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1、住房租赁试点工作方案为落实国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市 场的若干意见、住房和城乡建设部等九部委关于在人口 净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知精神，结 合住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于中央财政 支持住房租赁市场发展试点有关工作安排的通知、XX市 申请中央财政支持住房租赁市场发展试点实施方案等相关 文件要求，制定本方案。一、总体要求（一）指导思想协同推进“六稳”工作，落实“六保”任务。坚持“房 子是用来住的、不是用来炒的”定位，准确把握住房居住属 性，以满足新市民住房需求为出发点，以重点解决住房租赁 市场发展瓶颈问题为导向，以加快建立多主体供给、多渠道 保障、租购并举
2、的住房制度为目标，多方位推进中央财政支 持住房租赁市场发展试点工作，大力培育和发展住房租赁市 场，构建房地产市场持续平稳健康发展长效机制，为建设“品 质XX” “宜居XX”提供有力支撑。（二）基本原则以需定供，优化结构。建立租赁住房市场体系，合理测 算市场需求，布置增量资源，盘活存量资源；有序增加市场 租赁房源供应数量，优化租赁住房供应结构，实现我市租赁 住房供应体系多层次、全覆盖，确保全体居民住有所居。租购并举，协调发展。加快建设住房租赁市场，培育专 业化、规模化住房租赁企业，提升租赁住房供应的数量和质 量，引导居民形成“先租后买”的合理住房消费观，建立健 全市场管理体系，实现商品住房、政策
3、性租赁住房和市场化 租赁住房的有效衔接、协调发展。以人为本，多措保障。强化政府基本保障作用，政策性 租赁住房和公共租赁住房协同推进，通过新建改建与盘活相 结合的方式，切实解决新毕业大学生、新就业员工、城市基 本服务人员和各类人才的居住问题。计划先行，科学布局。坚持“供需平衡、适当超前、总 量控制、区域调节”的原则，提前编制租赁住房用地供应计 划，合理下达年度建设任务，逐步实现职住平衡。二、总体目标 加快推进政策性租赁住房建设管理与市场化租赁住房 运行管理协调发展，逐步形成供给主体多元、经营服务规范 租赁关系稳定的住房租赁市场体系，实现我市住房困难有效 缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、
4、管理能级显 著提升的总体目标，使全体城镇居民“住有所居、居有所宜”。一是完善住房租赁机制体制。到 2022 年底，基本建成 信息共享、便民高效、监管有力的全市住房租赁服务平台， 形成市区街道社区四级联动网格化服务管理体系，形 成市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁保障体系，实现 城镇居民住有所居的目标。二是增加租赁住房市场供应。2020 年至 2022 年，新增 高品质租赁住房不低于 12 万套（间），其中新建、改建租 赁住房共计不低于 6万套（间），盘活存量住房不低于6万 套（间）。三是培育规模化规范化市场供应主体。到 2022 年底， 培育住房租赁企业总数不低于 30 家，其中房源在 10
5、00 套 （间）或面积达到3 万平方米以上的专业化规模化租赁企业 不少于 20 家。四是搭建住房租赁服务平台。2020 年底前上线运行 XX 市住房租赁服务平台，将现有住房租赁企业、中介机构等与 租赁住房相关的经营主体纳入平台交易范围，提供房源透 明、交易透明、监管透明的新型租赁市场服务。五是稳定住房租金水平。基于居民房价收入比、租金收 入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区 间，20202022 年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民 人均可支配收入增幅。六是加强住房租赁市场监管。建立完善住房租赁行业综 合监管制度，构建经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁 市场体系。加快完善现存
6、住房租赁企业报备信息，确保新成 立的住房租赁企业信息报备率达 100%。七是大力促进住房租赁合同网签备案。着力实现住房租 赁合同网签、备案一体化，推行住房租赁行业信用体系建设， 建立全市住房租赁市场监测分析和预警体系。至 2022年底， 新增租赁住房房源和住房租赁合同网签备案率基本达到 100%。三、发展方向（一）总体发展方向着眼于国家中心城市、“一带一路”重要节点城市的发 展趋势，充分考虑经济产业结构调整带来的重点区域发展要 求，适应资源形势的变化，服从于城市空间和功能优化，结 合区域特色，因地制宜，重点发展交通便利、配套完善、设 施齐全的中小户型、中低租金租赁住房，优先发展轨道交通 沿线区
7、域。形成适当发展城三区中心城区，合理规划雁塔、 长安、未央、灞桥地区，优先扶持高新、经开、曲江、浐灞 港务、航天地区，长远规划西咸新区、航空、鄠邑、高陵地 区等，注重建立与职住平衡相适应的租赁住房空间战略。（二）重点发展区域突出闲置住房经提升盘活后进入住房租赁市场。充分认 识二环内高密集度居住环境现状，引入专业化住房租赁企 业，重点通过对老旧小区和棚户区进行拆迁改变、环境综合 整治，收储社会闲置住房，提升住房内在品质，着力打造宜 居的小户型租赁住房。城区内老旧住宅小区密度相对较大的 区域，以存量改变更新为主、增量开发建设为辅。突出城市环境与居住品质和谐发展。对于居住环境较好 的区域，结合区域特
8、点，合理推进各类住房布局，打造自然 与居住环境相和谐的新型租赁住房模式。提升租赁住房居住 品质，丰富服务功能。在承担本地区就业岗位居住职能的同 时，积极探索商务、休闲、文化、养老等多元化租赁型住房 项目的规划建设，打造多种形态聚集的生活服务业，增强区 域辐射带动力。突出提高轨道交通沿线住房利用率。通过与轨道交通发 展相衔接，促进地铁商贸流动性，推进地铁上盖物业及地铁 沿线租赁型住房规划，打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵 与点状集聚相结合的居住布局，促进居住空间与就业空间的 协调发展。突出住房供应的科学性和前瞻性。对产业发展密集区和 产业规划区，充分利用产业发展优势，以产业布局为基础， 以满足产
9、业员工居住为导向，重点发展产业周边区域租赁住 房；发挥国有住房租赁企业引领带头作用，通过新建、配建 方式，适度增加高品质租赁住房；结合区域产业发展规划， 鼓励企业自持租赁住房，增加市场供应，提升组团综合功能， 发挥对中心城区的居住输出作用，实现产城融合和职住平 衡。突出科学规划具有保留价值的老厂区厂房，经改变更新 后发展租赁住房，发挥再利用价值。以城市总体规划和区域 发展规划为指引，对于具有历史沉淀价值的厂区、老厂房， 在保留原有印记打造特色街区的基础上，可适当通过改建方 式增加租赁住房供应，提高区域活跃度。积极培育发展校园周边住房租赁市场，以规范市场秩序 为导向，加强对存量租赁市场的治理，利
10、用改建、盘活等方 式新增集约式租赁住房，在解决教育居住问题同时，统筹发 展教育配套产业，促进教住协同发展。统筹规划商贸密集区、步行街区、特色街区周边租赁住 房发展，提供个性化、品质化住房租赁服务，促进商圈人员 流动性，进一步激发商圈经济活力，提升经济效益。合理配置医疗机构及科研院所周边租赁住房供应，充分 考虑租住人群工作特征，坚持租住就近、交通便捷、配套完 善的原则，利用新建、改建等方式增加租赁住房，满足多元 化租住需求。（三）重点服务人群高度重视人才战略对城市发展的重要性，以满足各类人 才多层次住房需求为目标，注重住房的使用效率和居住品 质，充分体现人文关怀，增加公共社交空间，提升社区空间
11、品质，提供专业化住房租赁服务，营造环境适宜的租住环境。充分考虑产业工人、医疗教育科研等领域职工阶段性住 房需求，以促进职住平衡、产城融合为出发点，强化产业、 医疗、教育的居住配套，加强住房租赁战略实施与政府产业 升级、职工安居保障需求深度融合，注重人居环境质量和物 业服务水平提升，为城市发展提供相应的居住功能支撑。高度关怀城市基础服务人员租住需求，选择交通、生活 便利区域，统筹建设蓝领公寓，解决城市运转所必须的保洁、 保安、餐饮、物业等服务性行业外来务工人员租房难问题， 提高城市凝聚力和亲和力。充分认识新市民、外来务工人员对城市经济发展的重要 作用，树立“长租即长住，长住即安家”的理念，注重多
12、维 度的租赁住房需求，在解决基本居住的同时，提高新市民、 外来务工人员的城市融入度。四、具体措施（一）多渠道增加租赁房源1增加租赁住房用地供应。推进土地供给侧结构性改 革，将租赁住房用地纳入用地供应计划，优化住房用地供应 结构，确保租赁住房用地与年度目标任务总量相适应。试点 期间市住建部门依据财政部、住建部年度绩效考核任务指标 编制本市年度租赁住房建设计划，按照区域租赁住房需求， 分解下达至各区县、开发区，由其根据各自计划任务在年度 土地供应中优先安排租赁住房土地供应并组织实施。在土地 “招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年” 的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售
13、。 市资源规划部门对各区政府、开发区管委会上报的租赁住房 用地应加快审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式（首 期不低于 50%，二期半年内缴清）。新建租赁住房户均面积 为 60 平方米左右，最大不超过 90 平方米。（牵头单位：市 资源规划局；责任单位：市发改委、市住建局，各区县政府、 开发区管委会）2引导我市企业、大专院校利用自有居住用地，统一 规划建设一批符合产业员工、青年教师等群体居住需求的租 赁型住房。拥有自有居住用地的企业或大专院校参与租赁住 房建设、投资和经营的，按照相关建设程序完成建设并达到 入住条件的，经区级住建部门初审后，纳入我市租赁住房平 台项目库统一管理。鼓励利用自有居
14、住用地新建租赁住房的 户型面积控制在 90 平方米以下。（牵头单位：市资源规划 局、市住建局；责任单位：市发改委、市国资委、市投资局 市教育局，各区县政府、开发区管委会）3统筹增加政策性租赁住房供应。建立完善政策性租 赁住房体系，有效增加政策性租赁住房实物供应，更好解决 我市新市民阶段性住房需求。各区县政府、开发区管委会应 统筹规划政策性租赁住房实物供应，可选择在交通条件便 捷、生活设施完善的区域及规划产业发展密集区域，通过在 商品房开发住宅用地“招拍挂”时，设定竞拍地块内产权无 偿移交政府的租赁住房面积条件配建租赁住房，原则上配建 租赁住房应独立成栋，由政府纳入政策性租赁住房统一运营 管理。
15、（牵头单位：市资源规划局、市住建局；责任单位： 市发改委、市国资委，各区县政府、开发区管委会）4鼓励企业自持运营租赁住房。引导社会企业引入专 业化住房租赁机构开展合作经营，将自有闲置住房转变为租 赁住房供应。积极探索租赁住房供应和土地竞拍新模式，在 产业密集区，可选择一定规模的拟出让国有建设用地，在土 地“招拍挂”竞价时，当出让价达到最高限价时，可采取竞 价企业自持租赁性住房配建面积，增加租赁住房供应，企业 自持年限不低于十年，自持期间只租不售。（牵头单位：市 资源规划局、市住建局；责任单位：市发改委，各区县政府 各开发区管委会、XX集团、XX集团、XX供电公司）5促进闲置房产资源再利用。为满
16、足区域住房需求， 在符合城市土地利用整体规划和区域功能定位的前提下，经 房屋属地区县、开发区相关部门批准，允许在不改变土地性 质、用途和房屋主体结构，并满足房屋质量、消防、环保等 基本要求的条件下，按照相关要求，通过完善配套设施、调 整户型、提升品质等方式改建闲置商业用房、工业厂房等为 集约式租赁住房，改建后的租赁住房在经营期内可享受民用 水电价格标准，户型面积应控制在 45 平方米以下，不得分 户登记、不得分割销售。（牵头单位：市住建局、市资源规 划局；责任单位：市发改委、市应急管理局、市国资委，各 区县政府、各开发区管委会、XX集团、XX集团、XX供电公 司）6盘活存量闲置住房。鼓励专业化、规模化住房租赁 企业以收购、长期租用、受托经营等方式筹集闲置住房用作 租赁房源。鼓励个人、社会机构将产权明晰、功能完善、质 量合格的存量住房经品质提升后投入住房租赁市场。引导房 地产开发企业引入
