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1、产权式酒店销售方案一、产权式酒店的发展1、产权式酒店公寓的定义 产权酒店共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地 区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。它使业主闲置的空 房面向社会开放，即是消费又是存储，是服务又是家产，即可自用又 可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，无论对发展商 还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机2、产权式酒店公寓的性质 它是以休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，是具有旅游经济，贸 易及房地产有机结合互动发展的关系。购买产权式酒店公寓，在享受 超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写 字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相
2、比，具有投资小，风险 小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店公寓。二、经 营1. 开发销售成立专业的酒店经营管理队伍经管或委托管理 兑现购买者应得得投资收益。正常情况下，酒店的运营成本占到 整个酒店客房日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润 是非常可观的，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现， 其收益比例又非常之高， 产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、房地产开 发商（可扩大地产商产业链及解决短板现金流）、旅游度假项目开发 公司，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。2、国内产权式酒店的
3、一般开发运营模式 依据其投资收益和运营方式的不同，可归纳为三类，根据调研情况分 别如下：a. 纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经 营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购 买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要 求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但 这一形式下产权酒店的基本运营模式为：（1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营（2）、开发商履行日常经营监管义务（3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务 监管（4）、对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红（5）、分
4、红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年（6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核（7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫 分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益： 收益的计算方式为：分红总额 +该房间收益比数（8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或 由酒店经营管理公司转嫁 。（9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营 启动所须的全部投入（10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会 或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求 明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。上述
5、为此类产权式酒店运营模式 此模式房地产开发商、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现 在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者 或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合 与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作 的能力经验上又较为弱势的开发商。b. 返租式产权酒店公寓运作：其开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在 根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红为 目标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返 租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定 的投资回报为主要
6、的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，购 买者的收益计算办法一般为：房产总价事先约定的年回报比例（一般为 6%左右） 返租式酒店公寓的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收 益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方 法，销售房间，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进 行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报 是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式 酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的， 这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。以此种模式开发的酒店多建于景色优美的旅游城市和经济活跃城市，
7、 有条件的地产开发商组建酒店管理公司即可以进行资本运又可以利 用的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，从而扩大地 产商产业链及解决短板现金流。c. 度假式产权酒店（分时度假式产权酒店）度假式产权酒店公寓的根本利益体现在交换和休闲度假上。此类酒店 多建于全国知名的旅游、度假胜地，多为旅游度假类的开发公司，以 旅休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲为目的，不指望其产 生金钱上的收益而是以消费为目的的，而且对酒店内部配套和城市环 境的要求也有非常高的标准。一、经营管理方案 （中能返租式酒店公寓） 组建或委托酒店管理公司经营管理；二、业主权益及年度分红方案 投资者付清产权酒店全款后，即获
8、得该物业数十年的产权，在该有效 期限内，可以进行抵押、转让、转移和继承。业主投资后，须成立或 委托酒店管理公司经营管理，酒店管理公司对所有酒店客房全权管理，委托经营的业主每月享有3 天的酒店免费入住权，该入住权可以转赠亲友。并可获得当年酒店客房的利润分红；三、投资者权益保障体系1、在酒店委托经营期间，由全体业主选举产生业主委员会，负责监 督酒店的正常经营管理，以充分保障业主的共同利益；2、由业主委员会和酒店管理公司共同委托会计师事务所对酒店的财 务状况进行审计，保证在委托经营期间财务管理与利润分配的透明度 和公正性；3、如发生以下任何一种情况，业主委员会有权组织召开全体业主大 会，表决是否更换
9、酒店管理公司；（1）酒店的经营利润无法负担业主每月的固定回报时；（2）酒店的经营、财务发生重大问题或严重的人为事故。四、建立酒店客房会员制度建立一个固定的客户网络，采用会员制的形式设计酒店客房会员卡， 以一定的面值出售，持卡人可获得本酒店优先订房权和折扣优惠，同 时还可享有酒店的其他增值服务，从而吸引更多的客源，使酒店客房 的利润多元化；（业主会员卡除享受3 天/月外，还可获得本酒店优先 订房权和折扣优惠及酒店其他项目增值服务）五、利润分析1、盈亏平衡点分析折后房价为 150 元/天。客房/单元的经营成本（包括固定成本和变动 成本，以开房率为 50%为例）约为 900 元/月，客房月返租金10
10、00 元， 即每月客房总成本为 1900 元； 当客房盈亏平衡时，利润为零，由此可算出当客房开房率为 42.22% 时（180 元/天、开房率为 35.185%），为酒店客房部分利润盈亏平衡 点；八9以上分析可以看出，酒店公寓采用产权酒店经营模式，折扣后房价为 150/天或 180/天时其盈亏平衡点分别为 42.22%和 35.185%（以开房率 计），而传统型酒店的盈亏平衡点一般在 50%60%之间，其优越性 显而易见。为什么产权酒店的盈亏平衡点比传统酒店明显偏低呢？（1） 传统酒店一般设于成熟的闹市区或旅游区，土地价格、配套等 成本较高，而产权酒在片区较原始的状态下开拓市场，有预见性地把
11、握住开发成本较低的机遇，所以固定成本大大低于传统酒店；（2） 传统酒店一般十分注重酒店大堂及配套部分的奢华，酒店的公 用面积过于浪费，华而不实，造成投资成本增加。而产权酒店 无论 客房还是公用部分 都贯彻实用、舒适、精品的原则，固定成本中 的折旧大大减少，从而比传统酒店更具竞争优势；（3）传统酒店往往因盲目追求不切实际的配套而造成经营费用增 加，而产权酒店将以设施完善的客房为基础，根据实际需要进行合理 配套；由此可见，产权酒店经营成本大大低于传统酒店，所以酒店经营利润 的盈亏平衡点比传统酒店明显偏低。同时，由于片区物业开发成本激 增，日后与同片区酒店竞争有着明显的优势。2、经营利润分析（150 元/天）开房率40%50%60%70%80%90%月客房收入1800 元2250 元2700 元3150 元3600 元4050元月客房成本1720 元1900 元2080 元2260 元2440 元2620 元月客房利润80 元350 元620 元890 元1160 元1430 元业主每月收益1080 元1350 元1620 元1890 元2160 元2430 元（月收益=月返租楼款 1000 元+月分红）3、间接收入（1） 投资者每月享受3 天的免费住宿，除去每天60 元的管理费用后，每月间接收益为810 元每年度间接收益为9840 元；
