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1、项目合作洽谈阶段（步骤和表格）表格分配图是系统分析阶段用来描述 项目合作洽谈阶段步骤1、项目基础信息的获取（由企业用户服务部提供）A1-001号文本项目跟踪统计表用户服务部电话跟踪统计（交策划部）策划部存底自编（）号时间接听人交策划部时间：接办人用户基础情况全称地址电话联络人职务资质等级过往项目介绍占地面积占地面积开发时间开发时间占地面积占地面积开发时间开发时间占地面积占地面积开发时间开发时间在当地市场拥有率开发企业形象描述合作意向策划代理顾问其它备注项目基础情况开发时间开发时间占地面积占地面积开发时间开发时间备注用户跟踪统计编号联络对象开发时间效果时间经办人步骤2、初步的电话沟通A2-002
2、号文本电话跟踪统计表电话沟通统计表概述（和项目开发企业相关人员进行电话沟通，以深入了解项目相关情况，同时表示合作意愿。电话沟通的关键内容）关键点（了解项目现在情况及项目企业情况）（了解用户需要哪方面的服务）（介绍本企业的资源、服务体系等情况）步骤3、经过传真获取具体的开发项目资料A3-003号文本落实开发项目资料传真落实“*项目”开发资料传真标志本企业全称（英文）网址：电话：地址：传真：传真稿件FaxTransmission发件人From：日期Date：收件人Attention：企业company：传真号码FaxNo：页数TotalPages：（包含此页includingthispage）如所
3、收页数不符，请联络：电话号码：Ifyoudonotreceiveallthepages,pleasecontactat内容message：尊敬的*先生（小姐）：您好！首先很感谢贵企业对敝司的信任！为促进双方的深入了解和对贵司现在项目标了解，敝司特传真企业介绍和项目资料清单一份，希尽可能将所需资料提供齐全。敝司将依据资料进行有针对性的研究，到时将带着问题进行实地考察，方可提出可操作性方案和提供适合本项目标最好设计企业。本企业介绍落实“*项目”开发资料传真（续1）本企业的经验和声誉介绍企业优势本企业需贵企业提供项目之相关资料认可文件资料备注资料备注1、发展商背景资料交通系统*发展商名称（包含投资合
4、作方）*商业设施、环境*过去发展项目（如有）经济描述*现时发展项目及名称*预算平均售价2、文件（复印本）项目总体计划图项目计划红线圈*项目立体透视图及剖面图（住宅、车位）计划设计关键点通知书（计划局下达）*4、项目发售阶段的资料国有土地使用证价目表建设用地计划许可证付款方法、购房须知、银行按揭表建设用地工程许可证平面图预售许可证单张银行为小区业主提供按揭之证实楼书3、项目资料宣传海报项目占地规模*5、项现在期发售时推广专题描述施工日期/预算完工日期*6、前期推出单位可享受的优惠项目区域基础情况*7、项目地块及周围照片一组*注：标“*”为关键提供资料，其他有的要尽可能提供；以上资料需贵企业初步提
5、供，如有不详之处请和敝司策划部联络。落实“*项目”开发资料传真（续2）“全案处理”顾问模式的工作目标1、建立利润保障发展模式经过标准化项目运作程序的制订和实施，为发展商导入专业的经营理念管理模式，建立利润保障发展模式。2、建立能够达致利润最大化的价值提升发展模式策划的价值表现在对地产开发利润的最大化追求上。“全案模式”经过发明性思维和实操能力的完美整合，充足挖掘项目最大潜值。3、建立整合各方资源的最优化策划处理方案单有方向性的定位是不足够的，因为地产开发是由多个步骤组成的，而现金的流动是动态的，所以，对大资金的操作应谋定以后动，并经过对企业内外资源的全方面整合，形成企业的关键竞争力。联络电话：
6、传真：联络人：策划部A先生顺颂商祺！*房地产研究中心本企业全称200年月日步骤4、组建项目小组，并确定前往实地考察计划A4-004号文本前期发展策划考察计划*地某项目考察计划（前期发展策划）（一）*地宏观环境考察1、经济环境2、政策环境3、文化环境4、人口环境（二）*地房地产行业环境考察1、市场供求情况及价格总体水平2、近期热点（三）可类比项目调研1、通常可类比项目2、关键竞争对手（四）项目概况考察1、项目地块2、项目周围环境3、项目所在区域（板块）（五）项目所在地消费习惯考察1、居民收入水平和消费结构2、可类比项目目标用户群组成A4-005号文本销售代理策划项目考察计划*项目考察计划（销售代
7、理策划）（一）项目概况考察1、项目物业类型、产品特点2、项目周围环境3、项目所在区域（板块）（二）房地产市场环境考察1、市场供求百分比2、价格总量水平3、近期市场热点4、多种营销手段（三）可类比项目调研1、目标用户组成2、营销策略和促销手段3、销售情况（销售业绩、热销户型等）4、关键竞争对手概况步骤5、落实考察项目事宜A5-006号文本落实考察项目事宜传真落实“*项目”开发资料传真标志本企业全称（英文）网址：电话：地址：传真：传真稿件FaxTransmission发件人From：日期Date：收件人Attention：企业company：传真号码FaxNo：页数TotalPages：（包含此页
8、includingthispage）如所收页数不符，请联络：电话号码：Ifyoudonotreceiveallthepages,pleasecontactat内容message：尊敬的*先生（小姐）：您好！首先很感谢贵企业对敝司的信任！敝司经过传真资料对贵司项目已经有了初步的了解和认识，鉴于贵司的诚意，敝司将委派由副总经理*先生带队的项目教授小组一行3-4人于月日前往贵司进行实地项目考察（如在时间上有所变动，希立即通知）。为了遵照行内异地操作项目标通常通例，在未签署正式协议之前，需贵司以邀请函的形式对敝司发出邀请（传真即可），同时往来所需一切差旅费用将由贵司负担。顺颂商祺！*房地产研究中心本企
9、业全称200年月日A5-007号文本考察项目邀请函邀请函*企业：本公司欣然邀请贵司相关工作人员（包含设计师一名一行三至四人）赴*地实地考察“*苑”（暂定名）项目地块及商讨双方合作事宜。贵司工作人员将在*地作短暂的逗留，期间一切费用（包含回来旅费）将由本公司负担。顺颂商祺！*地房地产开发有限企业署名：盖章：200年月日步骤6、现场地块考察、项目周围环境考察及当地可类比项目考察A6-008号文本项目实地考察日程安排*地“*路”项目实地考察日程安排第1日：早晨和发展商相关责任人开会，通告实地考察日程安排；下午到项目现场考察。第24日：日间到*地各商业物业踩盘；夜间整理所搜集资料，和本项目作类比分析。
10、第5日：早晨和发展商开会，通告项目考察进展情况；下午搜集*地宏观环境资料。第68日：搜集全国、该地宏观环境资料，及项目所在区域的相关资料，进行项目标SwoT分析。第9日：和发展商开会，通告专案组对项目定位的初步思绪，并和发展商方相关教授进行探讨、论证。第1012日：挖掘项目关键价值体系，进行专题概念定位、形象定位、目标用户定位，形成初步方案。第13日：和发展商开会，专案组提交项目定位初步方案，双方就方案内容逐点进行交流、探讨、论证。第14日：依据和发展商的沟通结果，调整、完善项目定位。第15日：早晨和发展商就项目定位调整内容作深入沟通、论证。A6-009号文本项目实地考察会议纪要会议纪要时间：
11、200年月日早晨点分地点：*房地产开发企业参加人：甲方：乙方：会议内容：甲方*人1、接收乙方的协议及赠书2、对乙方工作计划及安排表示赞同并提议乙方考察*地*市场3、提供乙方可类比市场考察项目清单4、要求乙方出据企业营业执照及税务登记复印件后再将第一期策划费支付给乙方乙方*人1、将两份协议书交和甲方*人2、赠予决议情报9期、地产经理人快讯1、2期及相关考察资料给甲方*人3、和甲方商讨在该地两周左右时间的工作安排，关键完成市场调查和项目定位、目标用户定位部分，陈说乙方工作组在该地期间的作息时间表。并得到甲方的赞同。4、确定考察对象，分商业物业、写字楼、住宅等三部分。5、敦促甲方立即汇交第一期策划费
12、。甲方代表署名：乙方代表署名：步骤7、项目初步设想及思绪演示A7-010号文本项目策划思绪演示“云南*”（暂定名）项目策划思绪昆明房地产宏观发展分析1、对昆明房地产发展现实状况的认识开放式的开发环境，能够快速吸收优秀模式处于从局部模拟到建立完整地产操作体系的转折关头整体市场开发结构分散，缺乏龙头企业和龙头产品购房者跟风意识较强，“教授购房时代”有待时日房地产营销水平还有差距2、对昆明地产未来趋势的影响以上情况决定了昆明市场的巨大潜力竞争将全方位升级两极分化的局面马上出现，部分企业被淘汰，优异企业将脱颖而出能够快速掌握系统关键竞争力的企业面临大好机遇创新能力将决定地产企业在未来竞争环境中的地位“
13、云南*”（暂定名）类比项目分析1、昆明商业物业发展的现实状况和机遇功效分布滞后于当代消费理念产品设计细部有待提升整体经营不到位没有航空母舰式的大型综合商业城2、昆明市区高级住宅的情况和机遇没有形成规模的高级住宅对混合型物业而言，住宅和商场关系处理不到位，没有很好地形成优势互补和相互拉动居住和商务过分区问题步入大户型即豪华的传统误区，高级住宅缺乏足够的魅力元素“云南*”（暂定名）项目概述1、“云南*”（暂定名）项目地块概述计划性质：商贸住宅地块位置：地块面积：计划关键点：容积率：建筑密度：绿化率：商贸用途百分比：2、“云南*”（暂定名）SwoT分析优势：钻石区位。亚cBD大区位，人文、机关、运动
14、、医疗、商务机构、酒店、娱乐、机场、交通等周围资源政府支持发展前景开发商的高起点专业企业的介入劣势：昆明整体商业发展层次有待提升本项目商圈气氛欠成熟本项目存在一定拆迁难度（旧城改造）本项目开发结构复杂，操作难度大本项目开发周期较长，市场风险大开发商是首次介入本类型物业机会：本项目有可能填补昆明龙头商业物业的空白从市场需求的角度，为商家和投资者提供了赢利机遇从经济角度而言可形成规模效应带动东部区位的商业繁荣和大西北、昆明市的区域宏观经济发展紧密结合“云南*”（暂定名）SwoT分析威胁：昆明整体商业发展的不足市场供给量较大，竞争对手多政府行为和市场行为的对接高回报带来高风险，创新要求高决定了操作难
15、度高本项目已经不是一个简单的房地产项目，发展商的资源整合工程庞大本项目对发展商的融资能力要求高3、“云南*”（暂定名）发展策略第一阶段：全方面审核昆明市商业发展的资源和发展脉络，寻求本项目和大西南、云南省、昆明市的宏观经济发展的对接点；第二阶段：放眼我国外城市商贸发展的优秀思绪，寻求类比项目标失败教训和成功经验，总结出成熟的开发模式；第三阶段；全方面整合我国外的专业资源，使本项目跃上一个高起点的平台；第四阶段：充足研究昆明市场特点，寻求适度超前和市场适应的平衡点，为本项目度身定作因地制宜的发展计划；第五阶段：从市场的前瞻性和领导性出发，进行项目开发可行性的充足论证，为项目整体发展提供量化的指导；第六阶段：依据本项目标独特之处，经过对市场的深入研究，和对商贸经营、物业营销进行过
