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1、2011 收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为30,该宾馆营业平均每月花费 14万元；当地同档次宾馆一般床价为 每天 45 元,年平均空房率为 20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%；该类房地产 还原率为 10。试选用所给资料估计该宾馆的价格。解：(1)计算该宾馆年总收益=300x50x365x (130%) =3832500 元=383。25 万元( 2)计算该宾馆年总费用=14万元/月x12月=168万元( 3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383。 25 万元-168 万元=2
2、15。 25 万元( 4)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10=2152。 5 万元( 5)计算同档次宾馆年总收益=300x45x365x (120%) =3942000 元=394。2 万元( 6)计算同档次宾馆年总费用=394。2x30%=118.26 万元( 7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394。 2x70=275。 94 万元( 8)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275。 94/10=2759。 4万元(9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析
3、：床价5045元，但空房率也高，30%20， 特别是营运费用过高，竟占总收入的 43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。(10)经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理.答：略2、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。 2002年10月 1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元 /m2,租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的 月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%， 一般租赁经营的运营费用率为租金收
4、入的30，试求该公司2006年10月 1日的承担人权益 价值(房地产报酬率取 8%)。解：A1=150x12x2x1000x0.70=252 万元i1=(1+8) 21=16.64%2521=1072 - 38万元带租约期间的权益价值=上宜x 1- 1匸 16.64% L(1 +16.64%)8A = 150 x 12 x 1000 x 0.7 x(1 + 5% L = 288.79万元2剩余年限的权益价值二噩%x181 + 8% 丿1x= 1117.60 万兀(1 + 8% 6承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189。 98万元答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从20
5、04年5月 31日起计。该商场共两层，每层 建筑面积各为 2000 平方米，可出租面积占建筑面积的 60。一层于 2006 年 5 月 31 日租出，租期为 5 年，可出租面积的月租金为180 元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似 商场一、二层可出租的正常月租金分别为 200、120 元/平方米，出租的成本及税费为租金的 20。该类房地产的资本化率为 8.试估计该商场于2008年 5月 31 日带租金出售时的正常 价格.解：(1)计算各层可出租的面积2000x60%=1200m2(2) 计算租期内年净收益180x1200x12x (1-20%) =2073600 元=207。36 万
6、元( 3)计算第一层在租期满后的年净收益200x1200x12x(120%) =2304000元=230。 4万元 (4)计算第一层的正常价格V =沁x1 8% 1 -230.4 1 1 十 (1 + 8%)3 +X8%1 (1 + 8%)33 =2640.27万元( 5 )计算第二层的年净收益120x1200x12x(1-20%) =1382400元=138。 24万元 (6)计算第二层的正常价格V =田x2 8%1 1、 (1 + 8% 丄6=1619.78 万元(7)计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260。 05 万元答：略4、已知某宗房地
7、产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地 产在无限年限、报酬率为 12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。解：(1)无限年期且报酬率为12%时的价格Vg为：1 10%V 二 2000 x x 一% 二 1668.78(万元)s 1 - :1、12%G +10%(2)50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为1-V = 2000x501(1 +10%01 -r (1 +10%0X = 2449.80(万元)注:运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师 必考知识点，请必须掌握.5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计
8、此后各年的有效毛收入会在上一 年的基础上增长涨 2.5%；未来第一年的运营费用为 7 万元,预计此后各年的运营费用会在上 年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是 多少？解：已知 A=25， g1=2.5%；C=7， g2=2%；r=9%则V二一r-g12579% - 2.5%9%-2%=284.62(万元)6、预计某房地产每年能提供的净收益为 15万元，并且 5 年后该房地产的价值为200 万 元，在报酬率 15的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200,r=15%.P 15+ t =X1 _ 1 _ （L
9、+ r）（L +r 15%1-1_v（1 +15%）5200+（1 +15%）5=149.72（万元）7、甲写字楼经济寿命50 年，已使用35 年；乙写字楼经济寿命50 年，则建成。两项物业 的等额年租金均为 150 万元，报酬率为 15%.求：（1）两宗物业的现值;（2）某投资者欲租赁这 两项物业 15 年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知 n 甲=5035=15, n 乙=50, a=150,r=15%1）aV =-甲 raV =-乙 r1_亠（1 + J 乙2）1501 X15%1 +15%）5 150=X15%1 _（ 1、（1 + 15% ）50a1 11501r1 _
10、 _（1 + J 乙X15%1 _（1 + 15% ）50 当 n=15 时,V =877.11（万元）=999.08（万元）=877.11（万元）8、某房地产的净收益为每年 50 万元,近期同类地价为260 万元,建筑物重置价格 300 万 元,已知建筑物报酬率 12%,土地报酬率 10%.根据上述资料,试判定该建筑物的折旧额.解：已知 a0=50, VL=260,rB=12%,rL=10, C=300则 V 二 SlX 二 50 一 260 X10% 二 200（万元）B r12%B进而可知折旧额：Et=C-VB=300200=100（万元）9、今有一平房，基地面积150m2，建筑面积10
11、0m2，土地使用权年限60年，从2000年5 月20日起计.该建筑于2001年5月20日建成投入使用，耐用年限60年.建筑物原值500元/m2, 残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报酬率10. 租金损失准备金按 1 个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育 附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保 险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2013年5月20日的价格。解:（1）求潜在的毛收入2000x12+10000x8%=24800 （元）（2）求有效毛收入2480
12、0-2000=22800（元）（3）求运营费用税费：22000x17.5%=3850（元）管理费:22000x5%=1100 （元）维修及保险费：100x500x2%x2=2000 （元）（4）求年净收益 aa=22800-3850-1100-2000=15850 （元）（5）求收益价格VaV =-1(1 + r)n15850x10%1 1、 (1 + 10% )47=156702.90(元)10、某宗房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元,预测未来 3 年的年净收益仍然保持 这一水平，2004 年 l0 月转售时的价格比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳
13、的税费 为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率为 9%,试测算该宗房地产 2001 年 10 月的价格。解：（1）计算公式：或者v = i=1aV(+7T+E或者V(L + r) -1r (1 + r )V+e2）计算过程：300-19%(1 + 9 %)3V (1 + 10 % )(1 - 6% )(1 + 9 % )3或者V =300=G + 9% )或者V = 300 xaV =- r1-荷159.12x10%1-1(1 + 10% )34=1528.92(万元)300300V G + 10% )(1 - 6% )+(1 + 9 %)2+(1+ 9 %)3+(1 + 9 %)3(1 +
14、 9%-19%h+9%+ V(1 +10% )( - 6% ) 1 + 9%（3）计算结果：V=3767。85 （万元）11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积 3000m2, 于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时 合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15 年，期满后无偿归甲方.现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。 试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年 运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。 （2002年）解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益 =80x3000x85 % x（1 35%）x 12=159.12 （万元） 收益年限=40-6-=34（年） 办公楼现值为：（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益 =80x 2000x 85%x （ 1-35% ） x12=106 。 08（万元） 乙方使用权剩余收益年限=154=11 （年）乙方使用权剩余收益年限价格为：aV =-10
