工程维修部作业指导书-已改

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1、天一物业工程维修部作业手册 TY/WI-GC-01工程维修修部工作作手册TY/WWI-GGC-001浙江天一一物业管管理有限限公司授控： 发布布：20008年年6月8日 实施：20008年7月1日目 录录第一部分分、工程程维修部部岗位说说明3第二部分分、工程程维修部部服务流流程6第三部分分、工程程维修部部工作规规范、标标准111第四部分分、各类类工程应应急处理理方案166第五部分分、设施施设备管管理规定定 220第六部分分、各类类记录表表格 288第一部分分、工程程维修部部岗位说说明1、 工程维修修部经理理岗位职职责岗位名称称工程部经经理定 员1人直接上级级总经理所辖人数数所属部门门工程部直接

2、下级级工程部主主管岗位职责1、 制订每月月工作计计划，做做好检查查考核记记录。2、 负责制定定每月工工程备品品及耗材材的申购购计划，并并定期对对供应供供货商进进行考评评。3、 熟悉、掌掌握公司司各管理理处的房房屋、公公共部位位、配套套设施、机机电设备备的基本本情况。4、 协助各管管理处建建立设施施设备台台帐，编编制房屋屋本体、公公共部位位、设施施设备的的维修保保养计划划并组织织实施，确确保完好好与正常常运行，并并负责定定期检查查与监督督。5、 制定监视视和测量量装置检检定周期期表，组组织各管管理处实实施并建建立监视视和测量量装置台台帐。6、 负责协助助各管理理处的工工程技术术资料、设设施设备备

3、资料的的收集、整整理、归归档工作作。7、 组织物业业的接管管验收，负负责物业业的交付付验收工工作及验验收问题题的处理理。8、 负责维修修项目的的实施、验验收、回回访等工工作。9、 接待业主主对房屋屋本体、设设施、设设备质量量投诉，做做好记录录并妥善善处理。10、 负责联系系开发公公司、施施工单位位及时完完成保修修项目和和进行遗遗留问题题处理。11、 组织制定定年度设设备设施施维修保保养计划划并组织织实施。12、 负责对各各管理处处工程设设备管理理情况进进行抽检检。13、 负责管煤煤、市政政、自来来水、电电力局等等公用事事业单位位的业务务处理和和事故协协调处理理。14、 负责本部部门员工工的工作

4、作安排和和工作考考核。15、 完成上级级下达的的的其他他任务。岗位要求基本要求求25岁以以上，550岁以以下，具具备吃苦苦耐劳精精神；有有较强的的工作组组织性、纪纪律性；有较强强的沟通通能力、组组织能力力。从事事工程管管理3年年以上工工作经历历，助理理以上职职称，有有水电、电电梯等技技术证书书辅助技能能熟悉电脑脑及各类类软件的的操作品质要求求思想品质质优秀学历要求求大专及以以上身体要求求身体健康康2、工程程维修部部主管岗岗位职责责岗位名称称维修部主主管定 员1人直接上级级工程部经经理所辖人数数所属部门门工程维修修部直接下级级维修员岗位职责1、执行行工程部部经理指指示，确确保所管管系统设设备的安

5、安全运行行是首要要任务；对下属属人员和和所属系系统设备备负有全全面的管管理责任任，每天天作如下下检查：（1） 重要设备备的运行行技术状状况，发发现问题题立即组组织处理理。（2） 下属岗位位纪律及及精神状状态，发发现不良良现象立立即纠正正。（3） 现场督导导重要维维修工程程及整改改状况。（4） 实地考察察下属员员工维修修保养工工作质量量与工作作效率，发发现问题题及时采采取纠正正措施。（5） 掌握所属属系统当当天能耗耗状况，发发现异常常分析原原因，及及时杜绝绝浪费现现象。2、设备备发生故故障及时时组织检检修，发发现隐患患及时组组织处理理；当设设备发生生故障或或影响正正常使用用时，迅迅速到现现场组织

6、织处理，并并及时向向工程部部经理报报告。3、负责责实施所所管系统统设备月月度和年年度的维维修保养养计划，备备品、备备件计划划定期报报送工程程经理审审定。4、负责责制定所所管系统统运行方方案，研研究改进进措施，使使本系统统设备在在保证安安全运行行的前提提下节省省能耗。5、认真真落实岗岗位责任任制，督督导下属属员工严严格执行行操作规规程、员员工守则则、设备备维修保保养制度度，做到到设备干干净、机机房干净净、工作作场地干干净，不不漏电、不不漏油、不不漏气、不不漏水，使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好。6、了解解下属员员工技术术状态和和思想状状况，经经常对下下属员工工

7、进行沟沟通和业业务指导导。7、改进进不合理理设备的的性能，完完善设施施和施工工遗留的的缺陷，对对所属系系统的重重大改造造工程参参与设计计，提出出可行方方案。8、负责责住宅装装修管理理检查和和验收，确确保建筑筑物结构构安全、装装修协调调、统一一、美观观、符合合规范要要求。9、完成成上级下下达的的的其他任任务。岗位要求基本要求求25岁以以上，550岁以以下，具具备吃苦苦耐劳精精神；有有较强的的工作组组织性、纪纪律性；有较强强的沟通通能力、组组织能力力。从事事小区工工程维修修3年以以上工作作经历辅助技能能熟悉电脑脑及各类类软件的的操作品质要求求思想品质质优秀学历要求求大专及以以上 身体要求求身体健康

8、康3、工程程维修部部维修工工岗位职职责岗位名称称工程部维维修工定 员直接上级级工程部主主管所辖人数数所属部门门工程维修修部直接下级级岗位职责1、 熟悉小区区供电、消消防、中中控和机机电设备备等系统统。2、 负责对公公共照明明、管线线的检查查、维护护和保养养工作。3、 为业主提提供有偿偿维修服服务。4、 负责小区区内水、电电表的管管理及抄抄表工作作。5、 负责配合合保安队队对消防防、监控控系统进进行检查查，发现现故障配配合专业业单位及及时维修修。6、 负责供配配电设备备、地下下室风机机、水泵泵等机电电设备的的正常运运行，发发现故障障配合专专业单位位及时修修理。7、 负责对电电梯进行行巡视和和定期

9、保保养，发发现问题题及时处处理或联联系电梯梯公司限限期解决决，并为为电梯公公司提供供必要的的协助。8、 运行中中电梯突突然出现现故障，应应尽快赶赶到现场场，按照照应急预预案处理理9、 负责给排排水管道道的疏通通清理工工作，以以及房屋屋的本体体、附属属设施、道道路的检检查、维维修和保保养工作作。10、 为业主提提供有偿偿管道维维修安装装、土建建修缮服服务。11、 负责对给给排水系系统的检检查、维维护保养养工作，以以及做好好水泵房房日常保保养工作作。12、 熟悉小区区内房屋屋本体、附附属设施施、给排排水、消消防用水水设施，以以及各类类管路走走向，阀阀门控制制范围。13、 负责小区区内的水水表管理理

10、及每月月的抄表表工作。14、 负责处理理房屋渗渗漏和业业主装修修过程中中出现的的渗漏问问题。15、 履行244小时应应急抢修修职责。16、 完成上级级下达的的其他任任务。岗位要求基本要求求25岁以以上，550岁以以下，具具备吃苦苦耐劳精精神；从从事物业业管理行行业2年年以上工工作经历历，有水水电安装装上岗证证书。辅助技能能能阅读工工程技术术图纸品质要求求思想品质质优秀学历要求求高中及以以上身体要求求身体健康康第二部分分、工程程维修部部服务流流程1、工程程部上门门维修操操作流程程：用户报修修(电话话上门门)维修人员员实施维维修物 业 管 理理 处用户签字字确认;验收客户接待待填写*派工单单*一式

11、式二份并并预约维维修时间间第一联交交与综合合部第二联交交与工程程主管工程主管管签收派派工单指派维修修人员维维修2、工程程部日常常工作内内容与各各类计划划：每天巡视视周 检中央空调调运行情情况生活水泵泵运行情情况电梯运行行情况游泳池循循环泵运运行情况况路面人行道;砼道楼梯间墙墙面扶手手;花岗岗岩的维维护,各单元楼楼道灯;灯罩;声控开开关;小小区路面面;浇花花水龙头头等各配电柜柜线路的的检查维维护.发现问题题立即处处理，月 计 划季度计划划电梯水泵泵等机电设备的维护保养日常机电电设备的的零部件件易耗品品维修;更换预算公共共能耗;及实际际需要维维修的费费用雨水口;雨水井井;污水井;化粪池池;阀门井等

12、等室外消防防栓;水水泵接合合器公用地面面的维修修改.公公共墙门门厅墙.天棚的的维护；隔热层破破损;防防水层破破损造成成屋面渗渗漏;屋屋面积水水疏散标志志的维修修及维护护;室内内消火栓栓（箱）的的维护及及检修。半 年 计 划划公用地面面的维修修改造;公共墙墙;门厅厅的墙; 天棚棚维护楼梯间墙墙面;扶扶手;台台阶的维维护.隔热层破破损;防防水层破破损造成成屋面渗渗漏;屋屋面积水水污废水管管接口及及砂眼漏漏；管道道堵塞、破破裂；固固定码松松脱等对生活水水箱进行行消毒;生活泵泵;消防防泵进行行保养.每半年对对所有线线路检修修一遍年 计 划房屋承重重结构部部位;外外墙起鼓鼓脱落的的修补.外墙局部部渗漏;

13、外墙大大面积渗渗;外墙墙面的翻翻新.各线路的的检查维维护;灯灯具的维维修及更更新.对屋面出出烟口盖盖板及防防护罩进进行一次次维修潜污泵拆拆卸泵体体;检查查密封情情况,更更换机械械油.生活泵;消防泵泵;电动动机等各各元件的的检修所有电梯梯年度保保养及年年审3、电动动设备、操操作规程程1、 操作前应应先测量量三相电电源电压压是否偏偏低，三三相电压压是否平平衡。要要检查禁禁锢螺栓栓有无卡卡阻、损损坏或磨磨耗现象象。2、 在操作中中应注意意，在启启动中和和运行后后的电动动机具，音音响和震震动是否否正常，要要检查电电动机层层装风叶叶的扇风风情况是是否良好好。3、 开始正常常运行后后要测量量三相电电流表的的负荷电电流是否否一样，其其表针的的指示位位置有无无反常现现象。电电动机及及其起动动电气设设施有无无过热和和焦味，应应检查各各部轴承承有无过过热现象象。4、 应经常检检查电表表，有无无失效现现象，操操作开关关及保险险丝等零零件是否否完完好好。导电电体有无无过热变变质现象象。电气气电机设设施的金金属外壳壳接地保保护是否否完好，选选挂的保保险丝容容量是否否正确、压压合的是是否妥当当。发现现故障及及时予以以修好，保保证设备备的正常常运行。5、 要检查轴轴承室有有无进水水或缺油油，有无无过热或或噪音、转转动部分分是否