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1、第一章房地产与房地产业第一节房地产相关概念1. 房地产：是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权力，是实物、权益、区位三者的综合体。2. 不动产：不动产是动产的对称，不动产不能移动或移动后会改变其原来的性质、形状和失去原价值。3. 不动产一般包括：（1）土地；（2）房屋建筑物；（3）构筑物；（4）与土地尚未分离的农作物、林木种子等；（5）“准不动产”，即车辆、船舶、飞机等少数虽然能移动，但价值比较昂贵的财产；（6）财产综合体，如企业和不动产综合体。4. 房地产与不动产的区别与联系：不动产是个大概念，房地产是个小概念，后者是前者的一部分。房地产是狭义的不动产，同时也是最重要的不动产。5. 土
2、地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。6. 建筑物：建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑主要指房屋。7. 房屋：是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。8. 构筑物：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。9. 物业：是指房屋及配套的设施设备和相关场地，一般由四个部分组成：（1）房屋，包括建筑物自用部分和共用部分；（2）配套附属设备，包括自用设备和共用设备；（3）配套公共设施
3、；（4）相关场地。第二节房地产的实物、权益和区位1 .房地产实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度。2 .房地产权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。3 .房地产区位：是指房地产的空间位置。第三节房地产的特性|1、不可移动性，房地产的实物是不可移动的；2、独一无二性；3、寿命长久性；4、价值量大；5、流动性差；6、供给有限；7、互相影响性；8、易受限制性；9、保值增值性第四节房地产的分类1 .按用途分类：（1）居住房地产；（2）商业房地产；（3）办公房地产；（4）旅馆房
4、地产；（5）餐饮房地产；（6）娱乐房地产；（7）工业和仓储房地产；（8）农业房地产；（9）特殊用途房地产；（10）综合房地产；2 .按开发程度的分类：（1）生地，不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；（2）毛地，具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地；（3）熟地，具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；（4）在建工程，指建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产；（5）现房（含土地），指建筑物已经建成，可以直接使用的房地产；3 .按是否产生收益的分类：（1）收益性房地产，指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐
5、馆等；（2）非收益性房地产，指不能直接产生经济收益的房地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。4 .按经营使用方式的分类：（1）销售的房地产；（2）出租的房地产；（3）营业的房地产；（4）自用的房地产；第五节房地产的供求与均衡派1 .房地产需求种类：（1）生产性需求，指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需求形成的对房地产商品的需求，如厂房、商品等；（2）消费性需求，指人们为满足居住需要而形成的需求，主要指住宅房地产需求；（3）投资性需求，指由房地产的资产功能、良好的投资工具引申出来的需求。2 .房地产供给的特点：（1） 城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。（2） 房地
6、产供给的层次性。房地产供给分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。（3） 房地产供应的滞后性。（4） 房地产供给的时期性。房地产供给的时期可分为特短期、短期和长期三种。3 .房地产市场供求均衡：即供给与需求的平衡状态，是指房地产商品的供给价格和需求价格相一致、供给数量与需求数量相一致时的房地产市场运行状态。4 .房地产市场供求的非均衡：即供给和需求的失衡状态，指房地产商品的供给价格、数量需求和需求价格、数量之间不一致时的房地产市场运行状态。表现为总量性供不应求、总量性供过于求、结构性供求失衡三种状态。5 .房地产市场供求均衡的实现条件：（1） 深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化，是
7、房地产市场供求均衡的体制条件。（2） 完善房地产市场体系，健全房地产市场机制，是调节供给和需求均衡必备的外部条件（3） 培育商品房的有效需求，是实现房地产市场供求均衡的关键（4） 以市场需求为导向注重供给与需求的结构协调，是房地产市场供求均衡的基本保证。第六节房地产业1 .房地产业：是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。（房地产业是第三产业，建筑业是第二产业）X2 .房地产业的行业特性：（1）先导性和基础性；（2）综合性和关联性；（3）资金密集型和高风险性；（4）极差收益型和区域性；（5）权利主导型和制约性；3 .房地产业的基础地
8、位主要表现在：（1）房地产业是社会经济活动的基础物质前提，是国民经济发展的基础保证；（2）房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件；（3）房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；（4）房地产业是社会财富创造的重要源泉。4 .房地产业作为支柱产业主要表现在：（1）房地产业不论是占GDP的比重还是其增长速度，都具备支柱产业的条件；（2）房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展；（3）房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散；（4）房地产业是劳动密集型行业，其发展能提供大量的就业机会，通过劳动力转移促进产业结构的调整优化，提升国民经济发展的质量。5 .房地产
9、业的制约性体现在：（1）权利关系的负责性所引起的；（2）外部性特点的制约，如房地产开发必须按照城市规划、土地使用规划及城市经济社会发展的方针政策来进行，这使得房地产业发展必然受到相当大的制约；（3）运作规范性的制约。6 .房地产业的分类：（1）房地产开发行业，指在土地上进行基础设施建设和房屋建设、开发兼经营房地产的行业；（2）房地产中介服务行业，指围绕房地产商品进行的一系列咨询、策划、租售代理、价格评估活动的服务行业；（3）物业管理行业，指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签订的合同，对各类房屋及其附属配套设施、周边环境进行管理并提供服务的行业。7 .房地产业的作用：房地产业对经济社会发
10、展具有十分重要的作用：（1）房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重；（2）有利于产业结构升级；（3）为政府提供了新财源；（4）推动了现代城市开发建设；（5）促进和带动相关产业的发展；（6）促进了消费结构升级，改善了居民的居住条件；（7）提供了大量就业岗位，有助于解决就业问题；（8）对社会文化发展和精神文明建设，起到积极促进作用；第二章房地产基本制度第一节我国现行土地制度1 .土地所有制的特点：（1）我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；（2）土地全民所有制具体采取国家所有制的形势，被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国
11、家行使；（3）土地集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，被称为农民集体所有土地，简称集体提地。2 .农民集体的形式：（1）村农民集体；（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）乡（镇）农民集体；3 .国有土地的范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；4 .集体土地的范围：
12、（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外；（2）宅基地、自留地、自留山5 .土地使用制度：（1）我国土地配置长期保持行政划拨与有偿出让“双轨制”；（2）国家依法实行国有土地有偿使用制度；（3）国家实行土地用途管制制度；（4）国家实行占用耕地补偿制度，；（5国家鼓励土地整理。6 .国有土地使用权取得途径：（1）行政划拨方式取得；（2）国家出让方式；（3）房地产转让方式；（4）土地或房地产租赁方式；7 .国有土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。8 .国有土地使用权出让：是指
13、国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。9 .国有土地使用权出让特点：（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所以权，只有使用权。（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。（4）集体土地不经征用不得出让。（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、资源、有偿、有期限的特点。10 .国有土地使用权出让方式：（1）协议；（2）招标；（3）拍卖；（4）挂
14、牌；11 .国有土地使用权出让期限：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年；第二节现行城镇住房制度1 .中国传统的城镇住房制度：是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度。2 .城镇住房供应体系：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭可承租廉租房，中低收入家庭可购买经济适用房或限价房，有支付能力的家庭可以购买商品房。3 .廉租住房保障制度：廉租房是对最低收入居民家庭的住房保障，是住房保障的重点和难点。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，
15、主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。4 .廉租住房保障资金来源：（1）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；（2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（3） 土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（4）政府的廉租住房租金收入；（5）社会捐赠及其他方式筹集的资金；5 .经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准
16、建设，面向城市中的收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。6 .经济适用住房建设用地以划拨方式供应7 .经济适用住房套型面积及价格：中套住房面积控制在80nf左右，小套住房面积在60nf左右。价格应当以保本微利为原则，利润率不高于3%,应当实行明码标价，销售价格不得超过公式的基准价格和浮动幅度，经济适用住房管理应建立严格的准入和退出原则，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。8 .住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。9 .住房公积金制度是我国住房保障体制中住房政策
