《物业服务合同纠纷性质及处理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务合同纠纷性质及处理（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业服务合同纠纷的性质及处理案情 2007 年 5 月 29 日，邱某（甲方）与某物业公司（乙方）签订了一份物业管理服务合同。合同约定：甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方，期限为 50 年，每月收取公共物业管理费 25 元；小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放， 摩托车每辆每月交停车费 15 元。免责条款规定：第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任。 2007 年 8 月，邱某购买迅龙牌125 摩托车一辆，价款3280元。2008 年 1 月 7 日晚，邱某将摩托车停放在其居住的泉源小区C1 栋楼下的楼梯间被盗。 邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，
2、该公司应承担赔偿责任。 双方就赔偿事宜协商无果， 遂于 2008年 3 月 1 日诉至法院，要求某物业公司赔偿损失3280 元。法院审理还查明： 1、双方签订的服务合同中虽有某物业公司提供车位，停车人按月交纳停车费的内容，但因原告及泉源小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以某物业公司未向小区业主收取停车费，也未提供统一的停车车位。 2、某物业公司在邱某居住的小区内设立了24 小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像。审判 法院审理认为， 原、被告双方签订的 物业管理服务合同 是双方的真实意思表示，是有效合同。合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共
3、秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，某物业公司在管理的小区内设立了24 小时门卫，并在主要道路上安装了电子监控录像，其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务， 且双方签订合同约定了免责条款， 即某物业公司对邱某摩托车被盗不存在故意或重大过失，该免责条款有效。综上，原告邱某不能提供有效的证据证明被告某物业公司未履行公共安全防范义务， 其要求该公司承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。法院作出判决，驳回原告邱某的诉讼请求。判决后，原告没有上诉，判决发生法律效力。评析 物业服务合同是业主与物业公司之间签订的， 而不是业主委员会与物业公司签订的，一般情况下，一个小区
4、有多少业主，就有多少份物业服务合同。由于每个业主的情况不一样， 物业服务合同的内容也可能不完全一样。比如说，有的业主有车，有的没有车，你要所有的业主都交纳车辆管理费（或者说停车费），显然不合理。对公共管理服务内容，物业公司与所有业主签订的合同是一样的。如下列事项： 1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的维修、养护。 2、道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理，保证小区公用设施设备正常运行。 3、小区容貌、绿化、环保、保安等管理、维护。 4、配合公安机关维护小区治安秩序。物业公司履行上述义务，业主按约定交纳物业管理费。对有私家车（包括摩托车）的业主，毫
5、无疑问，业主不仅需要一个停车的车位，而且更需要有人来保障它的安全。对业主来说，物业公司应当是一个最佳人选。这样，有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费用等事项，可另行签订一个合同或者在公共管理服务合同中列一个附加条款。对附加的条款，物业管理公司称之为特约服务条款。这样就解决了不同业主的不同需求。业主与物业公司之间特约服务合同有的独立成为一个合同，有的与公共管理服务事项混合在一起，统称为 “物业管理服务合同 ”。本案就是公共事项管理服务与个人车辆保安责任混合在一起的合同关系。本文以邱某诉某物业公司物业服务合同纠纷案为视觉， 讨论以下几方面的问题。本文所指的物业服务合同中发生的纠纷，
6、是业主或业主委员会以物业服务公司为被告，认为其在履行物业服务合同中有过错， 或者未能履行物业服务合同的约定，造成业主的人身、 财产受到损害要求赔偿损失、继续履行合同、承担违约责任、解除合同等而发生的纠纷。至于物业公司以业主为被告，要求支付物业管理费等纠纷，不在本文讨论之列。一、业主与物业公司因在履行物业管理服务合同中发生的纠纷， 如何定性及应适用何种归责原则。“物业管理服务合同 ”或者 “物业服务合同 ”，是一方提供服务， 另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同。但仅此是不够的。因为合同法规定的有偿地提供服务的合同有十几种之多，如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。所以用
7、 “服务合同 ”来定性是不准确的，必须作进一步的分析，才能准确地适用法律，合理地解决纠纷。实践中，主要分歧意见主要集中在以下两面方面：其一，业主按服务合同约定在小区统一车位停放车辆的行为与物业公司的法律关系。一种观点认为双方成立保管合同关系，笔者不赞同此观点。理由是，保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物，并返还该物。 保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方，如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处， 保管人保管他人交付的物品， 就是在其控制的特定区域，该区域他人是不能随意活动的。 业主将车停放在小区自己的车位或车库，一是不需要将车交给物业管理公司； 二是将车开出也不需要经过物业公司的
8、同意。从某种意义上讲，如同将物品放在自己家里，自由取进取出，车位或车库完全是业主自由支配的领域。这一点上，与保管合同关系的根本法律特征完全不符。 “物业公司不仅对车辆负有保安义务，对于所有业主的财产及人身均有保安义务 ”，体现在双方签订的物业管理服务合同中， 是物业公司应承担公共服务事项之一。 但我们不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务，更不能说对业主的人身有保管义务。所以，物业管理公司与业主之间的 “物业管理服务合同 ”性质不能认为是保管合同，尤其是在小区内停放车辆，对于物业公司来说不能用保管合同关系来要求其承担保管责任。 因为保安义务不能等同于保管义务。 从另外一个角度讲
9、， 对车辆的保安义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的， 业主们一般也认为其只是物业管理公司的服务事项之一， 并不认为与物业管理公司还有一个车辆或其他财物保管合同。还有一种观点认为双方形成的是车位租赁合同。所谓车位租赁合同，是车位的所有人或使用权人将车位交给承租人使用， 承租人支付租金的合同。这也是物业公司经常用来抗辩业主的观点， 认为其收取的是车位租赁费而不是车辆保管或服务费， 双方合意指向的是车位而不是业主的车辆，自己的义务是提供的车位符合业主正常使用即可，对车辆的安全不负注意义务。笔者认为这种观点是错误的。理由是： 1、仅仅为了停车而获取一个车位不是业主的本意。如果是这样， 若大一个
10、小区找一个停车的地方不是很容易的事吗？业主更需要的规范停车， 保证车辆出入方便，并保障车辆的安全。这必须专门有人从事这项服务。 2、小区内用作公用的车位的所有人是全体业主而不是物业公司， 业主在自己所有的车位停车还要向别人交纳费用， 岂不是荒廖？物业公司凭什么收取租金？不符合租赁合同的基本法律特征。 所以，物业公司向业主收取的停车费只能解释为： 为规范停车、保障车辆安全付出相应的劳动而收取的服务费。笔者认为，从总体上来讲物业服务合同是委托合同。物权法实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识， 小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业
11、公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析， 符合合同法 关于委托合同的规定。物业公司所负的也就是受托人的义务。综上分析，邱某与某物业公司之间合同性质应该是委托合同。其二，应适用何种归责原则。业主与物业公司在履行物业服务合同中发生纠纷， 业主在向物业公司索赔时，有的人主张物业公司应承担违约责任，有的人主张应承担过错责任，还有人认为物业公司仅对故意或重大过失承担责任。在确定了物业服务合同的性质后， 作业受托人 物业公司应承担什么责任就比较
12、清晰了。因为合同法第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。可见，对于物业公司，其承担的是过错责任，而不是故意或重大过失责任。物业管理条例第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 从这一规定上看，物业公司承担的还有违约责任。这两种责任应如何适用，笔者认为要根据不同的情况而定，结合审判实践，分析如下：物业公司对小区车位内的车辆、 业主的人身及业主居家财物承担了安保义务。该义务是基于业主与物业公司在管理服务合同中的约定， 属于合意行为，是委托服务的内容之一。每一个业
13、主的人身、财产安保责任的集合体，就形成了物业公司对整个小区的安保义务。 作为业主委托的对象是小区的安保义务， 而不是业主的人身和财物。安保义务具体内容大致可以概括如下： 为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，物业公司所进行的值班、看守、巡逻等及配备相关设施的行为。通过履行上述义务，在能够所能预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患等，在最大程度上达到业主所希望得到的一个安全的生活环境。在该案庭审辩论中， 被告辨称其承担的是公共物业管理， 对摩托车等私人物品没有接受委托，不应承担责任。法院审判也认为原、被告双方在合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。 言外之意， 凡是业主在住家内发生的人身被伤害、 财物被盗被损失的情形， 物业管理公司都不必要承担责任。显然，这个结论是错误的。试问一下，如果某小区内频频发生不法分子入室盗窃、入室抢劫，物业公司还能以其“承担的是公共物业管理义务，对私人物品没有接受委托，不应承担责任 ”来抗辩吗？法院还能以 “在安全上只对物业管理区域内的公共
