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1、农村房屋买卖合同效力之分析伴随中国经济的高速开展城化进程加快、拆迁进程加快、农村人口城化农村房屋买卖合同引起的利益纠纷渐渐浮出水面。有些是几年前发生的买卖行为有些甚至是十几、几十年前的买卖行为;购置者中有本村或外村村民也有的是城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村生活有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效规定杂乱、理解各异导致在理中判决千差万别笔者在此尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一讨。一、目前处理该问题的现状。目前人民在审理农村房屋买卖合同纠纷时对其效力的认定主要有三种观点：一、合同有效。理由是?合同法?规定违犯法律、行政法规的强迫性规定的合同方为无效;?合同法
2、解释?进一步规定人民确认合同无效应当以全国及其常委会制定的法律和的行政法规为根据不得以地方性法规、行政规章为根据。我国对农村房屋买卖至今未进展专门立法我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作制止性规定。二、合同无效但不返还。理由是出卖方的行为本身可以视为对宅基地使用权的一种放弃而法律并不制止这种放弃行为;另外?合同法?第58条中规定：“不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。其中“不能返还是指上的不能返还“没有必要返还是指根据实际情况的需要而使用扩张解释来理解“没有必要返还能更好的倡导老实信誉原那么维护交易平安保障农村环境稳定。三、合同无效互相返还但反悔一方对另一方作出赔偿处理原那么是不诚信
3、者不得益。二、我国相关法律规定的历史演变。1982年时制定过?村镇建房用地理?该第四条规定“严禁买卖、出租和转让建房用地;第十四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和建房需要宅基地的应向所在消费队申请报公社理睬批准;确实需要占有耕地、园地的必须报经级人民批准。批准后由批准发给宅基地使用证明。5条规定“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的应按4条的规定申请、审查、批准手续。“出卖、出租房屋的不得再申请宅基地“社员迁居并撤除房屋后腾出的宅基地由消费队收回统一按排使用。从上述规定看当时的法律制止建房用地的直接买卖并不制止房屋的买卖只是规定了房屋的买卖需要经过有关申请、审查、批准。但该于198
4、6年被?土地理法?明废止。1986年的土地理法：第三十八条规定(1988年未修改)“农村居民建住宅应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的经乡级人民审核后报级人民批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的由乡级人民批准。“出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。1999年第二次修正的土地理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予以批准。第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。有关解释：1963年?贯彻执行民事政策几个问题的?规定“社员的宅基地包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归消费队集体所有一律不能
5、出租和买卖。但仍归各户长使用长不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后宅基地的使用权即随之转移给新房主但宅基地的所有权仍归消费队所有。1984年?贯彻执行民事政策法律假设干问题的?那么认为村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷应根据?村镇建房用地理?中规定的审查、批准手续处理。1991年全国法工委给浙江的回复中称不宜将农村房屋买卖行为按?土地理法?第四十七条规定的买卖或以其他形式转让土地行为予以处分。1999年5月6日发布的?加强土地转让理严禁炒卖土地的?中规定：“农村的住宅不得向城居民。12月24日?深化改革严
6、格土地理的?强调：“加强农村宅基地理制止城镇居民在农村购置宅基地。浙江高级1992年纪要：“买卖农村的私有房屋如双方自愿并立有契约买方已交付了房款并实际使用和理了房屋又没有其他行为只是买卖手续不完善的应认定买卖关系有效但应着其补办有关手续。可见(1)以上法律只是制止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租但没有直接制止或限制农村房屋的买卖和租赁。(2)村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地理法后1999年5月6日发布的?加强土地转让理严禁炒卖土地的?及?深化改革严格土地理的?也才有相应的规章对此进展制止但上述规章均不是?合同法?规定的法律、行政法规。三、上述现状及
7、立法演变笔者认为对农村房屋买卖合同的效力认定应以有效认定为原那么无效认定为例外;在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。对其理由作如下阐述。(一) 从法律原理层面进展分析。首先?合同法?(以下称?合同法?)第五十二条规定：“有以下情形之一的合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害利益;(二)恶意串通损害、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖目的;(四)损害社会公共利益;(五)违犯法律、行政法规的强迫性规定。在合同无效的五种情形中农村房屋买卖无效程度上适用的是第五种情形即“违犯法律、行政法规的强迫性规定。这里只强调违犯法律、行政法规的强迫性规定除此外难以作扩大解释。人民
8、适用?合同法?假设干问题的解释(一)第四条规定：“合同法施行以后人民确认合同无效应当以全国及其常委会制定的法律和制定的行政法规为根据不得以地方性法规、行政规章为根据。这进一步明确了在实际审讯工作中利用“违犯法律、行政法规的强迫性规定认定合同无效的适用范围。认定农村房屋买卖合同无效也是这些规定。“违犯法律、行政法规的强迫性规定作为认定合同无效的法定理由并不是简单地看某一个法律、行政法规里的强迫性规定而必须从无效合同的法律后果上去考虑是否损害利益、集体利益或者第三人利益换句话说违犯法律、行政法规的强迫性规定推导不出损害利益、集体利益或者第三人利益而去认定合同无效这在理和理上毫无意义这就是考察无效合
9、同的危害后果没有危害后果哪来无效假设机械地适用相反地会导致本来合意的双方中任何一方的恶意得到法律上的支持从而破坏已经形成的交易秩序。其次?物权法?将宅基地使用权归于用益物权编用益物权的完好性是“占有“使用“收益但这里仅规定了对宅基地的“占有与“使用并没有规定“收益但又未作制止没有规定“收益并不是制止其“收益而要获得收益就必须发生流转因此?物权法?对宅基地使用权留下了很大的扩展空间。第三、?等均规定了集体土地所有权。这一制度是与我国的户籍制度而相伴相随的我国土地所有制就两种情况土地分别属于所有和集体所有用于建造房屋的土地因所有权的不同而分为建立用地和宅基地建立用地属于所有宅基地属于集体所有。但是
10、我们必须注意到集体土地使用权的流转并不会动摇集体土地所有权属于集体经济组织这一规定。第四、解读相关法条我们可以知道从?土法?到其他相关法规、规章都没有制止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权获得设限弃权不禁。?物权法?规定宅基地使用权的获得、行使和转让适用土地理法等法律和有关规定。而可以宅基地使用权这一根本民事法律制度的只能是法律规定而不能是部门规章。我国法律并未规定集体土地使用权和房屋所有权主体必须一致同时笔者认为农村房屋适用城房屋的“地随房走更具有现实意义。(二)从立法本意进展分析。?土法?旨在加强土地用途制限制农用地转为建立用地以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建立用地其使用权
11、主体的变更并不会导致农业用地的减少,不会改变宅基地的性质因此显然不能调整宅基地使用权流转问题。?土法?还考虑到对农民的根本保障防止农民转让房屋后流离失所但是在大量劳动力已经走出乡村进入城、大片的乡村已经转变为小城镇的今天认为农村房屋买卖会影响农民生活已经没有现实根据也不符合农民实现闲置农村房屋的价值走向城化的进程。(三)从社会效果和立法进展分析。该类案件的发生大多是由于农村土地大面积面临城化面临拆迁伴随着近十几年的房价高涨及高额的拆迁利益原来的出卖方恶意翻悔假设在立法的模糊空间没有的明确立场予以干预和调整这一区域的纠纷和矛盾将不断激化和开展将使农村的安定环境和我国正在建立的老实信誉、交易平安的
12、化经济面临严重挑战。我们不妨先来分析一下将来可能的立法取向：民草案第一百六十七条“村民经农村集体经济组织分配获得宅基地使用权一户只能拥有一处宅基地;第一百六十九条规定“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的宅基地使用权同时转让。第一百七十二条“宅基地使用权人转让或者放弃宅基地使用权的不再分配宅基地。王利明主持的?物权法草案?第三百零一条“宅基地使用权不得转让。但房屋所有权转移的宅基地使用权应当随之转移。这说明将来的立法方向并没有着意维护“非集体组织成员不得购置农户住房这一“既定秩序。其次从有利于经济开展的大出发。农村城化是一种必然的方式上可能采取就地城化;农村土地使用权的
13、物权化如承包经营权已为法律所认可。宅基地作为一种私有财产进入流通对于使用权人有利不能流通那么会限制农村经济开展和城化进程。再者农村房屋与城房屋相比区别在于土地权属不同。就房屋而言与城房屋一样同样可以继承、出租、抵押、抵债等;但就土地性质而言宅基地与国有土地使用权有明显的区别。宅基地的来源是集体经济组织的划拨或分配一般来说是无偿的也有的地方进展有偿使用。通过以上分析笔者认为农村房屋与城房屋没有本质上的区别买卖合同如没有其他无效事由的情况下应认定有效。综合上述分析我们可以确定以下的处理原那么：以有效认定为原那么无效认定为例外;在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原那么既严格遵守
14、了根本的法理、遵循了立法本意和立法同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。认定有效的根本条件：1、房屋买卖时买方家庭成员中有农村集体经济组织成员的;2、在1999年?土地理法?第二次修正之前发生的农村房屋买卖;3、出卖方的现有身份已经不属于当地农村集体经济组织成员的;4、购置方在交易时符合农村宅基地使用条件或者已经审批使用宅基地的;5、转让行为已经审批或者已经当地农村集体经济组织认可的;6、相关宅基地已经国有化的;7、同一房屋经过屡次买卖或者相关房屋已经大规模合法的翻建、扩建已经无法与原有房屋区分的;8、相关的房屋已经纳入拆迁范畴或者已经拆迁而不存在的。笔者认为符合上述任何一要件的农村房屋买卖均不会损害利益、集体利益或者第三人利益均应作有效认定否那么只会给不诚信者的恶意得到法律的支持从而破坏已经形成的交易秩序及新农村的环境稳定。例外单独买卖宅基地的;并非为居住而进展买卖;1999年以后、尤其在以后发生的农村房屋买卖均应一律认定无效。文章来源：中顾法律网 (法律咨询就上中顾法律网)
