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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一部分物业企业风险分析任何企业在经营过程中都会面临风险，作为商业地产管理服务的主体，物业企业在提供物管的过程中囊括了大量繁杂琐碎的工作，另一方面，各类业主对物管质量的要求越来越高，法律意识和维权意识不断增强，对于同一个物业的业主容易形成利益共同体，因此在与物业企业处理纠纷的过程中给物业企业造成了较大的压力。与此同时物业企业经营逐步法制化，规范化，随着中华人民共和国物权法、物业管理条例先后颁布，物业企业经营过程中的责任也更加明确，物业企业经常所面临各种矛盾、纠纷、甚至经济索赔的处理与调解。物业企业在日常经营过程中面临的主要风险有：一、治安安全引发的赔偿责任风险物业园区
2、的治安安全主要表现为园区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。现在园区已逐步开始实行封闭式管理，但若园区保安巡逻不及时，发生入室盗窃案件时，会使业主的财产受到损失，业主在与犯罪分子的斗争过程中其人身安全极易受到侵犯。因保安等秩序维护员没有履行其职责，业主必然会要求物业企业对其进行赔偿。另外，一些业主以园区得不到安全保障为由拒绝交纳管理服务费，使后续的物管工作难以开展。二、消防安全引发的赔偿责任风险消防安全是物管工作中最重要的，但也是最容易被人忽视的一项工作。物管人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成园区的消防安全隐患多，严重影响到业主的
3、人身、财产安全。物业园区消防安全管理主要存在以下问题：l 消防管理责任落实不到位，缺少统一的消防管理办法和制度；l 消防设施存在损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题，在这种情况下，一旦发生火灾将失去救火的最佳时机；l 园区乱停车现象严重，电瓶车占用消防车道，堵塞了消防车辆的进入；l 物业企业人员未接受专业的消防安全知识培训，不懂如何检查园区消防设施，出现消防事故时不知如何处理。火灾可能造成受害家庭的生命财产的重大损失，甚至可能引起楼房及临近楼房业主的生命财产的重大损失。火灾事故对物业企业品牌会产生巨大影响，且物业企业需承担相应的经济赔偿责任。三、车辆管理过程中的赔偿责任风险物业园区车辆安全风
4、险主要包括两个方面：一是园区及地下车库交通安全管理风险，在保证园区交通安全的前提下，使得行人和车辆能够出行畅通，避免车辆之间的碰撞、刮擦和对行人、园区设施的安全造成损害等；二是园区及地下车库内车辆的停放安全管理风险，主要是如何制定车辆进出管理制度，对车辆停放状况进行监控，防范和制止园区内外人员对停放车辆及车内财物进行的不法侵害行为等。物业企业在提供停车场服务的过程中，若因疏忽过失导致业主车辆的损坏、丢失，物业企业需对此承担相应的经济赔偿责任。在目前的物管过程中，停车场因为发生车辆剐擦碰导致业主向物业企业索赔的风险是物业企业面临的最大风险点之一。四、设施设备安全引发的赔偿责任风险物业园区设施设备
5、的安全管理风险，是指物业企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对园区内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物管工作中，物业园区内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面：一、园区公用设施、设备安全隐患，如电梯、路由器、弱电机房、变配电室、变压器、封闭式母线槽等供电设施设备发生故障、水暖管线未及时进行维护、管道爆裂导致财产损失等；二、园区景观构造、休闲设施安全隐患，如灯具、器材脱落、断裂致人伤害等；三、园区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如园区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落伤害；四、广告牌等高空物体坠落导
6、致车辆及人员伤害等。物业企业对于公共区域内管道等设施设备需根据物管协议提供维修、维护、保养等服务，若因物业企业工作疏忽过失导致公共区域内设施设备损坏致使业主等他人遭受人身伤害或财产损失时，物业企业需承担相应的经济赔偿责任。五、自然灾害及意外事故引发公共部位设施设备的财产损失风险物业项目内公共部位的设施设备经常处在24小时运转无停歇的状态中，自然灾害或者意外事故发生时极易导致设施设备的损失，如大风刮落物品导致高空坠落致人损害；老鼠、猫等动物窜入园区配电房引起配电设备的损坏等，物业企业在修理、更换设施设备或零部件的过程中也要承担相应的经济损失。第二部分物业企业投保方式财产一切险主要保的是园区的公共
7、设备设施等财产（包括建筑物主体、智能化弱电工程、消防工程、变配电系统等），保费是按照其工程造价进行计算的，虽然费率不算高，但因造价均较高，故保费的支出也较大。虽然对财产一切险的投保有利于规避相应的风险，但园区相关财产的权属属于全体业主所有，目前的财产一切险保费却均由公司支出，随着公司的快速发展，长此以往，保费的支出将成为公司的一项大成本。毕竟，我们只是为全体业主在管理、维护相关的设备设施，业主才是所有财产的真正主人。因此，我们应建议业主委员会为全体业主所拥有的财产进行投保才是最合理的保险方式，当然，保险费用也应由其承担，而并非由我们支出。所以，在投保时，我们要向业主委员会提出保险的建议，为其解
8、释投保的初衷是为全体业主提供保障。由于费用可从经营性收益中支出，不需要再额外增加业主负担，相信业主委员会还是比较容易采纳我们的建议的。根据以往案例分析，财产一切险的案件主要发生在雷暴天气较多的夏季，主要是对智能化工程、变配电系统等方面遭雷击，下暴雨或者水管爆裂使电梯进水造成损坏等方面。建议在投保时注意选择投保的内容，对容易出险的项目进行重点参保。中华人民共和国保险法第一百一十八条规定：保险经纪人是基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的机构。保险经纪人的业务操作主要有以下几个特点：1、法律保证：保险经纪人通过与客户签订委托协议，站在客户的立场上为其提供风险管理建议与保险服务。由于保险经纪人在办理保险业务中的过错，给客户造成损失的，由保险经纪人承担赔偿责任。2、量身定做：保险经纪人通过了解客户风险状况，对客户的保障需求进行充分分析，为其量身定做合理的风险管理和保险方案，并在市场上寻找最合适的保险公司及再保险公司予以承保。3、规模效应：保险经纪人通过规模购买效应能够为客户争取到最优惠的价格，从而实现以合理的费用支出获得充分的保险保障。4、专家服务：保险经纪人利用其专业优势，通过组成专门项目小组的形式为客户提供风险管理建议、保险安排服务以及索赔技术支持。5、不增加成本：客户委托保险经纪人安排投保手续，不必向保险经纪人支付费用。专心-专注-专业
