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1、宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案）第一章 总总 则第一条 为了规规范本市市业主自自治和物物业管理理活动，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，改善善人民群群众的生生活和工工作环境境，根据据物权权法、国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政政区域内内的住宅宅小区物物业管理理、使用用及其监监督管理理适用国国务院物物业管理理条例、浙浙江省物物业管理理条例和本条例。第三条 市市房产行行政主管管部门（以以下简称称市物业业管理部部门）负负责全市市物业管管理活动动的监督督管理工工作。各县（市）、区区房产管管理部门门（以下下简称辖辖区
2、物业业管理部部门）依依照本条条例负责责本行政政区域内内物业管管理的监监督管理理工作，并并接受市市物业管管理部门门的业务务指导。建设、规划划、城市市管理、公公安、价价格、环环保、工工商、民民政、财财政等有有关部门门应当按照各各自职责责，协助助做好本本行政区区域内物物业管理理的监督督管理工工作。第四条 各县（市市）、区区人民政政府应当当加强对对本行政政区域内内物业管管理的领领导，协协调解决决辖区内内物业管管理方面面的重大大问题。街道办事处处（乡镇镇人民政政府，下下同）负负责协调调物业管管理与社社区建设设之间的的关系，协助物业管理部门对物业管理进行指导和监督，并为主指导业主成立业主大会、业主委员会，
3、调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷。第二章 业业主、业业主大会会和业主主委员会会第五条 物业管管理区域域内的全全体业主主组成业业主大会会。一个物业管管理区域域应当成成立一个个业主大大会。业业主人数数少于550人且且经全体体业主一一致同意意，可以以不成立立业主大大会，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会职责责。物业管理区区域划分分办法由由市物业业管理部部门另行行制订。第六条 物业管管理区域域具备浙浙江省物物业管理理条例第第八条第第一款规规定的条条件的，辖辖区物业业管理部部门或街街道办事事处应当当指导业业主成立立业主大大会筹备备组。第七条 业主大大会筹备备组应当当履行下下列工作
4、作职责：（一）确定定业主身身份；（二）拟定定业主大大会议事事规则草草案；（三）拟定定业主管管理规约约草案；（四）制定定业主委委员会委委员的选选举产生生办法，拟拟定业主主委员会会委员的的推选名名单；（五）组织织召开首首次业主大大会和其他所所需的工工作。第八条 首首次业主大大会会议议的筹备备经费由由建设单单位承担担。具体体标准由由市物业业管理部部门会同同市价格格行政主主管部门门制定。建建设单位位应当在在物业交交付使用用前将首首次业主大大会筹备备经费缴缴交给辖辖区物业业管理部部门，在在业主大大会筹备备阶段由由辖区物物业管理理部门将将经费划划拨至业业主大会会筹备组组或社区区居委会会的账户户，由业业主大
5、会会筹备组组使用。筹备经费应应当专户户储存，专专款专用用。首次业主大大会会议议后，业业主大会会筹备组组应当将将筹备经经费的运运作情况况向全体体业主公公布，接接受全体体业主的的监督，筹筹备经费费的结余余部分应应当纳入入物业专专项维修修资金或或根据业业主大会会的决定定使用。第九条 业主委委员会由由业主大大会会议议选举产产生。业主委员会会委员应应当是本本物业管管理区域域内的自自然人业业主或者者单位业业主授权权的自然然人代表表，并应应具有完完全民事事行为能能力，遵遵纪守法法，模范范履行业业主义务务，具有有较强的的公信力力和组织织能力，且且需书面面向业主主大会承承诺积极极、及时时、全面面履行工工作职责责
6、。业主委员会会委员的的人数应应当是单单数，最最低不得得少于三三人。业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会成员员中推选选产生。业主委员会会应在选选举产生生之日起起30日日内向辖辖区物业业管理部部门和街街道办事事处备案案。业主主委员会会备案的的内容发发生变更更的，应应当自变变更之日日起300日内办办理备案案变更手手续。第十条 业业主委员员会会议议由主任任或主任任委托的的副主任任召集，召召开会议议时须有有半数以以上的委委员出席席，作出出的决定定须经占占总人数数半数以以上的委委员同意意。第十一条 业主主委员会会委员有有下列情情形之一一时，经经业主委委员会会会议通过过后中止止其委员员职务，并并提
7、请下下次业主主大会会会议审议议决定：（一）不履履行业主主义务、不不遵守管管理规约约，情节节严重且且拒不改改正；（二）收受受物业服服务企业业或者有有利害关关系业主主提供的的利益或或者报酬酬；（三）向为为本物业业管理区区域提供供服务的的物业服服务企业业承揽、介介绍相关关业务；（四）牟取取可能妨妨碍公正正履行职职务的其其他利益益。（五）其他他侵害其其他业主主合法权权益的行行为。业主委员会会中止委委员资格格时，应应当允许许该委员员提出申申辩并记记录归档档。第十二条 业主主委员会会委员有有下列情情形之一一时，其其委员资资格自行行终止：（一）不再再是本物物业管理理区域的的业主；（二）因疾疾病或者者其他原原
8、因丧失失履行职职责能力力；（三）以书书面形式式向业主主大会或或者业主主委员会会提出辞辞呈；（四）被人人民法院院判处刑刑罚或被被公安机机关收容容劳动教教养。第十三条 业主主委员会会每届任任期三至至五年，具具体任期期由业主主大会决决定。业业主委员员会委员员可以连连选连任任。业主委员会会集体辞辞职期间间，由业业主大会会监督、指指导物业业服务企企业的服服务行为为。第十四条 业主主委员会会应当定定期通过过公告等等形式向向全体业业主报告告工作情情况，并并通报辖辖区物业业管理部部门和街街道办事事处。业业主有权权就涉及及自身利利益的事事项向业业主委员员会提出出询问，业业主委员员会应当当予以答答复。第十五条 业
9、主主大会、业业主委员员会的运运作经费费在利用用物业管管理区域域内公共共部位、共共用设施施设备的的收益中中列支，具具体额度度由业主主委员会会提出预预算，并并在业主主大会上上表决通通过后执执行。业主大会、业业主委员员会的运运作经费费的使用用情况应应当在每每年的33月底前前向全体体业主公公布，接接受全体体业主的的监督。第三章 前前期物业业管理第十六条 建设设单位应应当在销销售（预预售）物物业之前前，制定定临时管管理规约约，作为为买卖合合同的附附件。临临时管理理规约应应当在物物业销售售（预售售）前55日向辖辖区物业业管理部部门备案案。前期物业管管理期间间，国家家法律法法规尚未未涉及到到的领域域或具体体
10、事宜，而而临时管管理规约约已有约约定的，临临时管理理规约的的约定作作为有关关部门调调解物业业纠纷的的重要依依据。市物业行政政主管部部门可以以制定临临时管理理规约示示范文本本，供建建设单位位采用。第十七条 前期期物业服服务合同同到期后后，业主主委员会会未成立立的，辖辖区物业业管理部部门或街街道办事事处应当当及时指导导业主成成立业主主大会和和业主委委员会。新的业主大大会或业业主委员员会尚未未成立期期间，由由建设单单位按照照前期物物业服务务标准、收收费标准准与物业业服务企企业约定定，提供供物业服服务。第十八条 物业服服务企业业应当在在前期物物业管理理期间履履行以下下职责：（一）参与与工程检检查，对对
11、发现的的质量问问题及不不适宜今今后管理理的问题题及时向向建设单单位或相相关专业业管理部部门提出出整改建建议；（二）掌握握小区内内各管网网线路的的布置，建建立小区区工程资资料和日日常管理理档案，规规范财务务制度；（三）就共共有设施施设备的的安装位位置、管管线走向向等事宜宜向建设设单位提提出建议议，参与与共有设设施设备备的安装装、调试试等工作作；（四）协助助各专业业管理部部门督促促开发建建设单位位整改开开发建设设中遗留留问题；（五）根据据临时管管理规约约、前期期物业服服务合同同的约定定，向业业主提供供服务并并引导业业主遵守守约定，维维护公共共秩序。（六）根据据辖区物物业管理理部门或或街道办办事处的
12、的要求，配配合做好好业主大大会、业业主委员员会成立立工作。物业服务企企业应当当在前期期物业服服务合同同签订后后的155日内派派遣专业业人员进进入施工工现场，实实施物业业前期介介入。第十九条 物业交交付使用用前，建建设单位位应当将将验收合合格的供供水、供供电、供供热、供供气、邮邮政、通通讯、有有线电视视等共有有设施设设备移交交给各专专业单位位，各专专业单位位必须接接收。各专专业单位位可以自自行管理理，也可可以委托托物业服服务企业业管理。委托物业服服务企业业管理的的，各专专业单位位应当与与物业服服务企业业签订委委托协议议，明确确双方的的管理职职责和维维护范围围，并由由专业管管理部门门支付给给物业服
13、服务企业业相应的的管理和和维护费费用。专专业管理理部门应应当对物物业服务务企业的的管理和和维护工工作进行行监督。小区业主大大会成立立后，可可以决定定继续将将共有设设施设备备移交给给专业单单位，由由专业单单位承担担维修、更更新、养养护责任任；也可可以收回回自行维维修、更更新、养养护。相关专业单单位接受受物业管管理区域域共有设设施设备备后所发发生的维维修、更更新、养养护等费费用，在在企业成成本中列列支。第二十条 建设设单位应应当在办办理物业业交接手手续时，向向物业服服务企业业移交浙浙江省物物业管理理条例第第二十六六条第一一款规定定的资料料。建设单位未未将资料料移交给给物业服服务企业业的，物物业服务
14、务企业可可以不办办理物业业交接手手续。 业主委委员会成成立后，物业服服务企业业应当将将接受资资料的情情况告知知业主委委员会。前期物业服服务合同同终止时时，物业业服务企企业应当当将资料料移交给给业主委委员会；其中前前期物业业服务合合同终止止时新的的业主委委员会尚尚未成立立的，物物业服务务企业应应当将资资料移交交给建设设单位新新委托的的物业服服务企业业或辖区区物业管管理部门门。第四章 物物业管理理服务第二十一条条 物业业服务收收费应当当遵循费费用与服服务水平平相适应应的原则则，由业业主委员员会与物物业服务务企业在在物业服服务合同同约定。市物业管理理部门、价价格行政政主管部部门应当当根据物物业管理理
15、实际，合合理拟定定物业服服务等级级标准及及与其服服务等级级标准相相对应的的参考收收费标准准，供业业主委员员会、物物业服务务企业在在约定收收费标准准时参考考。第二十二条条 物物业服务务企业可可以根据据当地价价格行政政主管部部门规定定的标准准，收取取物业日日常维修修费，专专项用于于物业共共有部位位共有设设施的日日常维修修。物业服务企企业应当当在每年年1月底底前将本本年度日日常维修修费的使使用预算算报业主主委员会会审核确确认，并并在次年年的1月月底前将将前一年年度的日日常维修修费的使使用情况况向业主主委员会会报告。物业服务企企业未经经确认或或未按约约定擅自自使用日日常维修修费的，业业主委员员会可以以要求物物业服务务企业返返还未按按规定使使用的费费用。当年度的日日常维修修费的结结余部分分应当纳纳入专项项维修资资金。第二十三条条 物业业服务企企业应当当将物业业服务合合同中约约定的服服务标准准和收费费标准在在物业管管理区域域内的醒醒目位置置公示，接接受业主主的监督督。物业服务企企业应当当在每年年3月底底前在物物业管理理区域内内的醒目目位置公公布管理理区域内内企业上上年度的的相关物物业经费费使用情情况，接接受业主主的监督督。物业业服务企企业实行行酬金制制收费方方式的，应应当公布布物业管管理的各各项资金金；实行行包干制制收费方方
