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1、目录第一章 总论3项目名称3项目承办单位3项目建设地点3 项目开发内容及标准3 项目一级开发投资估算与财务分析3结论与建议3第二章 项目区位分析3项目位置3 项目现状分析3 出让地块分析3 项目用地规划条件3项目所在区域交通分析3项目所在区域绿化环境分析3 项目所在区域商业环境分析3项目所在区域规划3 项目所在区域与周边关系3第三章 SWOT态势分析3 优势3 劣势3 机会点3 威胁点3 分析结论3第四章 项目开发地点与开发条件3 项目开发区域概况3 现状调查与分析3开发条件3第五章 土地一级开发方案3方案综述3 开发方案3 征地、拆迁方案3 基础设施建设3 项目分期开发计划3第六章 环境生态
2、影响分析3 生态环境3 社会环境3 水环境3 声环境3 空气环境3 环境保护措施3第七章 节能节水措施3 节能3 节水3第八章 投资估算及资金筹措3 投资估算3 资金筹措3第九章 效益分析3 财务分析3 社会效益3 互适性分析3第十章 风险分析3 项目的风险分析3 防范和降低风险的措施3第十一章 结论与建议3 结论3 建议3第十二章 附录3 附件3 附表3第一章 总论项目名称土地收储开发项目可行性研究报告（以下简称项目）项目承办单位公司（项目责任主体）是经市人民政府批准，于2000年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是市基础设施投融资主要平台之一。公司商业银行信用评级达到AAA
3、。现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托计划、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程项目的投融资及建设，为市重点基础设施建设做出了巨大贡献。项目建设地点位于市的区（县）。地块的东西南北四面分别为：。研究范围北临，南临。 项目开发内容及标准项目区土地整理工作，因为现状地形比较复杂，需要将地块整理为可利用地。进行竖向工程整理，同时解决项目区交通、水、电等设施配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要
4、求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“生地”变为“熟地”，达到土地交易要求。开发范围的整理土地勘测定界土地权属调查土地开发范围的整理土地征收及拆迁安置补偿拟定实施方案基础设施的建设项目一级开发的主要内容开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查开发计划、开发成本测算工作完成时限、实施方式河道治理场地竖向整理城市道路建设城市公共绿地建设城市市政公用设施ll项目土地一级开发主要工程量表指标名称单位指标备注市政道路m2新建9条次、支道路桥梁座15预应力简支梁桥场地整理m2河道整治m2公共绿地m226384 项目一级开发投资估算与财务分析1、投资估算项目动态投资万元（不含土地收储开发
5、整理投资回报），各部分费用详见下表。 序号工程或费用名称数值（万元）第一部分建安工程费第二部分其他基本建设费用第三部分预备费第一、二、三部分费用合计-工程静态投资-第四部分建设期银行贷款利息工程动态投资-第五部分土地收储开发整理投资回报工程总投资2、资金筹措项目动态投资万元,项目总投资万元，企业自筹资金万元，占项目总投资的%。银行贷款万元，占项目总投资的%。3、土地出让收入测算项目土地经整理后，可出让经营性用地亩，预计按440万元/亩出让，可得收益万元。4、财务指标指标名称单位指标土地开发总收入万元 土地开发净利润万元 全部投资回报率%资本金净利润率%财务内部收益率（税前）%财务净现值（税前）
6、万元 投资回收期（税前）年 财务内部收益率（税后）%财务净现值（税后）万元 投资回收期（税后）年 5、盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本）。项目盈亏平衡点：万元。结论与建议项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。第二章 项目区位分析项目位置项目位于市的区（县）。地块的东西南北四面分别为：、。研究范围北临，南临。 项目现状分析项目现无房、地调资料，以下数据根据1:1000地形图图解量面积测算。1、地面房屋构筑物项目开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约，每户300m2范围
7、内约，超300m2约。2、土地性质扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地亩。 出让地块分析项目范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块亩，可出让用地面积亩，其中住宅用地亩，商业用地亩。用地性质数量（亩）总用地面积2206绿地面积道路面积河道面积中小学用地已经出让用地可出让用地其中：住宅用地 商业用地 项目用地规划条件A6A9A8A7A1-A4地块控高60米,建筑密度25，容积率，绿地率38;A5、A6控高36米，建筑密度28，容积率，绿化率35;A7、A8控高24米，建筑密度30，容积率，绿化率32;A9、A10、A13控高12米,建筑密度45，容积率，绿化率30.项目所在区域交通分析1
8、、现状路网项目临、主干道现已建成通车。已开工建设，项目交通情况比较好。2、项目区域规划路网规划城市主干路已开工建设，项目区域规划次、支路路网线密度达，未来交通优势明显。3、公共交通情况项目建成后，全区公交车全覆盖，方便出行。4、市地铁交通情况项目距离轨道1号线约800米，2号线1400米。项目所在区域绿化环境分析1、市域层面项目处于市规划湿地区，临生态发展轴。环境优越。2、项目所在区域项目所在绿化景观布局“二轴二核心区”，二轴为轴、生态轴。一处公共绿地核心区，一处水系湿地景观区。 项目所在区域商业环境分析项目靠近市主城区商业聚集区南北向发展轴与东西向发展轴。距离附近成熟商业圈10-30分钟车程
9、。项目所在区域规划1、市总体规划布局（1）城市空间发展结构延续在市中心城区，紧邻主城，市传统中轴南向发展的末端，与、度假区紧密联系。（2）延伸南北向的功能轴线强化以二环路为界面的主城中心的南北发展轴线，统领全城，有效的促进城南区域的发展，带动旧城改造的进程。（3）加强东西向的景观联系主城区外围的山体径流，在中心的平原地区形成多条河道贯入，同时以为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区内部的开放空间向周边群山辐射，形成交错的山水生态景观系统。2、项目所在区域分析-市南市区（1）市南市区规划1）总体发展思路：把市建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。 2）南市区定位：南市区
10、自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。 3）南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。 4）片区简介： 东市区：市房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。 南市区：将结合机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、公园等统一规划成为南部城市副中心。 西市区：随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为市的又一个置业热点。 北市区：北市区是市的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼
11、具的综合性功能区。 中心区：市商务、金融和文化中心。 项目所在区域与周边关系1、项目附近生态环境本项目地块所处位置在湿地公园与区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观。2、项目所在区域部分土地一级市场分析市2012年1月-10月上旬市土地成交量为亩，南市区为亩，占整个市成交量的59%。南市区供应量最大，未来居住、商业放量多。（1）路片区既有规划定位条件：原规划为以居住、商业、商务为主的综合城市功能片区/市金融聚集区公共交通条件：新增轨道7#、8#和导轨填充线LRV（2）片区既有规划定位条件：是以省奥体中心、国际商务商业、文化会展、金融贸易、主题旅游公园为主、生态示范住区为主体功能的
12、城市新中心公共交通条件：轨道1#、6#。（3）村片区位于区（县）新螺蛳湾片区。紧邻汽车客运站，与规划中的绕城线相接。距离主城区约12公里，新区5公里。总用地面积：亩。总建筑面积：761394（其中：地下183444；地上577950）容积率：。公共交通条件：轨道1#3、项目所在区域二级市场简介（1）项目周边二级市场分布随着市城市建设规划，南市区已经成为市开发热点区域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业氛围会逐渐浓厚，配套设施建设更加完善，房地产市场趋于成熟。（2）个盘分析楼盘价格：总价约600万起主力户型：270-510平米项目地址：位于市区（县）
13、路五甲塘湿地公园旁项目介绍：是2008年以10亿拍下的市目前为止唯一一块纯别墅居住用地。中航地产将投资7000万元进行改造湿地公园、3000万元将路打造成大道，斥资4亿元打造市首席“航母式”大板地下室以解决板块住宅地基不均匀沉降顽疾。 1号1号项目位于市现有城区和未来市政府所在地新城之间,外海东北部,处于滨湖旅游度假带的心脏位置,占地1116亩。项目区位及生态环境极其优越，容积率，建筑密度30%，绿地率45%，建筑限高12米。 用地毗邻湿地公园，周边有较丰富的水系资源，为打造一个滨水、生态湿地型的住宅社区,本方案规划了几条南北和东西向的几条水系，相互交错，在水系的两侧留出了较宽的绿化用地，用来营造公共景观。这样，在整个小区内，就形成了以水系为主题、相互连通的绿色生态走廊。 （2）周边区域是整个市别墅物业最集中和供给量最大的区域，随着纯别墅项目的限批，纯别墅物业呈逐年递减，但片区
