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1、中国房地产行业季度分析报告要点提示 运行情况：1-9月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。三季度，全国房地产开发投资、土地开发面积、新开工面积和商品房销售价格增速出现不同程度的下降。 存在问题：土地市场秩序亟待规范；资金的供求渠道需要调整；商品房空置面积涨幅扩大；区域性房地产市场过热。 趋势预测：预计四季度房地产行业仍将继续保持30%左右的增长，但增幅可能放缓，结构性调整有可能展开。从中长期来看，房地产业发展前景广阔。 热点问题：解读房地产金融；土地政策调整的背景。 目 录 三季度市场运行状况4一、房地产开发投资继续高速增长4二、
2、房地产资金到位情况良好6三、新开工面积增速放缓7四、商品房销售额持续增长8五、房地产价格保持平稳上涨9六、“国房景气指数”呈回落态势13七、部分地区市场运行特点分析15 存在问题及相关建议20一、土地市场秩序亟待规范20二、资金的供求渠道需要调整23三、商品房空置面积涨幅扩大25四、区域性房地产市场过热28 发展趋势预测32一、四季度行业发展增速可能放缓32二、未来中长期发展前景广阔33 热点问题分析35健全房地产金融快速发展的几点建议35土地政策调整背景透视39附录：基础数据平台422003年全国房地产开发投资完成额（1-9月）422003年三大地区房地产开发投资完成额（1-9月）42200
3、3年商品房销售额（1-9月）422003年商品房住宅施工销售面积（1-9月）432003年全国完成开发土地面积（1-9月）432003年全国土地交易价格指数（1-3季度）442003年全国房屋销售价格指数（1-3季度）442003年全国房屋租赁价格指数（1-3季度）45 三季度市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长1-9月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。其中商品住宅开发完成投资4453亿元，同比增长28%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为28.9%、42.3%、45.8%，中、西部
4、地区增幅高于东部。表1-1 2003年1-9月房地产开发投资完成额单位：亿元，%累计完成额去年同期比去年同期增长全 国6495.014862.732.8东部地区4639.63579.828.9中部地区960.8669.142.3西部地区894.7613.845.8数据来源：国家信息中心从房地产开发投资完成额的构成情况看，建筑工程实际完成投资4092.36亿元，同比增长29.6%；安装工程实际完成投资257.85亿元，同比增长27.3%；设备工器具购置完成投资84.04亿元，同比增长23.2%；其他费用完成投资2060.76亿元，其中土地购置费1272.17亿元，同比增长52.6%。图1-1 1
5、-9月份房地产开发投资完成额构成情况在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资383.23亿元，同比增长11.3 %，占商品住宅投资的比重为5.9%；办公楼投资完成307.93亿元，同比增长39.8%，所占比重为4.7%；商业营业用房完成投资781.11亿元，同比增长44.6%，所占比重为12.0%。 图1-2 按工程用途分1-9月份房地产累计开发投资情况图1-3 1-9月份房地产开发投资完成额比重二、房地产资金到位情况良好1-8月份，全国房地产开发到位资金达到7766亿元，同比增长47%，低于1-7月增长49.2%的水平。其中，东、中、西部地区到位资金分别为5838亿元、951亿元、9
6、76亿元。表1-2 2003年1-8月房地产资金来源情况单位：亿元全国总计东部中部西部合计7765.755838.23951.42976.1国内贷款1940.631535.3183.16222.16利用外资121.41102.8215.952.64自筹资金2285.251520.87424.29343.09其他资金3411.812677.52326.74407.55数据来源：国家信息中心房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，1-8月份占比约44%，说明房地产开发对市场和销
7、售的依存度进一步增大；自筹资金占比约30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，一般情况下，房地产开发企业的资金20%-30%直接来自银行贷款，占房地产项目总投入30%-40%的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款，因此至少60%以上的房地产投资都源自银行。如果商品房最终大量积压，开发商无法支付银行贷款与建筑商费用，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金也是银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。从而，在这条资金链中，银行成为房地
8、产风险的最大承担者。图1-4 1-8月份房地产投资累计到位资金来源构成三、新开工面积增速放缓1-9月份，全国房地产新开工面积增速为30.4%，低于上半年0.6个百分点，低于1季度5.5个百分点，增速开始放缓。其中，中部地区完成土地开发面积同比增长58.2%，成为增长最快的地区。图1-5 1-9月份三大地区商品住宅累计施工、销售面积1-9月份，开发企业土地购置面积23082.20万平方米，同比增长了44.7%，全国完成土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%。土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。图1-6 1-9月份全国土地购置与开发面积1-9月份，全国累计完成房
9、屋竣工面积15325.8万平方米，同比增长34.9%，其中，竣工商品住宅12716.6万平方米，同比增长32.7%；完成房屋销售面积15189.2万平方米，同比增长35.9%，其中销售商品住宅13649.8万平方米，同比增长35.3%，房地产二级市场供销两旺。图1-7 1-9月份商品房竣工与销售面积增长率四、商品房销售额持续增长在商品房持续热销的背景下，1-9月份全国商品房平均销售价格保持上升，全国实现商品房销售额3736.43亿元，同比增长41.4%。其中销售给个人3449.34亿元，同比增长44.1%；销售面积15189.24万平方米，同比增长35.9%。图1-8 2003年1-9月商品房
10、销售额情况五、房地产价格保持平稳上涨三季度，全国房地产价格继续保持平稳上涨。国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，与去年同季相比，房屋销售价格上涨4.1%；土地交易价格上涨8.8%，房屋租赁价格上涨1.8%。不同地区房屋销售价格涨跌互现，如上海21.5%，涨幅比二季度增加3.4个百分点；宁波16.1%，减少0.3个百分点；青岛15.9%，增加2.5个百分点；南京8.9%，减少0.6个百分点；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现降势，且降幅比二季度有所增加。表1-3 2003年三季度35个大中城市房地产价格指数表单位：%房屋销售价格土地交易价格房屋租赁价格三季度季度累计三季度季
11、度累计三季度季度累计全国104.1104.6108.8108.1101.8101.8北京100.2100.2100.9100.5106.3109.1天津104.6103.0103.0103.097.8102.2石家庄100.1100.0100.2100.199.099.2太原102.6102.5130.8128.599.5102.5呼和浩特100.3100.6102.2102.5100.798.9沈阳109.4104.9114.0116.4102.2100.7大连101.5100.7104.8102.699.298.9长春100.1100.8103.0103.7100.7105.3哈尔滨100
12、.0100.1100.0102.196.898.5上海121.5117.1108.4110.2102.3102.1南京108.9108.6108.0106.0104.1105.5杭州105.6105.1142.0136.1104.1104.4宁波116.1117.7106.4113.6104.4105.6合肥103.0104.5107.4106.9102.9102.3福州100.6101.2107.6106.299.098.6厦门102.4102.4102.0102.0101.599.9南昌103.9104.3112.9111.5102.9103.6济南103.2102.4103.9103.2
13、100.299.8青岛115.9113.6101.9101.899.699.4郑州101.2101.8101.5100.898.399.3武汉102.4103.6101.8104.399.597.9长沙100.7100.2100.4100.6101.5100.7广州99.299.8100.0100.099.7100.0深圳102.4101.7104.3101.699.599.8南宁103.0102.2100.0101.9100.0102.2海口102.0102.198.0100.292.291.5成都102.5101.9109.9106.5100.8100.2贵阳101.3101.2100.1100.3100.3101.4昆明97.398.6100.0100.0100.8100.2重庆101.3104.5102.7119.795.698.8西安101.4101.3100.4100.699.399.1兰州100.4100.3100.0100.099.399.4西宁101.3101.7102.7103.7101.2103.2银川101.4102.0105.0103.2105.098.6乌鲁木齐99.899.8100.0100.3101.6100.3（一）房屋销售价格上涨幅度小幅回落。三季度，伴随着房地产开发
