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1、现代广场可研报告.XX市现代广场可行性研究报告现代广场可研报告.目录第一章概论第二章项目市场分析第三章项目市场定位及销售预测第四章项目的工程技术方案第五章项目管理与建设进度计划第六章项目招商方案第七章投资估算和资金筹措第八章效益分析第九章项目风险及防范措施第十章结论及建议附件一项目目标市场定位附件二定价模型第一章概论一、项目名称： XX 现代广场项目现代广场可研报告.二、项目地点： 位于 * 市 * 区建设广场西南角1、项目东面：临主干道南京路2、项目南面：靠城市主干道长江路3、工程西面：西接南山小区4、项目北面：临桂花一村住宅小区三、区域特点 ：1、自然条件： 场地北高南低，高差约二十余米，
2、地块西北部有一较大面积原始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。2、商业价值：地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。3、交通条件：项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四、建设规模：项目总占地面积41302.20m2（61.95 亩），总建筑面积 94765.79 ，该项目建设分三期进行：21、一期工程：包括现代商业广场， 首层建筑面积 11783.98 m，总建筑面积 50625.482m，共 5 层高，一、二
3、层层高为5 m，三层高 4.8 m ，四五层为 4.5 m 。2、二期工程 ：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分2、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48 m，分为两栋。一栋26 层，一栋12 层，首层为架空层，设作停车位。、青少年活动中心为 6 层，局部 5 层，一二层层高 3.9 m，三四层层高为3.5 m，建筑面积为 6675.89 m 2 。3、三期工程： 为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00 m 2。现代广场建设规模用途层数建筑面积（）备注第一期工程55704.42 1 现代商业广场商场主体 5层51042.67 现代广场可研报告.局部 7层地下车库车库1 层46
4、61.75 车位 1052个第二期工程27061.371青少年活动中心科教6 层6675.89 锦绣花园住宅高层 26层20385.482小高层 12层第三期工程科教12000.00 总计94765.79五、可行性研究范围：本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。六、项目估算总投资额： 人民币 20718.24 万元，其中土地费用 2604 万元，工程费用 14716.78 万元，电梯设备费 750 万元，相关报建费用 1136.56 万元，其他费用 775.06 万元，不可预见费用 735.84 万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积413
5、02.202总建筑面积94765.793建筑密度%28534容积率2.285总投资额万元20718.246销售收入万元29896.047销售税金及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元4344.8410投资利润率%20.97%11投资利税率%39.24%12建设期年2第二章项目市场分析一、 XX市经济发展趋势分析现代广场可研报告.1 、国民经济社会发展计划、和总体规划XX市城市总体规划 （2001-2020 ）于 2003 年 9 月 5 日通过 XX省级评审。该规划将 XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在
6、市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11 个方面做出详细规划。到 2005 年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010 年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。 2020 年，形成完整的市域城镇体系。 2005 年城市化水平达到42%，2010 年达到 50%， 2020 年达到 60%。2、项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地的XX区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构；建设向阳路、新星路、东环北路和北环路，并加强片区的次干路、支路网建设；在向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等
7、强度开发。二、 XX市房地产发展概况1、房地产市场需求情况从 2003 年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004 年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。(1) 商品住宅开发情况分析2004 年首季，商品住宅施工面积为2004年首季，商品住宅竣工面积为2093100 平方米，相较407900 平方米，相较2003 年同期增长2003 年同期减少9.7 ；9.4 。(2) 商品住宅销售情况分析2004年首季，商品住宅销售额16572 万元，相较 2003 年同期上涨 9.9 ；2004年首季，商品住宅销售面积171800 平方米，相较
8、 2003 年同期下降 0.2 。2、未来几年发展趋势近 6 年，XX市房地产一直保持了较快的发展速度。 但从去年央行 121 号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下， XX 房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。现代广场可研报告.(1) 、从基本情况看、投资继续了高位运行态势。 今年 1-5 月，XX市房地产开发完成 9.85 亿元，同比增长 59.6%，增速有减缓，同比下降 22.4 个百分点。仍高于全省平均水平 11 个百分点，位
9、居 * 、* 之后第三位。开发投资中住宅完成 3.7 亿元， 下降 1.3%；写字楼完成 0.15 亿元，下降 42.3%；商业营业用房完成2.9 亿元，增长 2.14 倍；其他用房完成 3 亿元，增长 1.5 倍。、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从1-5 月的情况看，私营开发企业完成投资4 个亿，占总量的 41%，位居前列， 其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成3.5 亿和 1.1亿，占总量的 36%和 11%。国有企业完成 0.36 亿元，比重由上年 10.6%下降到 3.7%，减少 7 个百分点。、新开工项目规模提高。前
10、5 月，累计 26 家开发企业有新项目上马，计划投资规模达 15.3 亿元，大大超过去年同期23 家开发企业，计划投资5.3 亿元的规模。截止 5 月底，新开工项目进展顺利，完成投资4.9 亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出 3.3 亿元。、开发资金到位情况较好。 截止 5 月底，累计资金到位 17.8 亿元，同比增长 52%。在当年到位的 15.5 亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破， 分别为 400 万元和 2500 万元；国内贷款 3.7 亿元，增长 24%；自筹资金 5.19 亿元，增长21.5%；其他资金来源 6.3 亿元，增长 42.9 %，其中定金及预收款增长
11、75.7%。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的 74%，说明了 XX市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅, 而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、 和大型商铺的长远投资价值往往更高 , 故持续走强。 特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。 1-5 月 , 商业营业用房施工面积达 64.1 万平方米。增长 1.7 倍 , 比重由上年 10.9%提高到 22.4%；写字楼施工面积 6.3 万平方米，增长60.9%，比重由上年 1.8%提高到 2.2%
12、。“汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项目有 10 个正在建设中，掀起了XX市商业开发的高潮。、上亿元规模项目企业增多。由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增多，现代广场可研报告.形成了 XX有始以来上亿元开发项目企业最多的一年，从上年9 家增加到 21 家。计划总投资达 42.14 亿元，同比增长 98.5%。由浙江 XX实业有限公司投资3 亿元兴建的“中国城商业广场”完成进度八成，预订成绩颇佳；XX集团投资 2.3亿元打造时代广场已动工；而上海” XX花园”带来的是大都市居住文化理念，让海派风格溶入了 XX新城。、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下， XX 市房地产市场价格总体呈上升趋势。数据显示，首季XX 房屋销售价格指数为 107.6 ，房地产租赁价格指数为 101.2 。其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨 10.2%，豪华住宅上涨 1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨 1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨 1.2%。、多数商家看好开发形势。 从一季度的调查样本显示， XX市房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中
