 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量环比下跌60.15%，同比下跌14.84%图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交量环比上涨19.75%，同比上涨92.95% 图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地成交对比信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯房产“二次调控”核心是强化执行力 （2010-10-04 凤凰网）自4月17日，国务院常务会议出台“十号文”，即史上最严的房地产新政，
6、至今已近半年。全国各大城市的房价虽然告别了疯涨的局面，但半年以来，尽管成交量暴跌，一线城市的房价却呈现出非常坚挺的一面。从价格环比来看，很多地方的房价在政策的调控下没有出现明显的下跌，与房地产相关的利益方与政策博弈的心态跃然。 在这个关键时刻，政策层面应及时向民众释放明确的信号，加强对房地产的调控和政策的落实，一方面，对焦虑、恐慌的民众起到了及时的稳定军心和安抚作用；另一方面，对于市场上传言政策会放松，房价将再次报复性反弹的种种不切实际的猜测给予明确的反击，捍卫了政策的权威和公信力。 因此，有关部委本次提出的“二次调控”的种种举措，本质上是对“四一七新政”的强化落实，“四一七新政”作为史上最严
7、的房地产调控政策，其是否能够让中国房地产市场回归理性，健康发展，关键在于是否执行，不沦为政策白条。上海出台楼市调控细则：居民限购一套房 （2010-10-09 新华网）上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见要求，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。意见还要求，各商业银行对居民家庭贷款购买商品
8、住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。此外，为增加普通商品住房供应，上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。 南京规定经适房价不得超过商品房6成 （2010-10-10 深圳商报）南京市住建
9、委、物价局等部门日前出台保障性住房价格管理办法，对保障性住房价格实行最高限价，经适房价格原则上不超过同地区普通商品住房实际成交价格的60%，中低价商品房不超过同地区商品住房成交价80%。该办法规定，保障性住房包括经济适用房、中低价商品房等政策性住房，其价格实行政府指导价，由市政府价格主管部门按照规定确定其项目基准价格后向社会公布。据悉，该办法将于2010年11月1日正式实施。“限购令”席卷全国 多城市调控细则即将出台 （2010-10-11 中国广播网）据报道，北京在限购套数上一步到位，或许会给即将陆续出台的其他地方细则做出表率。紧随北京，房价关注的另一个热点海南版“国十一条”也将在今天正式颁
10、布实施。 海南版楼市“十一条”当中有两条规定备受关注。一是实行商品住房买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实，更为开发商捂盘增加难度；二是确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天后内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效的防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房。 除了北京和海南，杭州近日也公布了非首次购房的认定标准，确定以交税记录为准。广州、青岛、石家庄等地也陆续制定了地方性配套政策，都把坚决遏制房价过快上涨，严格限制投机性购房放在了显著位置。此外，上海、深圳等地也正在酝酿自己的地方
11、执行细则。近期三部委通知：省级政府稳定房价不力将问责 （2010-10-12 中国新闻网）据中国国土资源报消息，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发201010号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定
12、居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。 进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为
13、。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。江苏省调控重点已从降房价转向促税收 （2010-10-13 南方网）继上海、杭州出台房地产调控的地方实施细则后，江苏省住建厅联合国土厅、监察厅、物价局，亦于10月11日出台了旨在维护房地产市场价格稳定和促进保障性住房建设的地方细则。近
14、几年中，江苏省房地产业投资位居全国第一。作为省版调控细则，江苏在文中首次表态：“房价过高、上涨过快”已成为全省房地产市场的常态。该文原则性规定“要在一定时间内限定家庭购房套数”，这给经济总量和财政收入相差巨大的各个省辖市自行出台“限购”或“优惠”等措施，留下了操作空间。与此同时，由江苏省财政厅等三部门联合出台了房地产交易环节契税和个税的调整政策。江苏省财政厅人士对本报记者表示，江苏率先完成两税划转并理清权限，税收政策将成为促进房地产市场健康稳定发展的重要杠杆。国土部再次施压调控出利剑 楼市掀问责风暴 （2010-10-14 中国经济时报）楼市调控再出利剑。10月13日，国土资源部在京召开新闻发
15、布会，通报前三季度国土资源领域违法违规形势，并再次“警告”：将在第四季度对违法严重地区政府主要领导人员进行警示约谈，严肃追究责任。迹象显示，楼市正在掀起一股“问责风暴”。国土部新闻处负责人当天在接受采访时也透露，国土部目前正在督促地方处理闲置土地，要求地方政府年底前兑现。马上将对执法检查中发现的土地违法严重的地方政府主要领导进行约谈。今年将是15号令真正“落地”的一年。 近日，住建部、国土部、监察部曾联合发文明确，省级政府稳定房价不力将被问责。三部门将对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。人民日报：房子必须给人住 高房价是不可承受之重 （2010-10-21 人民日报）9月底，有关部门出台旨在细化房地产调控“国十条”落实的一系列政策措施，再度给今年以来的房地产市场调控加码。政策出台，及时遏制了8月份以来部分城市房地产市场出现的过热迹象，使调控的效果得以进一步显现。在市场普遍怀疑本轮调控又将以“屡调屡涨”的局面结束时，国家再次给调控加码，彰显了调控取得成功的决心。但另一个问题逐渐凸现，近年来，为了遏制房价过快上涨，“国六条”、“国八条”、“国十条”等短期政策不断出台，但政策被市场消化的
