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1、2011级创业方案设计考核作业 团队成绩：太阳物业公司创业计划书团队编号：16 团队名称:阳光队指导教师：_向倩文_团队负责人：_周芳_团队成员及承担任务和成绩：姓名专业角色分配写作任务任务成绩课程成绩何燕工管物流机动企业简介郑兴工管人力COO企业文化李玲玲市场营销CTO产品和服务竹扬工管物流CMO市场营销张婷婷工管人力CHO公司经营 周芳工管物流CEO财务规划、风险及应对张静市场营销CFO财务规划、风险及应对太阳物业创业计划书目录一、执行概要41.1公司简介41.2名字由来41.3创业背景及物业管理的特点41.4产品和服务61.5市场分析61.6短期战略计划61.7营销战略71.8企业组织人
2、员71.9投资与财务71.10风险和退出7二、企业文化72.1质量方针72.2企业理念82.3服务理念82.4经营理念8三、产品和服务83.1常规性服务内容93.2公共性服务内容133.3特约代办服务13四、市场及行业分析174.1写字楼的分类174.2写字楼物业管理的现状174.3写字楼物业管理的发展趋势204.4写字楼物业管理未来发展的宏观环境224.6我们的营销模式24五、 财务计划255.1资产业务核算政策与办法255.2资本运营265.3收益预测275.4财务报表(见附录)28六、公司经营286.1在写字楼使用前的准备工作286.2组织结构部门设置286.3各部门的业务范围296.4
3、各部门的岗位职责31七、风险管理及应对327.1写字楼物业一般情况下存在的风险及应对337.2对于存在的风险，我们的应对措施357.3写字楼的物业保险39附录40一、执行概要1.1公司简介成都太阳物业公司位于成都市成华区，是独立的、专门性、双层、获得四川省一级资质的以向写字楼提供高端综合物业管理服务为主业的服务型企业。独立性和专业化程度比较高。所谓的双层物业管理公司就是包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等。我公司拥有一批经验丰富、高水平、高素质的管理人才和操作队伍。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员30余人。
4、其中，具有中级以上职称的人员20人，工程、财务等业务负责人都具有相应专业中级以上职称，物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 。 由于写字楼的租户以高效率的工作目的为主要目的，因此我们物管公司在管理过程中首先是为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作和生活环境。保护业主和用户的人身安为全、财产安全和消防安全，一旦发生意外，要及时，救护，报警并保护现场。我们定期对大厦内各种设备进行检查和维护，进行旧楼更新改造、室内装修等确保其处于良好运作状态。提供24小时保安服务和维护服务，有完善的中央空调以及商务配套标准。提高物业的档次和适应性，使物保值增值。开辟必要的停车、商场、会议、娱乐
5、、餐饮等生活服务设施，满足租户的基本要求，进而为其创造方便，舒适的工作和生活环境。参照全国优秀大厦标准要求来进行写字楼的管理。1.2名字由来太阳以自身的阳光温暖着大地，养育着世界万物，为万物生长提供必要的养分。我们物业管理公司属于第三产业的服务业，像太阳一样为顾客提供满意的服务，致力于成为顾客熟知企业。太阳炙热，我们每位员工像太阳对顾客充满热情，对自身的工作充满激情。1.3创业背景及物业管理的特点1.3.1创业背景物业管理作为一个新兴行业，正在被越来越多的普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但
6、随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。然而现在很多的写字楼物业管理并不能很好的满足客户的需求。于是我公司便看中写字楼这一细分市场还有较大的进步空间。我国加入WTO以后，为我国的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物
7、业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。在国际市场，我国的物业管理企业也因入世而得到在国际物业管理市场上争夺物业管理项目的发展机遇。我们应该努力适应这种竞争与机遇并存的形势，在外国物业管理企业大举进入我国市场的情况下，夹缝中求生存，并努力在国际物业管理市场上一显身手，这就势必要实施品牌发展战略。物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。人们对写字楼的要求不仅体现在装潢设计上高品位、使用上方便、实用，而且更需要得到人本服务、人文关怀。我物业公司在对写字楼的物业管理以如下十项为标准：服务态度热
8、情、服务技能娴熟、服务设备完好、服务项目齐全、服务方式灵活、服务程序规范、服务收费合理、服务制度健全、服务效率快速、服务质量优良。国家各政府主管部门十分重视和扶植高规格、高水准和已相当管理规格的集团公司，鼓励其扩大物业管理市场份额，提高示范性，使之成为物业管理发展到的行业领头羊，以带动整个物业管理行业的健康发展。成都市写字楼传统区域主要集中在成都一二环地区，包含：人民南路沿线、顺城大街沿线以及骡马市区域；新兴区域包含：东大街沿线；浆洗街，天府大道。随着成都经济的发展，人们的生活水平得到了极大的提高；近几年房地产也迅速发展，住房、写字楼如雨后春笋般拔地而起，特别是成都三环及其以外的地区，这也为物
9、业的发展提供了条件和机会。1.3.2写字楼的物业管理特点在写字楼特点的基础上，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别：1.与住宅物业相比，写字楼业主数量相对较少，但需求较高，对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面关注较多。因此我们应特别关注客户需求，建立有利于客户商业运行的服务模式。 写字楼物业管理的运行和服务模式应适应高端客户的实际需要，通过研究客户需求和细分客户类别，成立相关职能部门，按照企业的不同特点和与其签订的不同合同内容，分别向客户提供不同侧重点的服务。写字楼内企业对信息的需求较多，客服中心就应专门收集相关的城市配套、交通、相关产业政策等方面信息并予以归类，以备
10、客户随时咨询。对于一些会议较多的客户，物业管理企业也可以专门成立会议服务部，向客户提供会议、剪彩、签约等服务。2.与住宅物业相比，新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。我们应做出相应的对策，走科技化、人性化、绿色化的写字楼物业管理道路。 写字楼的高智能化，就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等设备的安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲地应用相关信息，通过语音与数据的高速通讯接入，使企业的办公效率得到全面提升，并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。在实施写字楼物业管理
11、的过程中，物业管理企业要在不降低客户对环境品质要求的前提下，大力推行节能、健康、环保管理技术，实施人性化、绿色化管理。3.与住宅物业相比，写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同，我们应关注写字楼业主的不同需求，提供规范化基础上的差异化服务。从物业的整体要求上讲，写字楼的业主对物业整体形象、停车位、电梯、空调等设施设备的使用要求较高；写字楼的业主办公时间为白天，在公共区域活动较为频繁；写字楼业主对物业人员的形象、办公效率、设施设备维护有着较高的要求。太阳物业公司根据这些特点提供针对性的服务。4.与住宅物业相比，写字楼有其独特的运行规律，我们应该掌握和运用这一规律，做好控制写字楼
12、物业管理成本的文章。写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30%-40%；公共能源，占总成本的20%-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50%-70%左右，成为写字楼物业管理企业成本控制的重点。第一，控制公共能源成本。为了达到既控制公共能源成本又保证写字楼品牌形象的目的，我们一方面要积极引进节能降耗的新技术、新工艺，另一方面可将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况调整操作规程，使之既能满足业主的需求，又能最大限度地节约用电。第二，控制人力成本。写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括
13、员工的技能（专业技能和综合素质），它直接关系到物业管理企业提供服务的及时性和服务的质量。为了有效控制人力成本，我们可以从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排而不是平均分配服务能力。也可从空间上落实服务责任，在不同时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。1.4产品和服务本公司的物业管理服务规范，在“安心、参与、信任、共生”的理念下，秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，我们太阳物业公司针对写字楼物业主提供常规性服务、公共性服务、特约性专项服务或代办服务三大类。1.5市场分析根据成都物业协会的数据，截止目前成都市的物业管理公司数量917家，从业人员8.4万。已有2712个物业项目实施了物业
14、管理，总建筑面积达9512.45万平方米；其中，住宅项目2012个，总建筑面积达7604.8万平方米，受益住户300万余人。但与此同时，整个物业的管理覆盖率却不到60%，远远低于物业行业起步早、行业较发达的深圳的95%，一方面可以看出成都市的物业与发达地区还存在较大的差距，另一方面也证明了成都物业市场的巨大潜力。根据统计，在成都市目前具有资质的917家物业企业中，具有一级资质的物业企业数量为9家，二级资质的数量为61家，其他的为三级资质。可见，高品质、高资质的大型物业企业在成都都还是凤毛麟角，仅占到总数的1%左右，而绝大部分仍然属于以普通住宅小区为服务对象的中小型物业企业。1.5.1写字楼物业
15、市场根据统计局数据，成都今年的经济迅速发展，没一年外资进入的速度都以50%递增。截止去年5月，世界500强已经有108家落户成都。大量投资机构和跨国公司的入驻加快了成都顶级写字楼的变革。因此，国际标准或近似的甲级和乙级写字楼在成都需求很大，前景看好。成都甲级写字楼也必须具备包括：交通配套方便健全，外面现代时尚，电梯高速快捷，停车位充足等要素。写字楼的发展离不开宏观经济的发展，成都经济的平稳增长、中国金融服务领域的全面开放等因素都对写字楼市场的租售起到支撑作用。根据对成都写字楼的调研发展发现，进驻成都的外来企业每年可以消化市区2万3万平方米的高档写字楼，整个商务区、CBD区在20062008之间的写字楼吸收量讲达到710万平方米，未来5年，成都市中央商务区预计每年可消化的写字楼为10万14万平方米。成都经济产业的发展和外来打企业的进入无疑将给成都写字楼市场带来巨大的机遇。未来几年，成都写字楼供应主要集中在东大街、城南地区
