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1、雨花区莲湖项目开发可行性投资建议H一名地产顾问/WO.1FSWFCON&ULTANT3第一部分长沙市投资环境分析通过分析、研究长沙市社会经济状况、城市发展规划战略等指标，对长沙整体经济运行状况和投资环境进行判断，为项目发展机会提供充分的依据1.长沙市社会经济发展状况2004年11月，国家统计局、中国经济景气监测中心等权威部门联合发布的中国综合实力百强城市信息中，长沙跻身第14位，中西部城市中排第二，人口与劳动力指标位居全国第七。长沙市历年国内生产总值（单位：亿元）120010008006004002000_200口2001年2002年200科2004#（数据来源：长沙市统计局资料）2004年，
2、长沙市生产总值（GDP）突破1000亿元，达到1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%,增幅比全国快5.3个百分点；GDP增速比上年加快0.8个百分点,为1994年以来增长最快的一年。在GDP中，第一产业实现增加值103.33亿元，同比增长7.2%，增幅同比提升2.4个百分点；第二产业实现增加值492.57亿元，同比增长20.0%，增幅同比下降0.2个百分点，其中工业实现增加值329.53亿元，同比增长19.9%，增幅同比提升1.1个百分点；第三产业实现增加值512.95亿元，同比增长11.5%，增幅同比提升0.7个百分点。在三大需求中，投资需求拉动GDP增长9.6个百分点，对G
3、DP增长贡献率达64.9%；消费需求拉动GDP增长5.0个百分点，增长贡献率为33.7%；出口拉动GDP增长0.2个百分点，增长贡献率为1.4%。按户籍人口计算，人均GDP达18296元，同比增加2769元，同比增长13.4%；按常住人口计算，人均GDP达17638元，同比增加2828元，同比增长14.6%。价格总水平涨幅增高。全年居民消费价格总指数为103.2%，价格增幅同比提升2.3个百分点。在居民消费价格总指数的八大分类指标中，同比上涨的有食品（价格上涨6.4%）、居住（价格上涨5.7%）、烟酒及用品（价格上涨0.7%）、衣着（价格上涨3.5%）、医疗保健及个人用品（价格上涨2.8%）、
4、娱乐教育文化用品及服务（价格上涨1.9%）六大类；房地产价格同比上升3.3%，其中房屋销售价格同比上升3.3%，土地出让价格同比上升2.1%，房屋租赁价格同比上升3.1%。1-1长沙市经济基础1-1-1工业和建筑业2004年，长沙市工业总产值1006.06亿元，同比增长25.2%，其中规模以上工业企业完成工业总产值706.06亿元，同比增长28.3%；规模以下工业企业完成工业总产值300.00亿元，同比增长11.3%。建筑业生产经营稳步增长。2004年长沙市具有建筑业资质的独立核算企业完成建筑业增加值71.30亿元，同比增长16.8%；实现利税总额19.23亿元，同比增长15.3%；房屋竣工面
5、积1847.39万平方米，同比增长25.4%；房屋建筑竣工率为40.5%。1-1-2农业2004年，长沙市农、林、牧、渔业总产值172.07亿元，同比增长7.3%，其中农业总产值82.52亿元，同比增长6.6%；林业总产值7.36亿元，同比下降2.3%；牧业总产值73.50亿元，同比增长10.5%；渔业总产值6.81亿元，同比增长5.9%。1-1-3固定资产投资2004年，长沙市全社会固定资产投资668.09亿元，同比增长38.9%，其中城镇固定资产投资590.60亿元，同比增长39.5%。按投资管理渠道划分，基本建设投资282.75亿元，同比增长43.4%，所占比重为42.3%；房地产开发投
6、资175.54亿元，同比增长43.2%，所占比重为26.3%，其中住宅投资116.79亿元，同比增长59.4%；更新改造投资94.24亿元，同比增长30.2%，所占比重为14.1%。固定资产投资按产业划分，第一产业投资额为2.65亿元，同比增长8.2%；第二产业投资额为155.53亿元，同比增长67.2%；第三产业投资额为427.62亿元，同比增长26.3%。全市民间投资390.12亿元，同比增长45.4%。长沙市历年全社会固定资产投资（单位/亿元）8007006005004003002001000（数据来源：长沙市统计局资料）1-1-4人口与人民生活2004年长沙市人口数量平稳增长，户籍总人
7、口610.38万人，同比增长1.4%,其中非农业人口212.57万人，农业人口397.81万人。年末男女性别比为1.06:1。城市化率为51.19%,同比提升2.03个百分点。全年城市居民人士可支配收入11021元，同比增加1088元，同比增长11.0%,剔除物价因素，实际增长7.6%。在城市居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入8347元,增长16.8%;经营净收入396元，增长20.5%。城市居民人均消费性支出9032元，同比增加702元，同比增长8.4%。其中，居住消费增长16.7%。1-2长沙市社会经济发展状况小结2004年长沙经济运行呈现以下几个特点：经济总量增长实现重大突破，各季
8、增速均创11年来同期新高；农业生产喜获丰收，粮食产量大幅增长，农民收入增幅创10年来新高；规模工业经济增长势头不减，经济效益稳步提高，工业对总体经济增长起着决定性作用；是投资结构调整步伐进一步加快，投资活力不断增强。1-3长沙市居民结构与消费关联研究1-3-1人口总量2004年全市总户数为180.05万户，比上年增加2.95万户，各区县（市）均有增加。全市年末总人口为610.38万人，比上年增加8.62万人，增长1.4%，其中男性人口为313.76万人、女性人口为296.62万人，比上年分别增加4.37万人和4.25万人，全市总人口保持低速增长态势。1-3-2年龄分布长沙市十年来人口年龄分布特
9、征（单位/万人）（数据来源：长沙市统计局资料）与第四次人口普查相比，长沙市人口年龄分布特征在年龄结构上，3049岁的人增长最快。而根据调查发现，年龄在30-49岁的人群，因事业、家庭都较为成熟，消费能力也表现得最为强烈。显然这类人群是长沙市消费群中的主流，其快速增长一定程度上表明长沙主力消费群消费能力在日趋成熟与逐步释放。而处于20-29岁年龄段的群体亦是不可忽视的潜在消费力，目前该年龄段的消费群较为庞大，根据发展趋势，可以预见数年后这部分人群将会释放出旺盛的购买需求。1-3-3受教育水平长沙市居民受教育水平（单位/百分比）60.50% 初中以下 初中口高中/中专/技校口大学 研究生（数据来源
10、：潇湘晨报长沙投资环境研究报告节选）长沙市居民文化素质结构的优化，一定程度上体现出长沙市人才的补充与完善，新型人才的充实，将有利于促进长沙市民综合素质的改善，在创造更多社会价值的同时，也必然会获取相对应的高收入，并释放出旺盛的消费能力。从上述的居民的结构分析中，我们可以看出，在3-5年内长沙的居民结构属于一种优质的消费型居民结构。这种居民的结构特征所表现出来的消费性特征是稳定增长、维持在较高的水平、消费档次逐步提高的。1-3-4长沙市居民消费构成长沙市居民消费构成基本比例如下图:长沙市居民的消费构成（单位/百分比）口医疗保健住房口教育娱乐口服装交通口食品设备用品口杂项商品（数据来源：一名地产市
11、场研究部统计资料）1-3-5长沙市居民的消费倾向据2005年上半年，长沙晚报与长沙市政府社调办联合组织的调查数据显示，66%的居民认为住房消费仍将成为消费热点，表明房地产的消费需求增长旺盛。许多居民表示如果今后两年收入增长，在消费、投资、储蓄三种资产分配方式中，48.4%的被调查者首选消费，30.8%的首选投资，也有20.8%被调查者会用于储蓄。在首选消费的被调查者中，选择用于改善住房条件的比例最高为57.2%;其次为选择教育消费，占39.6%;再次为外出旅游以及购买汽车。长沙市居民未来两年的市场消费倾向（单位/百分比）34.80%24.60%Xtl旅游汽车（数据来源：长沙晚报与长沙市政府社调
12、办公布资料）1-3-6长沙居民消费水平2004年全市居民人均消费性支出达9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增长8.4%,恩格尔系数为33.4,表明城市居民支出由主要解决“吃”向享受和发展方面转化。农村居民人均消费性支出为3647元，比上年增长15%,在全国农民消费水平中处于前列；恩格尔系数为43.6,表明农村居民生活质量有较大提高1-3-7长沙市居民消费特点描述据长沙市统计局统计，2004年全年长沙市人均消费性支出9032元，比2003年增长8.4%。部分城镇居民已具备从万元级消费向十万元级甚至几十万元级消费过渡的能力，居民消费正向以汽车、舒适住房为标志的十万元级新阶段迈
13、进。1、恩格尔系数已经达到富裕程度。2004年，长沙市城市居民恩格尔系数为33.4%,按照联合国粮农组织的标准，已经达到富裕程度。城市居民的消费能力相对集中于医疗、交通通讯、住房、教育等方面，极大地提高了这几方面的消费比重，消费结构为之一新，直接加速了恩格尔系数的下降。2、消费支出占可支配收入的比重达85.51%。2004年，长沙城市居民人均可支配收入累计为11021元，同比增长11.0%;城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%,消费支出有较大幅度提升。3、商品房销售增势强劲。据长沙市房地产交易中心统计，2005年一季度市长沙市商品房的销售额达14.6亿元，比上年同期增长38.5%
14、。在商品房销售的高速带动下，全市家具类商品、建筑及装璜材料类商品也随之高速增长。城乡居民收入水平的提高和投资的增加为长沙消费品市场的增长注入了活力。12位)，整体经济1-4小结随着长沙市城市综合实力的提高(长沙市城市综合实力在全国排名境的不断改善，长沙市居民的人均收入有了很大程度的提高，由此产生的居民消费支出也有大幅度的提高。居民提高生活质量的消费支出比例持续增加。长沙居民有着与其他城市不样的消费传统意识和倾向，超前消费，较高的消费水平是其最显著的特征。据长沙市场调研分析数据显示，长沙市经济发展已呈现出良好的发展态势，长沙市经济基础旺盛，第一、第二、第三产业发展强劲。长沙市居民收入水平持续增长
15、，居民消费在市场引导下进一步得以释放，房屋消费在长沙市民消费中的比重日趋提高，长沙市经济结构更加完善，居民的消费构成也更为合理。经济的快速发展，投资环境的不断改善，强大的市场消费能力，为本项目的发展提供了一个良好的发展机会和项目的预期回报空间。2.长沙市城市总体规划与城市发展战略概述依据长沙市城市总体规划纲要(20002020)战略发展部署，长沙市城市发展将充分发挥区位交通、历史文化名城和山水城市的优势，加快长株潭一体化的进程。到2020年长沙市国内生产总值将达到4200亿元，市区总人口达到350万人，城市建设用地规模为350平方公里。发展中的长沙据长沙市统计局最新统计表明，长沙市建成城区面积已由1997年的110平方公里扩大到了180平方公里，市区人口由163万增加到了212.57万，城市道路总长已超过了1000公里，拥有立交桥27座。其中，长沙城区的东南西北四面均与对外的高速或高等级公路相连，基本构成了现代城市的立体交通网络。2-1长沙市市政规划目标近3年来，长沙
