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1、2010年9月市场研究报告报告说明报告时间节点：2010年10月01日2010年10月27日前言：项目市场调研背景近年来，随着我国改革开放的不断深化推进，地处江西省省会南昌市东南面的进贤县也迎来了她前所未有的发展契机。县政府加大市政基础设施建设的投入、改善投资环境、加大招商引资力度，进贤县的国民生产总值逐年攀升，随着居民生活日益富裕，居民对居住条件的要求也不断上升，另外，随着进贤县城镇化进程的不断深入，城镇居民人口日益增加，已有的私房和公房不论是在量上、还是在质上都远满足不了民众对住房的要求，商品房开始快步的走进了市民的生活，进贤县的商品房开发也因此拉开了战争的序幕。房地产开发商在一个初步开发
2、的市场上开发商品房，他面临的风险和机遇都将大于成熟地区的房地产市场。市场风险主要表现在：对“当地购买力”和“有效需求”的评估是否准确；而市场机遇则在于由于竞争不充分而可能带来的超额利润。因此，项目开发前期的市场调研就显得十分重要，只有通过认真细致、客观、科学的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。此次我们实施这项市场调查，就是以地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由普通的消费者入手，再由区域市场到宏观
3、环境，不断的循环往复，融会贯通，力争真正把握市场的脉搏。月度房地产市场简析 中央表调控决心，楼市迎二次调控“国十条”出台后的5、6月份全国主要城市商品房成交量大跌，房价也出现松动。但是8月份以来，商品房成交迅速回升，而且价格重新步入上涨的通道。为了防止调控被“空调”，同时也表明中央政府对楼市调控的决心，本月各部委万箭齐发，相继出台了各项措施：9月26日国土部和住建部联合发出通知，明确囤地一年禁止再买地等强硬措施;9月26日多个部委同时发力，将商品房首付提至30%及以上，3套及以上房贷暂停;这些措施是在“国十条”的基础上进行加强和扩大的，打击面更大，楼市将不可避免的下降。土地市场作为房地产市场的
4、基本组成部分之一，成为4 月新政的主要调控对象。2010 年1-9 月各月度住宅用地的推出量、成交量和溢价率均在4 月出现明显转折，而“国十条”之后连续5 个月无实质性政策出台（出台的仅是一些纲领性的精神，而无具体操作措施）的局面则直接增加了市场预期的不确定性，进而酿成了各大房产巨鳄全线进军二三线城市。从一路高歌猛进到4 月形势急转直下、再到谨慎与博弈并存的基调变化，成为2010 年前三个季度土地市场交易的主旋律。1.1 住宅用地供应量逐渐趋稳，1-9 月全国105 个城市住宅用地累计供应量同比增加59%在全国土地利用计划的压力、新政对市场各方的冲击、逆势抄底的内在动力和长时间政策真空导致的市
5、场预期不稳以及由此酿成的市场各方博弈的全面展开等情况并存的形势下，土地市场推出情况在4 月急转直下之后，推出量基本维持在一个相对稳定的水平，大规模的土地出让并未如预期般在第三季度上演，全国土地利用计划落实的难度进一步加大，而这对于新政的影响无异于釜底抽薪。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010 年1-9 月，全国105 个城市累计供应住宅用地30928.4万平方米，同比增加59%。从月度分布来看，除2010 年7 月土地市场供应量略低于2009 年7 月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平；与此同时，月度供应量从4 月开始持续走低，并基本维持在3000 万平方米这一水平。从同比变化
6、看，除2 月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3 月同比增幅保持高位运行；自4 月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7 月以后，则维持在11%范围以内。9 月，全国105个城市共推出住宅用地3726.6 万平方米，环比增加29%，同比增幅则仅11%。1.2 成交量自4 月起开始低位徘徊，但1-9 月全国105 个城市住宅用地累计成交量同比增加49%新政对于土地市场交易的冲击直接体现在成交量上，在三个月连续冲高之后，自4 月起，全国105个城市住宅用地成交量持续走低，除7 月成交量略高于1 月以外，其余各月成交量均低于第一季度各月水平，但前7 个月的成交量均高于去年同期。根
7、据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010 年1-9 月，全国105 个城市累计成交住宅用地22989.4 万平方米，同比增加49%。从月度分布来看，月度成交量从4 月开始持续走低，并基本维持在2200 万平方米这一水平。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为255%、228%和459%，自4 月起，土地市场成交量同比增幅均保持在25%以下，8、9 两个月更出现同比负增长的现象。9 月，全国105 个城市共成交住宅用地2482.9 万平方米，环比增加30%，同比则下降6%，成交量低于去年同期水平。1.3 住宅用地楼面均价现“双谷底”，同比增幅下降趋势明显新政的冲击和长时间的政策空转
8、激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致2010 年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成“ W形”的“双谷底”走势。从各月分布来看，1-4 月，全国105 个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1461 元/平方米，5 月开始略微走高，从而导致4 月成为一个“谷底”；在5、6 两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的7 月再次沦为“谷底”，楼面均价仅达到1507 元/平方米，而8、9 两月则连续冲高，分别达到1777 元/平方米和2661 元/平方米。这在很大程度上是市场中各方相互试探和博弈的结果，而其根源
9、则在于政府调控政策严重缺乏连续性，以及由此造成的长达5 个月的政策真空。从同比变化来看，2010 年1-9 月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“W 形”的“双谷底”走势，谷底同样是4 月和7 月。1.4 住宅用地平均溢价水平持续下降，4 月开始低位运行伴随着住宅用地交易的相对疲软，2010 年1-9 月全国105 个城市住宅用地溢价率也呈现出一种与2009年完全相反的持续走低的现象，同比增幅自然也呈现出明显的下滑趋势。从各月分布来看，除8 月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月保持高位运行，溢价同比增幅分别为2066%、1513%和
10、530%，4 月则直降为81%，5 月同比增幅仅达到6%，而6-9 月则保持了同比负增长态势。这表明在新政之后，开发商拿地愈发理性，对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格，从而导致高品质地块频频交易，而总体溢价水平却持续走低。2010年19月份，南昌市推出103宗土地，供应面积8935.488亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加41宗和4692.892亩。推出的103宗土地最终成交99宗，成交面积7884.392亩。其中居住和商住用地累计成交2763.706亩，京东板块占44.36%。居住和商住用地规划建筑面积388.69万，楼面地价为1776.76元/，环比下跌125.69元/
11、。楼市供求两旺，供应量和成交量创年内新高随着楼市逐步回暖，各开发商在09年下半年加快了工程进度，经过一年多时间的施工，到本月形成了供应高峰。本月南昌市（含南昌县）新批预售面积80.71万，约是上月的3倍，亦远高于上年同期，比今年最高峰的4月份还多出7.79万，创年内新高。9月南昌市（含南昌县）商品住宅销售套数和销售面积分别是6572套和64.45万，环比增加2081套和20.07万，增长了46.34%和45.22%，成交量恢复并超过了新政前水平。本月棚户区改造产生的拆迁户需求+前期累积的刚性需求+“负利率”阶段出于保值增值考虑的需求等集中入市助推“金九”。销售一路飘红，房价快速上涨本月南昌市共
12、32个楼盘开盘，推出4855套房源，总面积48.34万，几乎是上月和上年同期的总和。32个开盘楼盘中有22个楼盘销售率在70% 以上，整体销售率为75.8%，环比、同比提高14.6个百分点和9.41个百分点，创07年10月份以来新纪录。销售一路飘红让开发商抑制不住调价的冲动，各板块整体均价环比有200元/以上的涨幅，典型的象湖板块多数楼盘价格在4000元/以上，高于09年最高峰，恢复到了07年最高水平;本月新推续推成交均价为6485元/，环比、同比上涨191元/和2194元/。各户型供应大幅增加，二房供应居首本月各户型供应全部上扬，一房、四房、复式和别墅均数倍增长，其中复式和别墅数十倍增长。二
13、房供应面积达到21.58万，比上月增加8.37万，增长了63.36%，占总量的44.65%，连续两个月排名第一。除复式外，其他户型销售率均在60%以上。二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析地方政府积极响应，政策执行有望加强“4.17”新政效果大打折扣的一个重要原因就是很多地方和部门执行不力，政策忽左忽右。9月29日政策明确要“严格实行问责制”，可以预见地方政府将加快制定执行细则，政策的执行力度将不断加强。深圳、上海等地已经在国庆期间颁布“限购令”，违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。土地供应量减少，市中心板块连续三个月推地从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出4宗土地
14、，供应面积达到464.451亩，连续两个月减少。京东板块的编号JDP1041地块用地面积达到282.375亩，略小于本月诞生的最大宗商住用地;市中心板块也将继续推地，土地日益稀缺的市中心板块连续三个月供地为近年少见。进贤县房地产调研 一、宏观环境分析1、进贤县总体经济环境进贤已有近二千年的历史，相传是先贤澹台灭明（孔丘弟子，字羽，七十二贤人之一）南游时到我县而得名。进贤地处江西省中部，鄱阳湖南岸，抚河、信江下游，东临东乡县，南接临川市，西隔抚河与南昌县、丰城市相望，北与余干县毗连。县城距省会南昌市60公里。全县总面积1951.86平方公里，其中水面91万亩，耕地84万亩，山地面积90万亩，辖1
15、7个乡，10个镇，总人口71.6万人，有三山、三水、三分田，一分道路和庄园之称。工业已初具规模，个体私有经济蓬勃发展，有电力、煤炭、五金、医疗器械，烟花鞭炮、文化用品等23个行业，上千种产品，门类齐全，布局合理，行成了“四个一”即“一盆花”（烟花鞭炮），“一根针”（医疗器械）、“一支笔”（文化用品）、“一只蟹”(以河蟹为主的特种水产)的县域经济特色，以县城为中心，包括南部工业经济领航带丘陵地区绿色经济带、滨湖地区蓝色经济带的“一心三带”生产力格局初具雏型。进贤交通便利。京九铁路在距县城很近的向西交汇，浙赣铁路、320国道东西并列从县城穿过，温厚高速公路直插316国道，316国道在县境南部横贯。
16、航运经抚河、信河、鄱阳湖等水上通道，可直达长江，通往省外、境外。南昌机场离县城仅几十公里，每天有班机飞往全国各大主要城市。综合经济增长较快 全县生产总值294834万元，同比增长11.8%，占全年目标任务17.34%。国民经济三次产业均取得较好成绩，其中一产增加值42535万元，同比增长8.2%；二产增加值152117万元，同比增长18.7%；三产增加值100182万元，同比增长3.9%。三次产业增加值占生产总值比重分别为14.42：51.59：33.99。第三产业增加值比重不断上升，反映了我县经济在调整产业结构方面取得了较好的成绩。 工业经济保持快速发展势头 在我国经济社会总体回升向好的大气候影响下，我县工业经济迅速走出低迷，向又好又快方向发展。全县规模以上工业总产值达379498万元，同比增长36.8%；实现
