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1、 【大连一方城堡酒店公寓项目】物业管理前期顾问及全委托管理服务（张洪审核后意见）甲方：【】乙方：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司 二零一【贰】年【一】月 物业管理前期顾问及全委托服务合同委托方（以下简称甲方）：地址：法定代表人：受托方（以下简称乙方）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司 （同“大连分公司签署合同是否合适？）地址：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元法定代表人：蒲敬思根据中华人民共和国合同法及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任大连一方城堡酒店公寓的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对大连一方城堡酒
2、店公寓实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于年月日在中国大连市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。1. 物业基本情况1.1 物业名称：大连一方城堡酒店公寓1.2 物业地址：1.3 物业类型：1.4 物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）：1.5 物业总建筑面积：1.6 物业四至及状况：1.7 上述基本情况如果与大连市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。1.8 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。乙方是大连一方城堡酒店公寓物业管理方面的唯一受托人。1.9 乙方接受甲方的委托，并同
3、意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。1.10 乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。1.11 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。2. 物业管理服务范围及事项2.1 物业工程前期顾问服务事项2.1.1 对项目的功能布局提出建议从项目使用者和管理者两个不同的角度对项目的功能布局提出意见及建议，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议。2.1.2 参与有
4、关工程会议定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出专业意见。2.1.3 对设施、设备的选型及建材的选料提出建议从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为项目的设施、设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度，分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统等之优劣，向甲方提供专业建议。2.1.4 工程图纸及资料的接收和归档管理工作组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建档工作。并健全档案、资料的管理制度。2.1.5 测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准根据项目的实际需要测算物业管理运行成本，参考同档次项目的收费水平，制
5、定物业服务费收费标准。2.2 物业管理筹备期的服务事项2.2.1. 组建项目物业管理机构根据实际情况筹建项目物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运作状态。具体工作如下：（1） 设计组织架构、部门设置及人员编制；（2） 制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；（3） 制定内部管理制度、服务标准和工作程序。2.2.2. 完成员工招聘和专业培训工作制订有关项目物业管理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。并于筹备期开始之日，先行选派或聘用中高层骨干管理人员，然后按实际需要招聘其它部门员工。同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训计划，并进行专业培训。2.2.3. 制定物品采购计划制定项目物品采购清单。
6、同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。2.2.4. 协助拟定各种规约和手册（1） 根据国家建设部及地方政府的有关规定，协助.拟定大连一方城堡酒店公寓业主临时管理规约，供甲方参考；（2） 在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时，向其提供大连一方城堡酒店公寓用户手册，以供有关业主及租户阅读并遵守；（3） 为甲方提供装修指南的范本，并结合项目的具体情况进行有针对性的进行修定。在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时向其提供。2.2.5. 协助甲方做好项目的竣工验收工作根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方项目的竣工验收工作。2.2.6. 安排清洁“开荒”工作物业项
7、目接管验收后，为能达到入驻的标准，须进行彻底的清洁，此项工作称之为“开荒”。乙方将安排完成上述工作。2.2.7. 物业接管验收工作当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行物业管理接管验收工作。2.3 物业管理运行期的服务事项2.3.1. 该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。2.3.2. 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统，、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全
8、秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。2.3.3. 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。2.3.4. 该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。2.3.5. 安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤
9、、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。2.3.6. 道路交通与停车场管理，其中包括：负责该物业规划红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲乙双方签署补充协议或独立委托合同）。2.3.7. 日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生、楼宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；楼宇室内的有偿清洁服务。2.3.8
10、. 庭院绿化与花卉租摆，其中包括：为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务；同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。2.3.9. 管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。2.3.10. 代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。有偿服务的具体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、物业业主（或物业使用人）。2.3.11. 对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求， 在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根
11、据本合同的条款合理收费。2.3.12. 对物业业主（或物业使用人）违反“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约、用户手册、装修管理规定（含二次装修的规定，下同）等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。甲方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工作。3. 服务标准乙方将按下列约定，提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。具体目标如下：3.1 房屋外观：破损获及时修复，具有相当的整洁度3.1.1. 玻璃幕墙清洁明亮3.1.2. 外墙定期清洗3.1.3. 大堂内布置合理3.1.4. 功能识别标识及入驻单位名录醒
12、目有效3.2 房屋、公共设施、设备的管理及维修保养3.2.1. 设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故3.2.2. 制定设备安全运行岗位责任制3.2.3. 应急发电机可随时启用3.2.4. 严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好3.2.5. 制定应急处理方案3.2.6. 设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标3.3 公共环境及卫生3.3.1. 大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁3.3.2. 物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮3.3.3. 环卫设施完备，设有垃圾中转站3.3.4. 每天收集及清运垃圾3.3.5. 定期进
13、行卫生灭杀3.3.6. 物业内废气和噪音等符合国家环保标准3.3.7. 无违反规定饲养宠物3.4 绿化3.4.1. 保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观3.4.2. 保持公共绿地清洁，绿地无纸屑3.4.3. 物业内绿化有管理措施并落实3.5 交通秩序3.5.1. 能及时制止车辆违规停3.5.2. 进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象3.6 安全秩序管理及消防3.6.1. 执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范3.6.2. 接到报警后15分钟内赶到现场3.6.3. 结合物业特点，制定安全防范措施3.6.4. 详细的消防记录3.6.5. 消防设施设备完好，可随
14、时启动3.6.6. 自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存3.6.7. 保持消防通道畅通，制定消防应急方案3.7 报修和投诉受理3.7.1. 紧急情况：30分钟到现场3.7.2. 小修：24小时内解决4. 服务期限4.1 甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为年月日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：4.1.1. 物业工程前期顾问服务：自本合同签署之日起至该项目正式开业前第个月止，即年月日起至年月日止。4.1.2. 物业管理筹备期委托管理服务：自该项目正式开业之日的前个月起至该项目开业之日止，即年月日起至年月日止。4.1.3. 物业管理运行期委托管理服务：自该项目正式开业之日起
15、为期年，即年月日起至年月日止。4.1.4. 如该项目开业日期提前，则按实际开业日期计算；如开业日期推迟，则工程前期顾问服务期限最多顺延个月，即年月日止，此后按物业管理筹备期的收费标准计算并至开业之日为止。4.2 本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月（时间是否太长）书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。（此处请洪波帮我审核一下。）5. 服务收费5.1 管理服务酬金及支付方式根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金：5.1.1. 物业前期顾问服务酬金：每月人民币叁万伍仟元整(RMB35,000.00元/月)甲方于本合同签署生效后计【7】个工作日内支付首期(第一季度)前期物业管理顾问
