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1、物业管理实操案例(共7篇）目录一、平常篇 4篇二、装修篇10篇三、违规篇 3篇四、突发事件篇 篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物业产权纠纷 篇一、平常篇1、在社区内摔伤物业公司与否承当责任?案例简介： 1月7日上午,徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上,由于天气寒冷浮现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为:左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天,该厂房的物业管理单位派人员前去看望。徐某规定物业公司对此事承当责任,物业公司觉得没有义务承当,双方各执已见,因次起诉至法院。 法院判决: 法院经审理觉得：原告作为公司员工,上下班应走人行通道,白天行走，也应
2、看到台阶上有结冰,并应当预见到滑冰的危险性,故应对摔伤的行为负重要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任,在接到厂房漏水报修告知后，理应及时修理,但未提供及时安排修理的有效证据,发现结冰后未及时清除或积极的防备措施，故对原告滑倒致伤应承当一定的责任。 案例分析: 一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承当侵权的民事责任。 第一：物业管理单位的行为具有违法性。上海市居住物业管理条例第十二条规定:物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用以便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时
3、,立即采用保护措施,并按照物业管理服务公司的商定进行维修。可见,本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采用保护措施。 第二：产生了损害原告生命健康权的后果。 第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。 第四:被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用以便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。 二、原告有过错，应对自身伤害承当重要责任。 本案中，原告对自己摔伤有明显的过错,表目前如下三个方面: 第一,厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工,上下班应走人行通道。原告不肯登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。 第二，
4、原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过错。第三，原告在朝载货电梯行走时,被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 中华人民共和国民法通则第一百三十一条规定：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。据此,原告应当对自己的过错行为承当重要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采用积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其补偿责任。2、客户欠租 物管应当怎么做案情简介: 某高档商务办公楼内有一本地公司-A公司，其业务并未因入驻了一种好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的承当,一年多后
5、来,欠租的情形浮现了。物业管理部门发出在指定的期限内,如果A公司仍不付清欠款的话,将不得不采用必要措施中断部分服务的告知，公司对此未做出任何反映,也没有能力做出反映。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。 随后公司通讯中断。这时A公司负责人觉得写字楼物业管理部门侵犯了她们的权利，遂双方引起纠纷。 点评： 1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出合适的调研,尽量避免也许浮现的风险。 2、一般状况下,对欠租租户的解决要根据98年建设部有关物业转让、租赁的管理准则规定：对欠租人先进行书面催租,如果没有得到有效回应，则以书面形式阐明期限，并采用措施,此类措施的实行
6、要坚决有效，要有层次,要可以解决问题，并且可以把浮现后遗症的也许性降至最低。 3、个别状况下，也要体谅某些租户,特别是那些质地较为优良的公司或对整个项目较有影响的公司也许遇到的特殊困难,不排除在特定条件下做出合适的宽限和减免，在对此类公司采用解决措施时一般应合适留出余地。 4、对欠租租户采用措施的基本是与之签订了具有法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本固然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的,如果有条件，最佳可以征询一下物业管理专家们的意见。 3、如何解决商户的违规行为案情简介: 某日，中海商城管理处的工作人员巡视时，发现三楼公用洗手盆周边墙面、地面溅有不少污水,丢
7、有不少塑料袋,并发出阵阵异味。通过观测询问,查明这些污水和塑料袋来自三楼一间从事足底按摩的店铺。 这家足底按摩店的员工觉得洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不爱惜公共设施的心理动因）,就随意泼洒，有时甚至远离几米,就将装有按摩用过污水的塑料袋向洗手盆泼去。就此问题，管理处主管上门找该店老板沟通，没用多说,老板就表白态度,立即整治，保证污水直接倒在洗手盆内,将塑料袋弃置于垃圾桶内。 但后来一段时间,状况仍旧未变。管理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次老板态度大变，质问：你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对?主管解释说并不是不让你们往那倒，而是提示你们望那倒的时候注意
8、点儿,由于环境卫生状况不好,人们都要受到影响。老板不等主管说完就头一摇:那我不管!成果,碰了一种不软不硬的钉子。 此路不通,就另辟蹊径（一种好的物业管理工作者需要有不折不饶的韧劲,由于物业管理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓,那就什么事情也办不成)。管理处考虑到这家店铺内缺少排水系统,确有不便，随后买来一种带盖的大塑料桶,送到店铺里。向老板提出，请她们在店内将污水与塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定限度，再由该店员工提出来倒掉。老板开始还很不耐烦,可看到管理处态度诚恳，服务周到,真正为业主、租户办事，便转阴为晴,欣然接受了管理处的建议。当天就布置店铺员工进行整治。从此后来,该店乱倒赃物的事再
9、也没有发生过。点评：目前相称一部分人对物业管理公司只承认服务,不承认管理。仿佛物业公司一说管理,就是想凌驾于客户之上似的。其实管理也是服务，像解决类似事情能说不是管理吗？像类似的事情不去大胆管理行吗？固然管理可以高于服务之中。、业主在社区道路上摔倒 状告物业公司案情简介:社区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在社区的步行街不慎跌倒,跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。经诊断为:右腿股骨头粉碎性骨折，立即实行手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在社区内跌倒的,由于自己每月都交物业管理费，其中涉及了社区道路的公摊,那么,她在社区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承
10、当。 几经交涉,物业公司未做承当，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 审理: 物业公司没有义务承当李老太医疗费及精神损失费。点评： 案例波及社区内发生个人因素引起的意外伤害问题。 、中华人民共和国价格管理条例是物业公司收费的根据，其中住宅社区公共性服务中涉及了社区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范畴。民法通则，民法细则中明文规定:凡因个人因素引起的意外伤害（除工作范畴内）其责任自负。 3、李老太虽在社区内道路上跌倒,没有她人伤害，且社区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，雪后路滑,请当心！的警示牌在社区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不
11、当心或一时路滑不适应导致，与物业公司没有直接责任关系。4、物业公司可以在多方面关怀李老太,但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。 5、尊重业主,从记住姓名开始案例简介: 某开发区内十几种通用厂房长区的物业管理费收缴率参差不齐。年终总结时，公司领导请收费率达96的某通用厂房厂区的管理员简介经验,该管理员说了这样一种事：社区内有十几家业户,一天，其中一家只租赁了一种层面通用厂房的某公司部门总管来找管理员,管理员张冠李戴,把对方的名字叫错了。来人顿时拉下了脸,:看不起我们小公司啊！此后一连几种月都拖缴物业管理费。 管理员从此吸取教训,把厂区内十几家业户、近百位要员(上自总经理,下至与物业公司有
12、关的某些部门总管、经办人)的姓名都背得滚瓜烂熟。后来，有个新公司进场没几天,管理员通过多种渠道得到了业?q;要员的姓名，碰面时积极打招呼,对方连连夸奖物业管理到位。 点评: 物业管理服务有诸多标语,诸如以人为本、客户就是上帝等，其精髓是对业重要尊重。尊重是一种人杂社会活动、家庭生活中的基本需求。如何运用礼貌、热情、真诚、高超的服务,使业主得到受尊重的满足，是物业管理的一门学问。该案例中的管理员吸取了搞错业户姓名的教训,事后不仅记住公司名称、总经理的姓名，也记住了与物业管理有来往的人员的姓名，从而拉近了双方的距离。这一件小事阐明了物业管理到处均有文章可做。 6、没有签订物管服务合同 业主该不该支
13、付物业管理费案情简介: 社区部分业主以A物业管理公司（如下简称A公司)没有与业主或开发商签订物业管理合同为由回绝支付物业管理费。 A公司觉得自己是经原在该社区进行前期物业管理的B公司批准，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后社区业主委员会成立,也未聘任公司，而是与公司签订了物业管理服务合同,但是在B公司撤走至C公司进社区前,A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。 业主却觉得：开发商和业主委员会均未聘任公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系,因此公司的诉讼主体资格不符；根据上海市居住物业管理条例第2条第2款规定,可以不支付物业管
14、理费,祈求法院驳回其起诉。 一审判决成果： 一审法院根据上海市居住物业管理条例第条第1款和第54条第款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。业主不服上述判决，提起上诉。业主根据上海市居住物业管理条例第3条第4款规定本条例所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的公司。 18条第2款也强调物业管理公司接受委托从事物业管理服务，应当签订物业管理服务合同。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。 且合同法第0条第2款也明文规定法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。因此公司的行为属无合同管理,或自行提供服务。觉得由A、B两家公司的商定或批准就
15、可以进行物业管理服务于法无据,对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。 案情分析：本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷,其实还涉及了民法中的无因管理的法律关系。由于A公司是无合同管理,按照条例第2条第2款，业主可以不支付物业管理费也是有法律根据的。因此仅仅按照条例的有关规定判令业主支付管理费，根据局限性。但如果同步参照民法通则中的无因管理，本案就较容易解决了。民法通则第92条没有法定的或者商定的义务，为避免她人利益受损失进行管理或服务的,有权规定受益人偿付由此而支付的必要费用。这里强调参照而不是合用，是由于本案与无因管理还是有一定的区别。 构成无因管理,在法律上应具有三个要件:一是必须没有法定的或者商定的义务,即管理人既没有法律规定的义务,也没有接受她人的委托; 二是必须有为避免她人利益受损的意思,即管理的行为是出为她人谋利益的目的，由管理行为所获得的利益最后应归受益人所有;三是必须有管理她人事务或服务于她人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件,且无因管理的管理人除了规定归
