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1、 内部资料 注意保密评估报告工作底稿借 款 人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二二年四月主评估人：梁伯翔评估小组： 第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强资料提供单位：广州市广州大道支行印 制：广东省分行营业部评估部目 录第一章 借款人评价一、借款人概况-4二、经营者素质评价-5三、经济技术实业评价-5四、股东评价-6五、资产负债分析-6六、盈利能力分析-8六、现金流量分析-8七、信用状况评价-8第二章 建设条件评
2、价一、项目建设概况及规模-8二、项目审批手续及进度-8第三章 市场评价一、市场现状及发展趋势-10二、市场竞争分析-11三、发展前景-12第四章 投资估算与筹资评价一、 项目总投资估算-12二、 筹资来源-14第五章 项目效益及偿债能力评价一、 项目财务效益评价-14二、 项目敏感性分析-15三、 借款人偿债能力-15第六章 贷款风险与效应评价一、 贷款项目风险度测算-16二、 贷款效应及风险-16第七章 项目贷款综合评价项目贷款综合评价-18第一章 借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况 广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，
3、注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴
4、注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司- 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。 20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。2、经营范围及规模该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目规划总用地面积为48,290平
5、方米，总建筑面积约为157,911平方米。3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。二、经营者素质评价该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理经验。董事谢世东，男，出生于1958年，毕业于香
6、港大学，获工程学士学位，曾担任香港一上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。三、 经济技术评价2001年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。公司现有职工约22人，研究生学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。 四、股东评价 合生集团有限公司（香港）是香港合生创展集团旗下
7、的投资公司，依靠集团的实力，在内地投资创业，自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使该集团已成为广州房地产界的翘楚。合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势。该集团把控制成本放在各项工作的首位，利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本
8、，使得中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。该集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。 其余两股东德裕公司和联嘉公司由于所占的股份比例较少，并且截至评估之日，没提供以上两公司的具体资料，因此从略。五、资产负债分析 年份项目2001年12月2001年3月200
9、0年12月2001年12月公司名称广州合生愉景房地产有限公司合生创展集团有限公司一、资产总额19,591446,356486,9721、流动资产18,863207,081227,763预付帐款7168其他应收款10989存货634二、负债总额18,9721、流动负债18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其他应付款189592、长期负债082,205104,630其中长期借款0三、所有者权益619167,963未分配利润068,05560,952资产负债率%97%流动比率%96%速动比率%96%存货周转率%应收帐款转率%分析公司资产负债表可知：（1） 该司
10、成立时间较短，成立时间还不到一年，该公司的成立，主要是为了开发愉景南苑项目。2001年末公司资产总额为19,591万元，资产负债率为97% 。资产负债率较高的原因是因为该司进入项目建设不久，刚开始进行销售，销售收入未结转利润。并且关联企业垫资注入，其中广东珠江总承包有限公司4,614万元，合生集团内部往来12,091万元。（2） 预付帐款7,169万元，其中广告宣传费35万元，工程款7,114万元，其他20万元。（3） 其他应收款10,989万元，其中：广州联嘉置业有限公司6,201万元，及合生集团公司内部往来款4,720万元，其他68万元。（4） 所有者权益中，该司的注册资金为4,725万元
11、，现只注入了第一期资金，金额为619万元占了总出资额的15%。该司的出资总额共分为六期，是在合作公司成立三十六个月内全部投入完毕。六、盈利能力及现金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至评估日，销售收入未结转，报表未能反映出该司的盈利能力。但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，并且接受了270套的内部认购登记，证明有较高的社会认受度，应具有较好的盈利前景。2001年底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值-456万元，筹资产生净现值527万元，总的现金流量为71万元。七、信用状况评价 该司组织机构合理，经营管理制度健全，具有经验丰富、经营管理能力强的领导层及一批高素质的专业管理人员。该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期
