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1、国外房地产开发经验借鉴高屋建瓴02月10日 1:51：36房地产行业网字体：大 中小 随着经济的发展，世界各国都在大力发展房地产业，由于各国的条件不一，发展房地产业所采用的措施、途径和措施也各不相似。海外某些经济发达国家房地产开发建设先进经验值得国内学习借鉴。一、美国房地产市场发展给我们的几点启示 房地产业始终是美国经济的重要支柱之一，房地产业的产值占到了美国经济总量的三分之一。房地产业的高速发展在很大限度上使美国经济避免了深度衰退，房地产业的兴旺带动了美国有关产业的增长,弥补了投资者在股市上的损失。 面对飞速上涨的房价,越来越多的经济学家开始紧张并觉得美国的房地产业将成为继网络和股市后的第三
2、大泡沫。有专业人士指出，美国房地产业目前存在的泡沫成分在短期内不会浮现大的动乱，有望顺利实现“软着陆”。客观地讲,美国房地产业的发 展可以从四个方面给我们以启示： 启示一:房地产业是一种长期发展的产业 美国房地产长期处在上升的趋势,其中虽也经历了小幅度调节,但平均年增长都维持在6%以上的水平,房价持续近年都以05%的幅度上涨。一般觉得房地产处在高速增长期，到了一定限度就会停下来,但是美国作为经济最发达的国家之一,房地产业仍处在不断发展之中。这给我们一种启示,在市场经济条件下，房地产业是一种长期处在发展之中的行业,只要经济在不断增长,人们的生活水平和收入不断提高,相应的房地产需求也将不断增长。美
3、国人对居住水平比较看重，她们的住宅不断升级换代,需求的面积越来越大,质量也越来越高。美国房地产业的发展实践反复证明,经济发展与房地产业发展是基本同步的，房地产业是一种持续增长的产业。启示二:房地产公司规模化发展是必然趋势目前美国房地产业呈现出三大特性:开发成本低、建筑水平高、公司规模大。有数据显示，美国前三家大的房地产公司市场占有率为4%。规模化有力地推动了美国房地产公司的发展,避免了恶性竞争。房地产公司规模化经营是国际市场中的一种普遍特性,国内也不例外，广东省社会科学院在底发布的一份“广州市房地产公司竞争力评估报告”也反映了这一发展趋势:竞争力前十强房地产公司在所有参评公司所占的比例,总资产
4、占近7%，净资产占近3%，投资总额占66%，销售收入占715，利润占8655%。但就整体状况而言，目前国内房地产公司数量多,素质偏低,规模小的问题仍然存在,规模化的步伐有待加快。 启示三：房市要健康发展,就必须形成一手房、二手房和高中低档产品构造整体平衡的良好局面 美国非常注重解决一手房、二手房、高中低档房之间的关系。在美国，二手房交易市场极其活跃,人们买房子，一方面关注二手房市场，二手房的交易量大大超过一手房交易。有钱人买新居，换大房，中低收入的人群购买二手房，住旧房,住小某些的房子，形成了住房消费的梯次构造。目前国内房地产市场构造不够合理,高档房多，低档房少,这在一定期期是必要的，但最重要
5、的是要发展二手房市场，由于二手房销售的兴旺,有助于实现梯度消费，合理配备住房资源，将有力带动一手房交易市场的繁华。有关专业人士目前指出，我们要十分爱惜土地资源，不要挥霍土地去建那些大片大片的高档次住房。在新建住房中，应当以中低档或经济合用房为主，重要因素有两点：一是目前高档住房空置率高，中低档住房供不应求；二是都市化的推动必然规定大量提供适合进城农民或旧城改造中被拆搬家民的需求的中低档住房。尚有在国内经济发达的地区,都市里大批的原有职工住宅可以进入二手房市场，供中低收入的居民和在都市化过程中进城的农民居住，可以直接买卖交易，也可以变成廉租房。目前房地产市场构造不合理,也应当通过搞活二手房市场来
6、解决,固然不应大量建价值低廉的低档次住宅。 启示四:诚信对于房地产公司来说至关重要美国房地产公司很少做广告宣传，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也很少有房地产广告宣传的内容。在房地产公司售楼现场也很少见青春可人的售楼小姐，都是些中年妇女,并且她们也不做推销，只讲楼盘的某些长处，在服务台上也只有一份很简朴的价目表。成交时房地产公司一般的做法是对客户根据信用状况进行分类，社会信用指数高的人员可以实现零首付,相反,信用状况不佳的客户则要一次性缴纳较高的购房款,抑或是一次性付清。由此可见，美国房地产市场重质量、讲诚信,而不像国内有些房地产公司重营销、重社区概念，这是房地产市场发展不成熟的一种体现
7、。因此,国内的房地产公司亟须增强诚信意识，克服浮躁心理，积极稳健地推动房地产市场的发展。 二、英国都市房地产建设重在规划设计的先进理念高楼林立、交通拥塞、环境污染、邻里淡漠，这些曾经困扰国外大都市的突出问题目前也同样正在困扰着我们。可喜的是,国外某些发达国家通过不懈地摸索，已提出解决这些问题的措施，并成功加以实行,这对国内而言，无疑是某些珍贵的经验。众所周知,英国是一种老牌工业国家，上世纪七、八十年代，随着新的产业革命，老式产业构造升级，不少工业都市原有的经济支柱产业例如采掘业、钢铁工业迅速衰退，人口大量外移,由于工厂倒闭导致土地废置，盲目拆除贫民窟又无力重新建设，环境恶化，全国浮现了明显的衰
8、落现象。有数据显示,197年至181年的十年间,伯明翰的人口下降了176，曼彻斯特的人口则下降了3.9%,而此时正是二战后世界经济大复苏的黄金时期，住宅需求高涨，因此英国政府将目光转向了地价低廉且尚未开发的都市郊区。英国的新城房地产建设思想正是针对工业初期导致的内城环境恶化而产生的。 英国的都市房地产建设大体经历了三个阶段:一是战后初期，即1946年-90年兴起的小城乡房地产开发建设；二是战后迅速发展时期，即10年-1964年,英国大都市均浮现了经济复苏,人口也迅速增长,内城压力继续增大。这一时期英国新城房地产建设进入高潮,且建设数量剧增,例如在伦敦、格拉斯哥、伯明翰等大都市周边均浮现了房地产
9、开发热，形成了新城区，新城房地产建设理论研究也开始逐渐发展起来；三是1965年后来，在该阶段,新城房地产建设开始步入成熟阶段，新城逐渐成为独立完善的小都市而不是大都市的附属，代表都市是伦敦与伯明翰之间的米尔顿凯恩斯。在新城房地产建设中规划的设想来自于霍华德的田园都市,具体设计特点有如下几种方面: (1)住宅以独立花园式住宅为主,搭配少量的公寓。由于英国人热衷于独户住宅,因此住宅区十分强调绿化和景观,规定大量种植乔木和灌木;(2)新城开发中自建房屋比例较低,大部分是开发公司统一开发,工业化施工,成本较低,租金比较低; (3)开发新城的另一种重要原则就是解决就业问题。工业部将优先考虑把新增工业、公
10、司项目布置在新城,新城开发公司也推出对这些公司职工住宅的优惠政策，以吸引新的工业公司; （4)新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则，新城主干路有迅速路与大都市中心联系,市区内部有完整的步行系统,可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站； (5）新城建设了充足的基本服务设施，如大规模的医院、学校、购物中心、娱乐中心、社交活动场合(如俱乐部、酒吧、影剧院、歌舞厅)，有的新城保证每个居民步行分钟就能达到活动中心； (）新城还留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场合; ()上世纪八十年代后来世界范畴的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵，进而提出了“新社区”（eS
11、ttlment）的规划概念。新社区不再是单纯的居住区，而是一种具有多重含义、内容范畴广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城注意考虑工业，新社区则将农业也纳入到规划考虑的范畴，形成对全新都市聚居的探讨。三、德国进行房地产开发时着眼于环保德国是一种联邦国家,共有16个州,其中有3个是联邦直辖市。政府和行政机构有三个基本层面:即联邦(国家)、州和地方（市政）。这三个层面上的政府机构基本互相独立,并按照严格的法律程序分工协作。各层次政府机构都拥有由国家、州或地方选举产生的成员构成的议会，这些议会控制着她们各自层面上的政府机构。德国联邦制历史悠久，这种联邦制的一种明显成果是，在德国的不同地区存在
12、着文化和社会的巨大差别,它同步不仅塑造了德国的民族特性,也决定了现行房地产规划体系的构造和特色。 在德国一般大的市政有能力制定自己的重要筹划,其做法是：将市政辨别成“彩色”和“白色”区。前者表达存在居民聚居、开发或将要被开发的地方;后者大部分是指郊区,选定保持郊区状态,在该地方只容许进行和农业有关的以及基本的开发，这样可以有效地控制都市的扩张。而规划的发展开始于市政水平自下向上的进程。随着迅速都市化的工业化发展清晰地表白,一种地区的发展需要协调和超越地方水平的整体空间规划。因此，在1的鲁尔区(当时欧洲的最大工业区）率先建立了区域规划联合会(SV），并在德国的最大工业区十提成功地指引了居民区开发。如今,鲁尔区面积被有效地控制着，由大片的绿化带(宽度在51公里）隔开，这些绿化带起到了缓冲和提供休闲场合的作用。这种规划联合会的组织形式基本上是以自下而上的方式在全国普及。国家水平上的规划并不直接在国家范畴内发布框架立法和提供普遍的发展原则，但它们被转化为筹划在较低水平上实行，国家仅广泛确认国内那些急需筹划指引
