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1、土地估价方法根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质 及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育 程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。(一)、成本逼近法1、基本原理成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据， 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土 地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费 和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等 量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息， 作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现 的需要，加上土地所有权应
2、得收益，从而求得土地价格。其基本公式为：土地价格=取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增值收益增值收益=(取得费+开发费+税费+利息+利润)X增值收益率2. 评估过程(1) 土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5 万元/亩，合 75 元/平方米。(2) 有关税费根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管 理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44 元/平方米。(3) 土地开发费 根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料 和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为 120 元/平方米。(4) 利息计算 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年,
3、 投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至 1 年)贷款利息率 5.31计。假设土地取得费、相关税费在征地时一次 投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。投资利息=【(1) + (2) + (3) /2】X5.31%=9.5元/平方 米(5) 投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发 挥作用。因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工 业用地投资利润率，以 15%作为本次土地评估的投资利润率。利润=(土地取得费+有关税费+开发费)X投资利润率=【(1) + (2) + (3)】X15% = 35.85 元/平方米(6) 土地增值收益
4、 根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30%。=【(1) + (2) + (3) + (4) + (5)】X30%=85.31 元/平 方米(7) 无限年期土地价格=(1) + (2) + (3) + (4) + (5)(6)= 369.66元/平方米(8) 年期修正后的土地价格宗地剩余使用年限为47年，土地还原利率为6=(7)X1-1/ (1+6%) 4=317.46 元/平方米(9) 区位修正以上计算的土地价格为估价对象所在区域工业用地 47 年的平均 地价,应根据待估宗地的区位条件进行地价影响因素修正，最终确定 估价对象价格。参照胶南市城区工业用地二级地宗地地价影响因
5、素指 标说明表和修正系数表，确定本次运用成本逼近法评估时区位修正的 影响因素及其修正幅度，详见下表：修正因素因素说明优劣程 度修正系 数交通条件相临道路级别(宽)次干道8-10 米一般0距高速公路接口处距离(公 里)5-10公里较优0.76基础设施状 况供热状况一般一般0供气状况一般一般0排水状况优优1.04产业聚集条 件工业/产业聚集规模优优0.34产业间协作条件优优0.34工厂与原料地、市场配合优优0.38职工生活方 便度距商服中心距离(米)1200劣 0.36距农贸市场距离(米)400 600一般0生活设施完备度一般一般0宗地自身条 件工业区用地类型无污染工业区优0.28地质水文条件与地
6、基承载 力对土地利用无 影响优0.32临路条件一面临路较优0.14宗地形状与面积对土地利用无 影响优0.36区域土地利用限制对土地利用无 限制优0.24环境条件环境状况优优0.34合计K1 (%)4.18区位修正后的地价=区位修正前的地价XC1 +修正系数)= (8)X(1 + 0.0418)= 360.21 元 /m2(二)、基准地价系数修正法1. 基准地价内涵说明根据胶南市城区土地定级与基准地价更新技术报告规定，胶 南市城区基准地价是指以城区规划区为基础各级土地及其商业、住 宅、工业等用途评估的土地使用权单位面积平均地价。(1) 基准日：2007年1月1日(2) 土地开发程度工业二级：五通
7、一平(3) 使用年限工业用地：50年(4) 容积率工业用地：0.7(5) 土地权利状况无他项权利限制下的土地使用权价格2. 基本公式根据国家土地管理局关于土地评估的有关规定，基准地价系数 修正法的基本公式为：P = P X(l+K ) XKXKXK+K1 1 2 3 4 5P评估宗地的地价P 一区域基准地价1K 一综合因素修正系数1K 一年期修正系数2K 一容积率修正系数3K 期日修正系数4K 开发程度修正系数53. 计算过程(1) 区域基准地价评估对象位于胶南市海滨工业园，经查阅胶南市基准地价图， 确定待估宗地属于二级工业用地，对应该基准地价为260元/m2。(2) 综合因素修正系数的确定二
8、级工业用地宗地地价影响因素指标说明表优较优一般较劣劣交通条件基础设施状况产业 积聚 条件职工生活方便度宗地 自身 条件相临道路级别（宽）距高速公路接口处距离（公里）供热状况供气状况排水状况工业/产业积聚规模产业间协作条件工厂与原料地、市场配合距商服中心 距离（米） 距农贸市场 距离（米） 生活设施完 善程度工业区用地类型地质水文条件与地基承载力临路条件宗地形状与面积5500251200800很差污染严重工业区对土地利用影响严重对土地利用影响严重二级工业用地基准地价修正系数表优较优般较劣劣交通相临道路级别1.720.860-0.86-1.72条件距高速公路接口处距离1.520.760-0.76-
9、1.52基础设施状况供热状况0.980.490-0.49-0.98供气状况0.940.470-0.47-0.94排水状况1.040.520-0.52-1.04产业积聚条件工业/产业积聚规模0.340.170-0.17-0.34产业间协作条件0.340.170-0.17-0.34工厂与原料地、市场配合0.380.190-0.19-0.38职工生活方便 度距商服中心距离0.360.180-0.18-0.36距农贸市场距离0.340.480.170.2400-0.17-0.24-0.34-0.48生活设施完善程度宗地自身条件工业区用地类型0.280.140-0.14-0.28地质水文条件与地基承载
10、力0.320.160-0.16-0.32临路条件0.270.140宗地形状与面积0.360.180-0.18-0.36区域土地利用限制0.240.120-0.12-0.24环境条件环境状况0.340.170-0.17-0.34其他因素根据实际情况确定待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表修正因素因素说明优劣程 度修正系 数交通条件相临道路级别（宽）次干道8-10 米一般0距高速公路接口处距离（公 里）5-10公里较优0.76基础设施状 况供热状况一般一般0供气状况一般一般0排水状况优优1.04产业聚集条 件工业/产业聚集规模优优0.34产业间协作条件优优0.34工厂与原料地、市场配合优
11、优0.38职工生活方距商服中心距离（米）1200劣-0.36便度距农贸市场距离(米)400 600一般0生活设施完备度一般一般0宗地自身条 件工业区用地类型无污染工业区优0.28地质水文条件与地基承载 力对土地利用无 影响优0.32临路条件一面临路较优0.14宗地形状与面积对土地利用无 影响优0.36区域土地利用限制对土地利用无 限制优0.24环境条件环境状况优优0.34合计K1 (%)4.18(3) 年期修正系数的确定K =lT/(l+r)n/ll/(l+r)m2其中：r 为土地还原利率 6(基准地价技术报告测算结果)n 为待估宗地剩余土地使用年限(47 年)m 为基准地价土地使用年限(50
12、 年)则K =0.98902(4) 容积率修正系数的确定 因为容积率对工业用地影响很小，故容积率不作修正，修正系 数为 1。(5) 期日修正系数的确定自2007年 1 月1 日以来，该区域的工业用地价格有一定幅度上 涨，其涨幅约为35，因此取期日修正系数为1. 35。(6) 开发程度修正系数的确定 评估设定的开发程度为五通一平，基准地价设定的土地开发程 度为五通一平，两者一致，因此不需要进行开发程度修正，其修正系 数为 0。(7) 基准地价系数修正法的计算结果 根据上述确定的有关指标，基准地价系数修正法计算的土地单 价为P = P (1+K)XK XK XK+K1 1 2 3 4 5=260 元/m2X(l+4.18%)X0.9890XlX1.35 + 0= 361.66元/平方米三、地价的确定以成本逼近法测算的地价结果为360.21元/ m2,以基准地价系数 修正法测算的地价结果为361.66元/m2。根据该区
