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1、 2013年襄阳房地产楼市分析及2014年发展趋势2013年，是全面贯彻落实十八大精神的开局之年，是实施“十二”规划承前启后的关键一年。在这一年里，我市始终坚持稳中求进的工作总基调，加快转变经济发展方式、培育经济发展新动力，经济社会发展呈现稳中向好的良好态势。作为国民经济重要支柱的房地产业，对经济运行有着相互推动作用。2013年，襄阳市区房地产业完成投资156.54亿元，新开工面积501.72万平方米，销售22829套面积达248.87万平方米，实现销售收入132.52亿元，商品房销售价格保持平稳，商品住房成交均价5242.01元/平米，同比增长2.76%。1、襄阳市2013年房地产运行情况
2、1.1土地市场2013年，襄阳市市区（樊城、高新、襄城、襄州）出让房地产开发用地88宗（包含普通商品住房用地、商服用地），土地面积466.9万平方米，土地出让价格达77.84亿元。其中普通商品住房土地面积300.77万平方米，同比增长41.69%；1.2房地产开发投资2013年襄阳市全市房地产开发投资完成251.95亿元，同比增长35.32%。其中市区完成房地产开发投资156.54亿元，同比增长59.12%，同比增幅增长四十个百分点，占全市房地产开发投资总额的62.13%。1.3商品房施工面积、竣工面积2013年全市商品房施工面积1535.51万平方米，同比增长8.23%，市区施工面积达到10
3、80.25万平方米，占全市总施工面积的70.35%，其中住宅、商业、工业、写字楼施工面积分别为767.04万平方米、106.08万平方米、93.8万平方米、113.33万平方米，分别占到市区总施工面积的71.01%、9.82%、8.68%、10.49%。市区商品房新开工面积501.72万平方米，同比增长103.03%，新开工面积由2012年的同比下降21.51%转换为2013年的同比大增。包含住宅、商业、工业、写字楼385.9万平方米、61.21万平方米、18.5万平方米、36.11万平方米，分别占总新开工面积的76.92%、12.20%、3.69%、7.20%，住宅占据市场主导地位。虽新开工
4、面积今年有大幅增长，但是与去年相比住宅与非住宅的供应比例却保持基本不变，市场供应的产品结构没有出现大的变化与调整。市区商品房竣工面积195.92万平方米，同比增长38.34%，较之2012年的竣工面积同比下降14.6%来看，2013年项目施工进度有所加快。住宅、商业、工业、写字楼竣工面积分别为110.91万平方米、14.08万平方米、46.87万平方米、24.04万平方米，分别占总竣工面积的56.61%、7.19%、23.92%、12.27%，工业竣工面积偏大。1.4商品房市场 1.4.1商品房供应2013年市区商品房新增供应443.06万平方米，同比增长38.82%。其中商品住房新增供应32
5、9.67万平方米，同比增长38.84%，写字楼新增供应14.31万平方米，同比增长57.08%，商业营业房新增供应99.09万平方米，同比增长36.47%，住宅、写字楼、商业分别占总预售面积的74.41%、3.23%、22.36%。表一时间商品房商品住房写字楼商业营业用房2010年189.44175.591.8511.992011年207.22151.723.2752.232012年319.16237.449.1172.612013年443.06329.6714.3199.09从近四年商品房新增预售情况来看，今年商品房新增预售面积创下新高，商品住房新增也达到最高值，同比增长较大，而写字楼与商业
6、营业房在新开工面积比2012年多31.68万平方米的情况下同比增长幅度却不大，可见非住宅项目虽有新开工但在今年没有没有转换成新增供应上市，根据项目工程进度预计可于明年入市，对写字楼与商业形成供应，满足市场需求。从商品住房不同套型供求结构来看，新增住房100144平米区间商品住房供应量达到203.7万方，占据全年商品房供应的61.79%，而8010平米区间的供应也达到86.95万方，占据全年26.37%的份额，80平米以下及144平米以上供应量偏少，分别为15.53万平方米、23.49万平方米。由图一来看，开发企业对于刚需和改善性住房的预期较大，对于144平米以上的大户型住宅供应量相对偏少，从资
7、本的角度诠释了对宜居城市的期望。图一从商品住房不同价位供求结构来看，单价在40006000元/平米的新增商品住房住房达到199.02万方，占据全年供应的60.36%，单价在60008000元/平米的高价位住宅的供应量也达到88.53万方，占全年供应量的26.85，超过8000元/平米的豪宅供应寥寥。此数据与商品住房供应面积相对应，开发企业对于襄阳房地产市场持续稳定发展充满信心。图二1.4.2商品房销售 2013年市区商品房成交22829套、248.87万平方米，二者同比增长54.53%、48.92%。其中，商品住房成交18552套、202.45万平方米，同比增长42.42%、43.41%；写字
8、楼成交8.59万平方米，同比增长388.07%；商业营业房成交36.69万平方米，同比增长51.67%。表二时间商品房商品住房写字楼商业营业房2010年143.85135.720.048.092011年149.47126.713.319.462012年167.12141.171.7624.192013年248.87202.458.5936.69从近四年商品房成交情况看，2013年商品房成交量创新高，突破两万套、两百万平方米，商品住房销售量最大，写字楼同比增长最大，商业营业房与去年销量相差不大，商业营业房市场需求量有限，近三年销售量增长幅度不大。从每月商品房成交情况看，市场总体上保持平稳，有七个
9、月份销售量超过20万平方米，其中3月、11月和12月仅商品住房的销量就超过20万平方米，可见2013年一年市场需求比较旺盛，销售情势较好。写字楼除6月与11月销售超过1.5万平方米，其余月份销量都不高，主要与市场上写字楼项目供应偏少造成。而商业营业房除2月份销量较低外，其余月份销量处于波动变化中，成交量的高低受商业项目开盘影响。图三图四商品住房的销售与市场供应量保持一致，从商品住房不同套型销售情况看，套型面积100-144平米之间的销量占主导地位，全年产生销量123.83万方，占全年销售面积的61.17%；80-100平米中小套型销售也是成绩斐然，全年销售52.36万方，占全年数据的25.86
10、；144平米以上套型销售仅占全年的6%左右。图五从商品住房不同价位销售情况看，预售价格40006000元/平米销售量保持绝对主导地位，此价格区间商品住房销售占据131.68万方，占去商品住房的65.04%；价格区间在60008000元/平米的销售虽然也达到44.03万方，较之2012年的39.3万方略有提升，但整体比例却由去年的27.13%下降到21.5%；价格在8000元/平米以上的销量几乎可以忽略不计。不管是不同套型还是不同价位，市场需求与产品供应基本相符，可见住房套型结构、价位结构基本合理。图六 从商品房去化率来看，2013年市场供应略大于市场需求。市区商品住房去化率61.41%，较之2
11、012年的59.46%略有提升，考虑到年末房管备案系统升级带来的影响，东津世纪城项目因企业自身安排12月份十多万房项目销售未备案，综合2013商品住房去化率仍处于较高状态，供应与销售逐年递增，供销比基本保持在1.5:1上；写字楼去化率60.03%，从2011年的供不应求，到2012年基本无销量，再到2013年的供求基本合理，写字楼市场仅占市场很小一部分，近三年市场份额比例没有扩大趋势；商业营业房去化率37.03%，消化速度弱于供应速度，市场供大于求，但是从供销比基本维持在2.8:1，表明市场供应与增长的速度较为一致。表三时间201120122013年项目住房写字楼商业住房写字楼商业住房写字楼商
12、业预售151.723.2752.23237.449.1172.61329.6714.3199.09销售126.713.319.46141.171.7624.19202.458.5936.69供销比1.20 0.99 2.68 1.68 5.18 3.00 1.631.672.70去化率83.52%100.92%37.26%59.46%19.32%33.31%61.41%60.03%37.03% 1.4.3商品房销售价格2013年，市区商品房销售均价5325.26元/平米，同比增长3%，较2012年同比增长幅度回落2.05个百分点。其中商品住宅成交均价5242.01元/平米，同比增长2.76%，
13、商品住宅销售价格保持稳定；写字楼成交均价6120.17元/平米，同比减少25.85%；商业营业房成交均价2646.15元/平米，同比增长34.93%。1.4.4商品房库存量2013年市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%，包含2013年新增库存194.19万方。其中，商品住宅库存量为320.18万平方米，同比增长53.09%；商业营业房库存量181.26万平方米，同比增长88.3%。 1.5保障房市场2013年，全市共开工建设保障性安居工程项目81个，54872套；基本建成安居工程项目63个，33757套；共有56个保障性住房项目实现了分配入住，分配入住各类保障性住房1
14、9677套；廉租住房租赁补贴正在实施保障28749户，其中新增保障5416户。2、2013年房地产市场运行情况分析2.1房地产开发投资增速不减2013年市区完成房地产开发投资156.54亿元，占去年全年市区投资总额的159.12%，房地产开发投资亦出现明显复苏，房地产投资增速的反弹与今年“楼市热”的持续升温密不可分，另外，两改两迁带来大量的土地供应，也是房地产开发投资与施工面积持续较高增长原因之一。2.2商品房建设增长迅猛2013年襄阳房地产开发投资增速不减的同时，市区商品房屋施工面积也增长20.91%，达296.63万平方米。其中住宅施工面积比去年超出147.08万平方米。市区商品房新开工面
15、积501.72万平方米，已超过去年全年254.6万平方米，其中商品住宅已超过去年全年192.85万平方米；非住宅（商业、工业、写字楼）超过去年全年61.75万平方米，可见今年非住宅投资力度大，新开工面积增长幅度大。市区商品房竣工面积195.92万平方米，已超过去年全年54.3万平米。商品房市场渐火，供应量大幅增长，项目新开工面积与竣工面积都有大幅提升。2.3商品房供应量大幅增长2013年襄阳商品房供销市场两旺，均再创历史新高，商品房新增供应面积443.06万平方米，同比去年全年增长了38.82%，其中商品住宅新增供应面积329.67万平方米，同比增长38.84%；其次，写字楼、商业供应增长幅度大。2013年市区写字楼、商业营业房同比增长幅度都在50%以上，在都市襄阳、两个中心的建设发展需求下，商业地产市场建设力度加大，市场供应量增幅较快。但是与去年全年相比，增长幅度并不明显，写字楼的供应面积14.31万平方米，与去年同比增长57.08%；商业营业用房供应面积99.09万
