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1、XX高尔夫项目研究报告目录第一部分：项目概况2一、宗地位置2二、项目现状2三、项目交通状况及规划发展4四、项目所在片区规划7五、项目构成情况及规划控制要点8六、土地价格9第二部分：市场分析10一、2007年海口房地产特点分析11二、2008年第一季度海口市房地产发展情况分析11三、海口市别墅市场分析11四、2007年海口房地产市场销售渠道分析15五、2008年海口房地产市场的发展预测15第四部分：项目开发定位18一、海南高尔夫产业的发展18二、海口市美兰区高尔夫规划21三、项目高尔夫地产开发分析22第五部分：海南国际旅游岛建设及对本项目开发的意义27一、海南国际旅游岛的基本涵义27二、海南旅游
2、国际化情况27三、海南国际旅游岛建设情况27四、海南建设国际旅游岛的近期计划28五、海南建设国际旅游岛的预期效应28六、海南国际旅游岛的建设对本项目的意义29第六部分：项目投资收益分析30第七部分：综合分析与结论建议33一、项目SOWT分析33二、结论和建议34第一部分：项目概况一、宗地位置 项目地处海南省海口市美兰区演丰镇的最南面，南面紧邻云龙镇边界，位于海口市西南面，西靠美兰机场，北临东环铁路（正在施工）和海文高速，东接美演公路，中间有琼文公路穿插其中，把项目分为南北两大部分。项目距离美兰国际机场仅3公里左右（驾车约34分钟），距离海口市中心约27公里（驾车只需30分钟）。二、项目现状1、
3、项目四至：北至东环铁路及海文高速，西至美演公路及美兰墟，南至云龙镇边界及绕城高速，东至农田及村庄。2、项目地貌特征及地质 项目属于丘陵地貌，但地势的起伏度非常小，这种地貌在海南中部地区最常见；土质疏松，酸性红壤土为主，非常适合高尔夫球场作物生长。3、宗地上盖物 目前项目上并没有待拆迁的大型建筑，只是在南地块里有两座水塔建筑；土地上主要有香蕉林、水果树几其他一些经济作物，总体土地平整度较好。图1：项目区位及周边情况图2：土地地貌照片4、周边配套项目除了毗邻美兰国际机场和美兰墟小市集，周边基础配套及市政配套都较非常缺乏。项目周边拥有国内首屈一指的丰富的原生态自然景观资源：象征着环境保护指数最高的国
4、家级保护区东赛港红树林，以及东郊椰林，海底村庄，南渡江等。三、项目交通状况及规划发展图3项目片区规划图1、交通状况：目前，项目周边的主要道路有美演公路（可直达演丰镇中心及红树林）、琼文公路（通往文昌市的旧公路）、海文高速，而最近开通的公路有绕城高速公路及正在施工建设的东环铁路。项目距离美兰机场约3公里，距离海口市中心仅27公里，目前从项目通往市中心的主要路线有机场快速、省道G223、海文高速，交通非常方便，车时不超过30分钟。项目紧邻海文高速公路，无论是去往海口市中心还是文昌市都非常方便，另外，为迎接2008年4月13日博鳌亚洲论坛年会及4月26日建省二十周年庆典， 4月5日，海口绕城公路美兰
5、机场至东线高速公路段龙桥立交段提前开通，从美兰机场可直达海口东线高速公路，所以本项目通往东线高速可直接由绕城公路直达。项目北面紧贴东环铁路，离东环铁路美兰机场站仅3公里，届时东环铁路开通后，从海口乘直达快车至三亚，全程仅需90分钟；东环铁路在海口站至美兰机场站之间具备城市轻轨交通功能，时速为80公里/小时；从新海口站至三亚站之间速度目标值为200公里/小时(远期250公里/小时)。2、规划发展：绕城高速公路海口绕城高速公路分为主线和疏港路(粤海铁路码头至主线石山段)两部分，主线起于澄迈白莲的环岛西线高速公路处，经石山、龙桥、美兰机场，止于演丰，与已建海口至文昌高速公路相连，全长46.634公里
6、;疏港路起于新海港区粤海铁路码头，止于石山儒豪，全长12.541公里。海口绕城高速全线通车后，将使海南省国道223线、224线和225线与同三国道主干线接通并网，实现海南环岛高速公路完全闭合，不仅对加快海口交通主枢纽建设，实现海口地区公路、铁路、港口、机场四种运输方式的有效中转具有重要意义，也可减少海口城市人流、物流的过境交通压力，并带动周边市县经济快速发展。估计未来，海口高速环线南部区域将会形成一个新的城市组团龙塘组团。沿线受惠地区包括石山、永兴、龙塘、演丰等地。这一带有着得天独厚的自然条件：周围耕地很少，几乎全是水和森林（周围有近10个水库及火山口森林公园、南渡江森林公园等众多园林绿地），
7、比起海滨的潮气，这里更适合人居住，是最适宜人居地。此外，由于交通枢纽功能的强大吸引功能，海口的人流、物流、信息流都将自然而然地汇集到这里来，从而形成海口新的物流中心、交通中心、仓储中心。东环铁路东环铁路是海南有史以来最大的基础设施项目，线路全长308公里，项目投资估算总额192.2亿元，计划2008年下半年开工，2011年建成。项目建成后，将与西环铁路共同构筑环海南岛铁路，近期可通过粤海铁路与大陆铁路网衔接，远期可随着琼州海峡固定跨海通道的打通，并入全国铁路网络。东环铁路建成后，乘客从海口乘直达快车至三亚，全程仅需90分钟。东环铁路是一条以旅游客流和沿线各个城市、主要中心城镇之间客流为主，兼顾
8、部分跨线客流，开行少量行包列车的城际快速轨道交通，具有高密度、公交化的特点。列车类型为电动车组，子弹头列车，自动控制，每隔78分钟开一趟车，属公交性铁路。时速高达200公里，预留有250公里/小时的提速空间。海口直达三亚约需90分钟左右。“一日生活圈”是东环铁路通车运营后的新生活概念。 东环铁路在海口站至美兰机场站之间具备城市轻轨交通功能，时速为80公里/小时；从新海口站至三亚站之间速度目标值为200公里/小时(远期250公里/小时)。列车类型共有三种：一是直达车；二是大站停(指文昌、琼海、万宁、陵水等交错大站)；三是站站停。站站停列车全程约需2.5小时。 东环铁路全线计划设20个站，近期建设
9、站点：既有海口站(现海口火车站)、长流站、秀英站、汽车南站、新海口站、美兰机场站、文昌站、琼海站、博鳌站、万宁站、神州站、陵水站、田独站、新三亚车站。另外，缓东寨港站、冯家湾站、山根站、日月湾站、高峰站、海棠湾站6个站缓建。 东环铁路沿着东海岸，将穿越最具旅游发展潜力的东部城市带和滨海旅游带。沿线风光旖旎，景点荟萃，如海口的东寨港，文昌东郊椰林、高隆湾，琼海的博鳌水城、万泉河，万宁的神州半岛、兴隆、月亮湾、石梅湾，陵水的香水湾及三亚海棠湾、亚龙湾等热带海滨风景名胜区。四、项目所在片区规划目前，海口市美兰区演丰镇总体规划已经通过专家评审，规划定位为红树林之乡。演丰镇位于海口市东北部，北临琼州海峡
10、，东邻文昌市，镇域总面积109平方公里，是海南省百镇建设的重点镇之一。演丰镇具有发展优势：一是区位优越，镇区距海口市区26公里，距美兰机场5公里，海文高速公路与琼文公路平行穿过镇域，交通便利；二是演丰镇境内拥有国家级红树林自然保护区，是全国红树林分布最集中、面积最大、品种最全的保护区；三是自然生态景观丰富，盛名的海底村庄亦在该镇境内；四是海岸线长。根据演丰镇自身优势，规划发展热带特色农业、海洋渔业、热带滨海生态旅游产业和依托机场航空港发展仓储、物流产业。五、项目构成情况及规划控制要点 1、项目构成地块类型面积总面积统计说明球场用地水库 本报告高尔夫地产建设用地按照商住用地共进行计算。该项目的总
11、面积为（球场用地+商住建设用地）另外说明：球场用地的农田部分不作为球场球道设计用地，但属于租地的范围和景观设计的一部分。主要租用地坡地苗圃农田储备商住建设用地储备用地1（东）储备用地2（西）商住用地（公路北）商住用地（公路南）2、规划控制要点（1） 总占地面积 ：919377.28平方米（1379亩）（2） 建筑面积 ：735502平方米（3） 住宅容积率 ：0.8（4） 建筑密度 ：20%（5） 绿化率 ：60%六、土地价格按照原合同条款，本项目共需征地款13790万元（10万元/亩）。土地农转非（建设用地）后，需要转变土地性质为城镇住宅混合用地以及补变性地价。根据海口市最新城区住宅用地基准
12、地价，本项目所处的桂林洋演丰片区属于第四级，基本地价为27万/亩（405元/平方米），其中该地价含“五通一平”土地开发费用11万元/亩，根据这个价格计算，本项目土地价格为27-11=16万元/亩，所以总土地价格为：22064万元第二部分：市场分析一、2007年海口房地产特点分析1、价格分析：稳中有升 （1）商品房销售价格稳中有升。2007年1-11月海口市商品房和商品住房平均销售分别为3429.49元/平方米和3286.43元/平方米，分别比去年同期增长12.74%和12.61%。（2）在市区，3000元/平方米以下价格逐惭淡出消费者视野，5000元/平方米的价格门槛全面跨越。3200元/平方
13、米起价，均价3800元/平方米是中端楼盘的主流价格；4500元/平方米起价，均价5500元/平方米则是高端楼盘的主流价格；（3）万科浪琴湾于2007年3月下旬低调开盘，其独栋别墅最高单价达到5万元/平方米，同时西海豪园亦推出价值超过千万元一套的别墅，预计今年海口市将被掀起新一轮别墅价格升幅潮。2、供给分析：平稳增长（1）房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积极快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。 房地产业投资增速平稳。2007年，全市完成房地产开发投资60.1亿元，比2006年增长19.1%。其中，商品房投资42.09亿元，增长27.7%；住宅投资39.77
14、亿元，增长40.2%。新开工面积200.03万平方米，增长25%。全年房屋竣工面积130.02万平方米，增长62.1%。（2）房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃。1-11月，海口市商品房登记销售面积为272.47万平方米，与上年同期相比增长40.57%。商品住宅销售面积253.95万平方米，与上年同期相比增长42.83%，超额完成了海口市政府规定的销售指标。其中，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%；岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%。海口市二手房成交面积83.10万平方米，成交金额13.62亿元，分别比去年同期增长134.75%和1
15、97.38%。3、政策分析（1）央行新政形势下，海口市商品房市场价格将保持平稳增长。2007年第4季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。在深广地区房价下跌的情况下，海口市商品房市场在低价位运行，无下降空间。总体上看，海口市商品房市场价格将保持平稳增长，不会有大的波动。（2）购房送户口等政策的取消所产生的负面影响，都在海口房地产的大好形势下轻松过关。诸多不利担心均未对海口房地产的需求构成明显的冲击。二、2008年第一季度海口市房地产发展情况分析2008年第一季度，海口市土地价格一季度同比上涨22.3%，比上季度上涨6.5%，其中居住用地及商业用地涨幅最大，分别比去年同期上涨24.6%和24.9%；房屋销售价格，一季度同比上涨12.1%，比上季度上涨2.9%，其中新建商品房同比上涨17%，二手房同比上涨4%。3月份房价比去年同期上涨12.4%，涨幅比2月份落0.5个百分点，与上月相比，房价微涨0
