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1、精选房屋租赁合同模板合集7篇 现今社会公众的法律意识不断增加，人们运用到合同的场合不断增多，合同是企业发展中一个特别重要的因素。那么一份具体的合同要怎么写呢？下面是我整理的房屋租赁合同7篇，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有须要的挚友。 房屋租赁合同 篇1 划拨土地房屋用途 合同效力一、引 言房屋租赁作为一种让渡房屋运用权的一种民事行为，对于建立和完善多层次住房保障体系，活跃市场经济发挥了重要作用。随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程，将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。众多国有企业、事业单位改制后，仍旧保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。作为市场主体，国有企事业单位改制后的公
2、司，从物尽其用和追求经济效益的角度动身，必定将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点，对变更划拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析，以抛砖引玉，与司法实务人士进行沟通和探讨。二、案件始末位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司经营，名为文化创意园实为商业街，聚集了多家餐饮、服装企业。武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼，后租赁双方因房屋租金发生纠纷，汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为国土规划行政部门供应法律服务的阅历，推断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房，所占用的
3、土地应为划拨工业用地，房屋性质应当为工业、交通用房。若出租房变更了土地和房屋用途，则租赁合同违反了中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例及物权法等法律法规的强制性规定而存在合同无效的可能性。随后，笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证明了前述推定，确认出租房屋所涉土地用途为工业用地，运用权类型为划拨，房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。在获得上述证据后，笔者建议餐饮公司以出租方擅自变更土地和房屋用途，违反相关法律法规的强制性规定为由，向某区人民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。经开庭审理，某
4、区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案证，并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉恳求。目前，餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。三、司法审判现状及其成因分析（一）司法审判现状基于对上述某区法院判决的疑问，笔者查阅了各地法院对类似案件的判决，发觉各地法院对于变更房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依据缺乏基本统一的尺度和标准，甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形：1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自变更划拨土地及房屋用途，要求确认租赁合同无效的案件数起，一律以
5、未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，驳回反诉人的反诉恳求，但并未对土地管理法及土地管理法实施条例等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进行进一步阐释，缺乏说理的深度，不能产生令人信服的法律效果。2、广东佛山市某区人民法院的判决，认为土地管理法、土地管理法实施条及物权法等法律关于不得擅自变更土地用途的规定，旨在调整土地运用者利用土地进行建设的行为，其调整和规范的对象为建设用地运用权人或建设单位，并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。3、最高人民法院分别于20xx年和20xx年对变更划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出了迥然不同的法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复
6、合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中，最高人民法院（20xx）民一终字第73号民事判决书判决认定，出租方未经批准擅自变更土地用途和房屋性质的出租行为，违反土地管理法和土地管理法实施条例等法律行政法规中关于土地运用者必需根据土地利用总体规划确定的用途运用土地的强制性规定，其租赁协议书无效。昆明消防支队房屋出租行为具有变更土地用途的性质，是违法行为，无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使租赁协议书有效。但颇具戏剧性的是，时隔不到一年，对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，最高人民法院却以（20xx）民一终字第4号民事判决书判决认定，变更划拨土地用途的房屋
7、租赁合同有效。其判决理由为：依据中华人民共和国城市房地产管理法第五十五条和城市房屋租赁管理方法其次十五条的规定，即房屋全部人将以划拨方式取得运用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中的土地收益按财政部关于国有土地运用权有偿运用收入征收管理的暂行方法和关于国有土地运用权有偿运用收入若干财政问题的暂行规定的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。（二）成因分析1对不得擅自变更土地用途的强制性规定原委为管理性强制性规定还是效力性强制性规定理解不一对变更划拨土地用途租赁合同效力持确定说的学者和实务人士认为，土地管理法及土地管理法实施条例中关于不得擅自变更土地用途，变更土地用途的必需经相关土地
8、和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地运用者应按规划用途运用土地的行政管理性要求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政惩罚的法律后果，不必定导致变更划拨土用途的租赁合同无效。其法律依据是房地产管理法及其与之配套的城市房屋租赁管理方法并未禁止划拨土地上房屋出租，只要将租金中的土地收益中上缴国家，并不损害国家利益。对变更划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人则士认为，土地管理法及土地管理法实施条例关于不得擅自变更土地用途的规定系效力性强制性规定，其目的在于否定变更土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主
9、体遵循我国土地用途管制的基本原则，根据既定土地用途合理运用土地，否则，土地用途管制将形同虚设。同时，由于房屋租赁主管部门没有足够的人员、精力主动强制作为房屋全部权人的出租人办理房屋租赁备案登记，其监管只能是被动监管，即主要依靠于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。但基于趋利避害和追求利益最大化的本能，大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。因此，寄望于变更划拨土地用途的房屋有全部权人以国家利益为大局，将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上缴国家，是不切实际。2. 未区分划拨土地上房屋现状用途出租和变更房屋用途出租的法律性质有法律专家和实务人士认为，中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让
10、暂行条例（下称出让和转让暂行条例）第四十五条和中华人民共和国城市房地产管理法（下称城市房地产管理法）第五十六条的规定，为变更划拨土地上房屋的出租合同效力的供应了法律依据。依据出让和转让暂行条例第四十五条规定，只要经土地和房屋管理部门批准，满意土地运用者为公司、企业、其他经济组织和个人，具有国有土地运用证和建筑物、其他附着物合法的产权证明，以及按规定签订土地运用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地运用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地运用权出让金等条件，划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。依据城市房地产管理法）第五十六条规定：只要房屋全部权人将租金中所含的土地收益上缴国家，划拨土地上的
11、房屋即可出租。笔者认为，出让和转让暂行条例第四十五条以及城市房地产管理法）第五十六条所调整和规范的对象主要为划拨土地上房屋现状用途下的房屋出租行为，而不包括变更划拨土地上房屋用途的房屋出租行为，理由如下：（1）我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应适用该规则，房屋和土地的用途亦应遵循该基本规则，土地用途干脆确定房屋用途。依据城乡规划法第四十三条的规定，建设单位应当根据规划条件进行建设，确需变更的，必需向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合限制性具体规划的，城乡规划主管部门不得批准。同时，依据城乡规划编制方法第四十二条的规定，限制性具体规划确定的各地块的主要用途应当
12、作为强制性内容。综上可知，房屋建设应当根据城市总体规划和相应地块限制性具体规划确定的土地用途进行建设。因此，土地用途干脆和终局的确定房屋用途，变更房屋用途，其实质是变更了土地用途。（2）我国对土地用途实行严格的管制制度，土地运用者必需根据土地利用总体规划确定的土地用途运用土地。任何变更土地用途的行为，都应当履行法定的审批程序，即须经土地主管部门同意，并报批准用地的人民政府批准。城市规划区内变更土地用途的，还必需符合城市总体规划要求，经得规划主管部门的同意。经过上述程序变更土地用途后，还应在土地登记主管部门作土地用途变更登记。（3）划拨土地是指土地运用者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土
13、地，具有很强的政策性，必需符合划拨用地书目对运用主体和特定用途的要求。依据国土资源部令第9号划拨用地书目第四条的规定，以划拨方式取得的土地运用权，因企业改制、土地运用权权转让或者变更土地用途等不再符合本书目的，应当实行有偿运用。因此，房屋全部权人变更划拨土地上房屋用途，其本质是变更了划拨土地的用途，已经不再符合划拨用地书目的规定，应当通过补缴土地出让金的方式将划拨土地转为出让用地。3. 法不责众的心态部分法律专家和实务人士认为，变更划拨土地上房屋用途的房屋出租行为大量存在，不仅国有企事业单位存在该种情形，大量国家行政、司法机关也存在该种状况，还有大量国有企业改制后国有控股、民营企业因按相关政策
14、保留房屋所占用土地的划拨性质，将划拨土地上房屋出租获利。因此，若否定变更划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力，无疑会给既有的租赁业态造成巨大冲击，牵涉面广，涉及的利益群体众多，与当前高度重视审判社会效果的司法裁判指导思想相悖。反之，从物尽其用的角度动身，对该类房屋租赁合同效力予以确定，符合激励交易、尽量维持合同效力的裁判指导思想。笔者认为，上述观点同样缺乏依据。作为由国家财政负担经费的行政、事业单位及司法机关不以营利为目的，不同于一般的商事主体。因此，尽管其划拨土地上房屋出租系民事行为，但不应以对一般的民商事主体之间合同纠纷所总结出来的尽量促成交易和维持合同效力的民商事审判指导思想来认定其出租行
15、为的效力。而更应从是否凡违反土地管理法及土地管理法实施条例对土地用途管制和土地利用总体规划和城市总体规划的角度认定其效力。此外，以司法裁判形式否定上述租赁合同的效力，反而更有利于严格限制部分行政机关、企事业单位滥用土地划拨的政策肆意圈地，建设严峻超过自身实际须要的房屋面积出租牟利的行为，促进节约集约用地。四、对效力性强制性规定的再相识最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的说明（二）第十四条将合同法第五十二条的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，只有违反了效力性强制性规定才导致合同无效。但如何识别和认定两类不同的强制性规定，相关法律和司法说明均未规定详细的标准。学界通说认为，应从如下标准推断和识别两类不同的强制性规范：一是审查法律、行政法规是否明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立；二是审查违反强制性规定是否损害国家或社会公共利益；三是审查其立法目的是出于行政管理的须要，还是禁止行为本身；四是审查强制性规定的调整对象，即强制性规定针对的是行为方式还是行为结果，是针对准入资格还是行为内容。综合以上识别标准，笔者认为，土地管理法第四条、第十二条、第五十六条以及土地管理法实施条例第六条关于必需根据土地利用总体规划确定的用途运用土地和不得擅自变更土地用途的规定，应当认定为效力性强制性规定。首先，从其立法目的来
